2008年第3季度杭州市房地产市场发展概况精选

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1、苏C淮海西路/城市综合体项目定位报告,2011年10月,宏观市场总结,市场研究总结,项目地块理解,国内外参考案例,项目体量推导 项目总体定位,可开发产品研究,项目各功能区域定位,附件,2,徐州宏观市场总结, ,徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地 产的开发。 徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都 市圈建设等机遇条件，有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场； 徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐 饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激

2、了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档 客流的引入； 近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物 以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发 展空间； 周边区域大范围的旧城改造项目，对项目的发展起到很好的推动作用。,3,商业市场总结,5,徐州市商业分布 徐州市的核心商业区集中在市中心 多个绿化广场周边及淮海中路沿 线，按照商业物业的集中程度和市,场认知度，徐州市目前业已成型的 市级商圈为：,核心商圈, 火车站商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈,淮海广 场商圈,彭城广 场商圈,人民广 场商圈,另外，在一些

3、新兴住宅区以及大学,东部 商圈,矿大 商圈,新城 商圈,6,城周边，发展出了一批以生活配套 为主的区域级商圈： 东部商圈 矿大商圈 随着市政府及相关职能机构搬迁至 新城，未来将逐渐兴起成为又一个 主要商圈： 新城商圈,商业现有及未来供应量,商业现有供应量分布,未来商业供应量分布,4%,7%,5% 0%,2%,（2015）,18%,2%,66%,淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈,54%,24% 8% 10%,淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈,从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈 未来5

4、年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。 8,各商圈定位分析,人气度高, 从右图可以清晰看出，彭城广场具 有不可对抗的市场竞争优势，在人,彭城 广场,人民 广场,淮海 广场,气度及商业定位方面都处于徐州的 领先位置。 人民广场商圈内大批旧城改造项,档次定位低,档次定位高,矿大,新区,东部,目，将极大地提升商圈居住及商务 商业氛围，处于中心城区良好的区 位优势，未来发展潜力可观。 新城区目前仍处于整体开发的起步,阶段，未来将建成大体量的商业项 目，随着轨道交通的建成及新区的 进一步发展，将逐步分流现有核心 商圈的消费客源，竞争性较强。 淮海广场商圈区域客

5、流充足稳定，,人气度低,但目前商业档次定位较低，未来与 本项目不具竞争性。,9,零售品牌分析,国际一线 品牌 国际二线品牌 国内知名品牌 常规中低档品牌,Dunhill,MONT BLANC等5-6个 浪琴，欧米茄，兰蔻等30-40个 雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几 大百货中均有出现 在传统百货中仍为主导产 品,11,徐州市未来消费需求趋势分析 一站式购物、休闲、餐饮、文化、娱乐的综合型休闲生活购物中心, ,沿街商铺,Lifestyle Center,随着传统商业模式的成熟和饱和，徐州商业市场急需突破与创新，在满足消费者购物需求的同时，也提供在餐 饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大

6、程度的满足消费人群的多样性需求。 徐州市场虽然具备各类零售、休闲、餐饮业态，但均零散分布于各大商圈的商业广场及街铺。且休闲业态比重很 低，餐饮业态也主要以中低档为主。 目前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心，如力宝城，未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际 等不断出现，这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展。 上海、北京 传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购 物中心的形式占据商业市场，同时 Lifestyle Center消费模式也成为当前颇 受欢迎的商业项目。集休闲 、餐饮 、娱乐 为一体。,12,百货 徐州 商业发展相对落后，商业形态以传统百 货、大卖

