2008年南宁房地产市场总结报告

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1、1,2008年南宁房地产市场总结报告,广西鸿正投资有限公司 二零零九年一月十五日,2,目 录,第一部分 2008年房地产市场运行总体概述 3 第二部分 2008年国家推出的一系列政策分析 10 第三部分 2008年南宁市房地产市场运行情况 41 第四部分 2009年房地产市场走势分析 61 第五部分 总结语 68,3,第一部分 2008年房地产市场运行总体概述,一、2008年是房地产市场经受考验的一年,我国的房地产市场从1998年至2007年，经过了近10年的上涨期，特别是2007年，涨幅之大前所未有。2008年1月份同比增幅为11.3%，达到近几年的高点，受国家宏观调控政策影响，特别是控制市

2、场投机投资行为，2008年2月市场逐步下行，量价齐跌，购房者观望气氛严重,其后增幅加速递减，从8月开始，房价终于由正增长变为负增长， 11月份已降到0.2%。加上受国际金融危机的影响，国内经济环境逐步走低，特别是外向型企业纷纷倒闭或停业，部分外资企业撤离，使得市场消费信心大大下降。房地产市场所受影响非常明显，销售业绩逐月下滑，至11月涨幅跌至08年最低水平。 2008年，是风雨飘摇之年，是艰难的一年。房地产投资占GDP的比重是10%左右，是国民经济的重要支柱产业，牵动着国民经济的多根脉络，国家不会让市场一直滑下去，下半年连续五次降息，及推出多项相关政策来稳定市场。然而市场并没有因为新政策的推出

3、而马上回暖起来，对于房地产开发企业而言，2008年是风霜雪雨的历程，销售停滞，资金断链，拖欠工程款，延迟交楼，银行还款结算等是很多开发商需要面对的问题。,4,从上表可以看出来，2007年5月之前房价一直是平稳上升，2007年5月出现大幅上扬，至2008年1月升幅最大，之后逐步下滑，至2008年11月滑至最低点。,5,二、2008年111月全国房地产市场运行情况,1、房地产开发完成情况,根据国家统计局公布的数据，111月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地

4、产开发投资的比重为72.8%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。,2、商品房销售和空置情况,1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末，

5、全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。,6,3、房地产开发企业资金来源情况,1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。,4、70个大中城市房屋销售价格指数,11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.

6、5%。,从以上数据可以看出，2008年房地产市场销售面积同比下降幅度很大，价格整体下降，空置率增高，土地购置面积明显减少。受国家金融政策限制，2008年房地产企业银行贷款额明显减少，自筹资金比例大大提高。由于市场滞销，个人按揭贷款下降幅度很大。,二手住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比10月份低0.7个百分点；环比下降0.2%。,5、二手房销售情况,7,消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。消费者信心指数由消消费者满意指数和消费者预期指数构成。消费者满意

7、指数是指消费者对当前经济生活的评价，消费者预期指数是指消费者对未来经济生活发生变化的预期。,2008年以来我国消费者信心指数下滑明显，民众对未来宏观经济发展信心下滑,8,9,三、广西房地产市场难避寒潮来袭,在全球经济危机的大环境下，国内经济环境走向萧条，房地产市场早期快速上涨的问题逐步爆露出来，价格逐步背离价值，最终形成房地产泡沫。在国家宏观政策调控作用，及市场自我调整下，市场进入下行轨道，从春天逐步走入寒冬。广西属发展中的二三线区域，相对于一线城市而言，冬天来得稍微要晚一些。但是，慢慢地，房地产的寒风还是吹到了广西，特别是主要地级城市，受影响比交较明显。 广西楼市又以首府南宁为代表，先是市场

8、销售停滞，购房者观望气氛严重。开始绝大部分开发商还是企稳房价不降，只是小幅度搞促销优惠，送礼包。经过几年市场的磨练，购房者已经变得理性，不为开发商的一点点优惠所动。再过几个月，开发商发现，以往非常奏效的优惠政策已经失灵了，房子卖不动，资金无法回笼，眼看着资金就要断链，房子总不能长期积压下去，于是有一部分开发商只有忍痛割爱了，干脆从优惠、送礼包的游戏中走出来，直接降价，或是推出低价的一口价特价房，以促进销售。此策果然奏效，直接较大幅度让利的楼盘取得了不错的销售业绩。下半年入市的楼盘大部分都采取了低市入市的措施，在寒潮中带动了人气，有一股暖流在涌动。,10,第二部分 2008年国家推出的一系列政策

9、分析,国家针对2007年房地产市场疯狂上涨而采取了一系列宏观政策，连续几次提高存款准备金率，提高二套房置业门槛，房价08年1月份上升至最高点后于2月份出现转折，市场销售停滞，观望气氛严重，加上受国际金融危机、国内外经济环境的影响，市场连续几个月持续下滑。接着国家又连续推出多项政策稳定房地产市场，激刺消费。温家宝总理说，保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，是我们的首要任务。温总理提出要促进房地产市场平稳健康发展，具体包括：要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势；增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低

10、价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场；继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。 中国的房地产市场并没有完全市场化，本质上跟着政策走。所以，对国家政策进行研究是分析房地产市场的前提。回首2008年，对国家推出的一系列政策进行整理与分析，有助于充分认识房地产市场的发展状况。以下是对08年推出的相关政策进行整理及分析。,11,1.3 土地登记办法出台 政策名称：国土资源部正式公布了土地登记办法，这一办法将于2008年2月1日起施行。全面实施土地登记办法之后，每一块土地都将领取统一的“身份证”。 出台时间：2008年1月3日 政策分析：土地登记办法的出台，标志着我国土地产权制

11、度建设的一次重大进步。物权法、土地管理法等一系列土地法律法规的接连实施，迫切要求对我国土地权利的主体进行界定，以有效保护土地权利人的合法权益。根据土地登记办法，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。,一、2008年国家推出调控房地产市场的相关政策,12,1.9 严格集体建设用地管理 政策名称：国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 出台时间：2008年1月9日 政策要点：（1）严格执行土地用途管制制度；（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处

12、“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。 政策分析：政策第一点，严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。 政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进

13、行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。 政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为，及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为，以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。,13,2.4 经济适用房开发贷款优惠措施出台 政策名称：央行公布经济适用住房开发贷款管理办法 出台时间：2008年2月4日 政策要点：（1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；（2）开发经

14、济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；（3）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。 政策分析：这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法、廉租住房保障方法等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、

15、廉租房、创业公寓、人才公寓为辅的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。,14,2.4土地调查条例公布 政策名称：国务院公开发布土地调查条例。该条例自公布之日起施行。 出台时间：2008年2月14日 政策分析：条例指出，土地调查的内容包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的

16、所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。 国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。条例规定，国家建立土地调查成果公布制度，土地调查成果应当向社会公布，并接受公开查询，但依法应当保密的除外。,15,2.28 建设部要求各地报送住房建设规划 政策名称：建设部发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见 出台时间：2008年2月28日 政策分析：建设部重申，新批商品房建设面积70%须90平方米以下。建设部于2月28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建