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1、大同市城区商业专业 市场研究报告,山西粤商投资有限公司 经营组：王维 赵春丽,2,商业地产研究工作安排,工作内容,收集的数据,进行的调查,进行的分析,大同市宏观经济情况 大同市城市发展现状 大同市城市总体规划 大同市商业地产市场状况 大同市经济状况研究,项目和地区的背景分析,锁定区域市场的集中分析,商场、在售项目招商部、市场管理部访谈 商场经营者调查访谈 商铺投资者调查访谈 商业地产专业人士访谈,大同市规划局 大同市国土局,大同市发展规划 大同市区域分商圈 分业态商业市场调查 大同市商业项目考察,宏观经济背景分析 城市格局探讨 物资供求情况分析 商业情况分析,区域市场供求特点分析 租售方式和民
2、间投资意向费分析,3,报告思维导图,城市背景与宏观环境,城市商脉与商业地产,大同市商业客户研究,大同市城市布局与功能分区,大同市城市经济相关指标,大同市在环渤海的经济地位,大同市魅力城市与资源,大同市未来发展方向与规划,4,大同 新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地 有京津和环渤海经济带距离近的区位优势 北京后花园,交通 大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站 。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副。,地域与人口 大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中
3、心位置上的最大城市，总面积14176平方千米。总人口316万人（2007年）。,经济 大同市的经济以平均每年13%的增长率蓬勃发展，2007年GDP达到480.1亿元。大同市近5年的经济增长速度位于山西二线城市前列。以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业。,城市概况,大同是中国历史文化名城古称平城、云中，辽代改称大同。 大同发挥名城、资源、区位三大优势“，是对大同历史文化名城、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源比较优势的认定，也是对大同作为资源型城市的发展指导思想。 大同是“中国煤都”,大同 ,5,大同市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等,
4、与其他3省省会城市相比，大同市经济水平处于中等态势，未来还有一定的发展空间； 从2003年开始大同市GDP连年基本保持两位数的增长率，较对发展迅猛； 大同市2007年GDP增长速度为14.0%,同年全国GDP 增长率为9.5% ； 大同市固定资产投资增幅波动比较大，增长速度为34.2%。,宏观经济,6,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,大同市近4年GDP增长率基本呈现两位数增长。近4年大同市GDP 持续保持两位数增长，
5、其增长速度在全国位居前列。 大同市2007年固定投资额为214.8亿元； 大同市2006年固定投资额为160.2亿元，增长速度为5.4%。,宏观经济,7,大同市社会消费品零售总额近年保持平均12%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。,2007 年社会消费品零售总额184.95 亿元，比上年增长20.9%。其中住宿和餐饮业实现零售额 22.94 亿元，增长 20.09% ； 分行业看，全年全市批发业实现零售额 29.07 亿元，增长 12.74% ,零售业实现129.55 亿元，增长23.22% 。,消费品零售总额,8,1997年,2003年,2007年,8.9：57.2
6、：33.9,6.2：56.1：37.7,5.4 52.342.3,大同近10年产业结构比例变化情况,大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发展阶段,在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。,大同19972007之间已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高的层次。,产业发展,9,大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出,2007年大同市城镇居民人均可支配收入继续增加。全年城镇居民人均可支配收入为 11506.4元，比上年增长 17.83% 。 2007 年城镇居民人均消费性支出 7847.4 元，比上年增长 12.71% 。由
7、此看出，大同市居民相对的消费水平较高。 全市居民消费价格总水平比上年上涨 4.2% 。全市商品零售价格总水平比上年上涨 4.0 % ；工业品出厂价格总水平上涨 5.8% ；原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨 4.8%,资料来源：广东各市统计年鉴,居民收入水平,10,城市发展规划,西融,东 移,古城改造,限制大车进市区的红线,中部2008年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； 东部御东新区是大同市今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副”区域； 南部依靠大同市经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。,大同市现有规划主要
8、向东面发展，东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。要抓紧大同机场的建设。,11,市区最新规划,2008年2月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； 大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别位于御河西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居； 拆迁办法：拆一平还一平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积的结算。,大同市古城改造范围。,12,货运方式情况,往内蒙呼市、包头,大同经济开发区（湖东片） 大同机场,古城改造,限制大车红线,大同交通网络较全，铁路、京大、大运高速、208和109国道、大同机场等综合