7、场和社区型商业为主，大型综合 性购物中心的发展正处于起步阶段，如力 宝城。,购物中心 杭州、南京 百货和综合性购物中心并存发展，传统百 货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百 货、及特色休闲购物为一体的购物中心逐 渐成为市场主导。,徐州市商业市场现状, ,商业网点众多，商业项目不断涌现 近几年，徐州大力开发商业项目，一批优质的商业地产纷纷涌入徐州，如绿地、苏宁等。同时本地商业品牌也在不断 进行改造升级。陆续开发的新商业项目增加了各片区的商业体量，同时也提升了整体商业品质。 传统商业百货发展遭遇瓶颈 在徐州的一些传统商圈， 如淮海广场、人民广场，由于后续可供开发土地供应的匮乏以及周边区域的限制，自

8、身商业 缺乏良好的更替过程，一批老牌商业项目经营惨淡甚至于倒闭。于此相对应的是彭城广场商圈，由于金鹰、金地等大 型项目的开发，带动了品牌档次结构的升级，正经历迅猛发展的阶段。 商业业态的逐步升级 观察徐州整体商业市场，商业项目的形态还大多停留在传统百货阶段，整体业态仍以各类零售为主，餐饮、娱乐等业 态大多独立于百货存在。而在核心的彭城广场商圈，新开发的力宝城，包括在建的苏宁广场、中央国际等商业项目也 已逐步转向以大体量一站式消费，综合性业态为主的新型商业模式，未来此类商业项目将引导徐州市场向综合性消费 迈 进，而原有的传统百货将遭遇更大的竞争和挑战。 休闲娱乐型商业发展潜力巨大 休闲娱乐类商业

9、在徐州现有商业项目中所占比重较低， 未来随着新型购物中心的涌现，将出现一些非传统的休闲娱乐 商户，但比重仍处于较低水平。但休闲娱乐产品在徐州的发展迅速，其中以电影娱乐产业最为突出。电玩城，影城、 KTV、休闲吧等都在逐步进入商场，形成整体中的规模个体。这会是一种趋势，会有更多的商场也加入室内娱乐战中 来。,13,宏观市场总结,项目地块概况 政策分析 交通分析 周边环境分析 SWOT分析,市场研究总结 项目地块理解 国内外参考案例 项目开发体量推导 项目总体定位 可开发产品研究 项目各功能区域定位 附件,48,项目地块概况 项目基本情况 地理位置： 东临二环西路，西临三环西路，南临淮海路，北临

10、矿山路，地块为多点分布沿新淮海西路（锦绣路） 两侧延续分布 项目经济指标：,内容 占地面积 规划局要求下建筑面积 极限容积率下建筑面积 总建筑面积差值,指标 281600 807410 849444.13 42034,单位 平方米 平方米 平方米 平方米,项目地块所在位置 49,地块整体规划,容积率：2.41 体量：800,90.00,容积率：3.05 体量：129,012.00,容积率：3.04 体量：74,203.60,容积率：3.38 体量：104,900.00,容积率：2.71 体量：98,256.89,H,F,容积率：3.23 体量：40,676.00,J,I,G,E,L,容积率：2

11、.94 体量：60,477.00,容积率：2.91 体量：23,266.00,N,P,K M,O 容积率：- 体量：-,K+M 容积率：0.9 体量：9,685.00 容积率：4.52 体量：114,780.00,A 容积率：3.05 体量：114,097.64,50,注：以上容积率和体量为极限容积率和极限体量,泉山区规划,一、规划范围：北起黄河故道、黄河南路，南至徐州市与铜山县 分界线，西起三环西路，东至中山路、黄河故道、迎宾大道，总 面积61.51平方公里，人口41.7万人。,二、功能定位：城市商贸服务中心，具有丰富自然和人文景观资 源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能

12、 的、生态环境良好的城市生活区。 三、本次规划的期限、规模,至2020年泉山分区规划人口规模为58.4万人。建设用地规,模：2020年为51.90平方公里。,四、布局结构：“一湖、两地区、五中心、六片区、八廊道”的 空间结构,“一湖”云龙湖及周边地区；,“两地区”云龙湖北侧旧城地区和东部地区；,“五中心”彭城广场商业中心、人民广场商业副中心、湖 北路北侧商业服务副中心、翟山商业副中心和泉山区区级行政中 心；,“六片区”旧城区西部片区、旧城区东部片区、凤凰山片 区、翟山片区、南三环教育科研基地片区和七里沟片区； “八廊道”：黄河故道、三环路绿化带、二环西路绿化带、西 安路绿化带、泰山路绿化带、泰

13、山南路绿化带、铁路绿化隔离带 及迎宾大道绿化带等绿化廊道。 五、片区职能及人口分布：,形成以彭城广场、人民广场为中心的“一纵一横”（淮海,路、二环西路）的商业格局，在湖北路北侧中段规划旅游服务中 心，配套建设商务办公、宾馆、会议中心等公共设施。规划分为2 个片区、7个居住社区，居住人口29.4万人。,52,泉山区规划,六、用地强度及规划设计导引,城市人口密度：规划期内将平均人口密度力争降至1.0万 人/平方公里以下，云龙湖北侧旧城区人口密度降至2.5万人 /平方公里以下，东部地区人口密度降至1.5万人/平方公里 以下。,居住用地开发强度：适当调整旧城区居住用地开发强度， 按照多层容积率不大于1

14、.0，建筑密度不大于30%，高层容 积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于 30%，低层容积率不大于0.5，建筑密度不大于18%，绿化 率不小于40%。,规划居住水平：2010年人均居住面积达到24.5平方米， 远期2020年达到26平方米以上。严格控制云龙湖西、南、 东侧的建设量和建筑物高度；故黄河沿岸预留30-50米绿化 带；解放路规划为展示城市园林景观和历史文化的大道，严 格控制建筑物后退道路红线距离，保证淮塔的视域；迎宾大 道道路红线宽度76米，两侧建筑物间距不少于110米。 七、名城保护及绿地规划,古城格局和环境风貌的保护：划分为6片环境风貌保护区 加以重点保护。（1）

15、云龙山景区；（2）云龙湖景区； （3）泉山景区；（4）凤凰山景区；（5）拉梨山景区； （6）故黄河风光带。 八、近期建设规划,1、加快云龙风景区开发进程，完善旅游设施配套 2、实施旧村改造，提升环境质量,3、调整旧城区用地结构：对旧城区内停产的工厂实施搬 迁，优化旧城区居住区周边环境，实现淮海西路线形调整。,53,项目交通分析 距彭城广场2.5km 距新区市政府15km 距观音机场45km, 54 ,未来轨道交通1号线将贯通淮海西路，从本项目地块中心贯通，周边将设有两个站点， 从而有助于项目地块未来的人口导入。 项目位于城市主干道淮海西路北侧，具备极佳的交通优势，距离城市中心区域仅2.5公 里

16、。 项目紧邻三环西路，有助于缓解项目周边交通压力，同时增加项目的便捷性。,宏观市场总结,市场研究总结,项目地块理解,国内外参考案例,项目开发体量推导,项目总体定位,可开发产品研究,项目各功能区域定位,附件,82,项目辐射人口测算,按徐州2010年市区总人口312.72万，年 增长率0.7%估算，至2015年市区总人 口将达到323万人左右,鼓楼区,云龙区,泉山区,项目 区域,84,受到未来轨道交通规划的影响，未来周边辐射区域的人口渗透率较一非轨道交通沿线略 高，但就铜山区和新城区而言，由于其轨道交通规划至2020年贯通，因此本测算中该 部分人口消费渗透影响暂忽略不计。,本项目商业需求体量测算 根据徐州市商业网点规划，到2012年人均商业面积将达到0.8平方米/人，到 2020年将达到1.0平方米/人，综合本区域状况以及发展水平，取值0.9平方米/ 人,本项目未来辐 射人口,0.9平方米/人,本项目区域商业开 发体量空间,=,X,35.25人0.9= 31.73万平方米,本项