9、构成大同和外部联系的物流立体网络； 大同物流基本以汽运为主，因其时间快捷、成本低而获得物流市场绝大部份的份额； 大同煤以铁路输出为主，由于铁路货运需要报批手续多而且时间长，故铁路运输基本退出主流物流市场的竞争； 航运因大同机场规模小，航线少（主线只飞北京、广州、上海、长治），所以航运业务基本上是先飞至太原，再由汽运至大同。,大同市现有货运以汽运为主，航运略有增加趋势，煤基本以铁路输出为主要方式。,往北京、太原,13,物资流通情况,往内蒙呼市、包头,大同是矿产资源丰富的城市，所以重型设备和汽配在大同有较大型的专业市场集散地； 内蒙物流以呼市和包头为龙头，在内蒙与京津之间是必需经过大同的，所以内蒙
10、的物流都要经过大同运输出入境； 由于太原是省会，物流业内资源最多，所以大同往山西省内各城市的物流都通常先运往太原集中再分流； 石家庄是河北省会重要货物集散地，也是华北地区中南部商贸中心和面向“三北”地区的重要商埠，。,大同市现有物资流通以汽运为主要方式，大同航运货流量以广州线路海鲜，煤以铁路输出为主要方式。,往北京、太原,14,报告思维导图,城市背景与宏观环境,西南环路商圈,大庆商圈,大同市市区商业概况,东关商圈,城市商脉与商业地产,大同市商业客户研究,三大商圈综合分析,15,大同市商业现状：商业网点建设已重新布局，由于2008年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆，最新规划有待进一步明确。,
11、现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化设施商务区 由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网点规划建设待政府明确。 东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成 西南环路商圈以蓝天山鹰、华宇购物、万家灯饰、振华蔬果批发、和平五金等组成 大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成,商业状况,东关商圈,西南环路商圈,大庆商圈,16,商圈划分,17,商业数据情况,大同市区专业类市场租售：东关商圈现有大型专业市场有七个，流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品、鞋、电器、手机等,18,商业数据情况,西南环路商圈以蓝天山鹰小商品
12、为代表，华宇购物中心和万佳灯饰、振华蔬果批发等其他业态组成，流通种类有日用百货、小商品、灯饰、服饰内衣、蔬菜果品等,19,大同市三大商圈分析总结,东关商圈,位于大同传统货物集散中心地带，由十几个专业市场组合而成，代表性商业有东信商贸、海盛、小商品、御鑫、春毅电器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商业圈，批发和零售兼顾的城市级核心商圈。,西南环路商圈,地处于西南城区，由西边的大型振华蔬果批发、和平五金批发和新建路蓝天山鹰、华宇为代表的商业街组成，人流量很大，主要面对大同本地零售受众。,地处于大庆路干道上，以现代大世界、九洲汽配、通用物贸等组成，都是大型的专业市场。面向大同本地、内蒙的城
13、市级专业商圈。,大庆商圈,20,多角度思索大同商机。,投资空间,21,报告思维导图,城市背景与宏观环境,城市商脉与商业地产,大同市商业客户研究,大同市商业结论,22,大同市商业投资者、经营者分析,专业市场开发商：东关商圈以五爱村（云中商城集团）投资为主，地均为租赁没有产权。西南环路商圈华联有产权外其他均为租赁。大庆商圈均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。 商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。 可销售商业面积在200-350平米（上下二层），总价在300-600万元内的商铺是专业市场投资额，市区内一般临街商铺的售价在7
14、000元10000元/平之间。销售三十年经营权的商铺在12000元/平左右。 商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为蓝天山鹰商业片区。 经营者在新开场的租赁成本在12元/平方/日之间，成熟市场或良好区域的成本在4元/平方/日左右，场地经营成本相对现有竞争不算沉重。 经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，因为都未有进一步明确。,商业投资者、经营者,大同市商业客户,23,大同市商业投资者、经营者、消费者的分析结论,大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。,经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱。,大同当地消费者的消费层次还处于较低水平，凭
15、借有针对性的、创 新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，应可达到 促进销售和经营作用。,大同市商业客户,24,SWOT分析,优势： 1、区域性物流资源还有较大发展空间； 2、大同因开采矿产资源给当地人带来的财富； 3、当地商业尽管有了明显提高，但商业档次还是较大提升空间。,大同市商业SWOT分析。,劣势： 1、大同市区固定人口为58万，消费力有限； 2、大同的矿产资源的开发给当地环境的负面影响，对于未来当地长期投资带不良阴影； 3、大同是北京官场的后花园，涉及利益较复杂，容易给正规操作带来不必要的麻烦。,机会： 1、2020年计划人口将达到135万以上以及旅游业带动的商机会带不少生机； 2、旧城改造和商业的重新规划带的新的商机； 3、08年9月1日取消工商管理费引发的新一轮经商热潮的商机。,威胁： 1、现正进行改造和规划停止； 2、大同煤受到政府负面政策调控。,25,暂不界入大同物流专业市场开发,1、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要的损失。,2、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到明显的商机。,3、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响。,大同市商业结论,END,
