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1、08年上半年合肥房地产项目销售分析,合肥三六五地产家居网 专作,合肥市宏观经济运行分析 全市房地产市场概况 土地市场情况 市场情况分析 市场供应情况分析 市场销售情况分析 分区销售情况分析 报媒广告投入量分析,结构框架,宏观经济运行分析,从增长速度看，06年和07年上半年的GDP增长很快，GPD增幅一直是在同步上升的，据预计合肥市08年上半年GDP将达到828亿元。GDP的涨幅显示出合肥的经济正在进入高速发展的阶段。 07年合肥市GPD达到13342亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定
2、。,GDP增长,全社会固定资产投资&房地产投资,08年一季度全社会固定资产投资和房地产投资同比涨幅分别为69.9%和62.9%，基本延续07年4季度趋势。 从07年三季度开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化。 365观点：08年2、3季度房地产投资所占比重有所下降，这是由全社会固定资产投资的高速增长和房地产投资的持续稳定变化所造成的。,CPI及房价同比变化,图表中可以看出，合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升，到了今年，合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅。 365观点:目前的房屋投资尽管收益不高,但风险小,保值功能仍然相当明显。拥有适当的房产不啻为一
3、种战胜越来越高企的CPI的途径.,全市房地产市场概况,第一部分、土地市场情况,07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性是08年土地成交面积减少的原因。 从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变已经标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变。 08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为
4、5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商业用地影响，365预计万科未来推出的精装住宅销售价格在8000元/平米左右。 与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显。,365观点：土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧。,第二部分、市场情况分析,一、市场供销情况,相比可以看出08年上半年的市场供销减衰，市场供应趋势减弱，深圳等一线城市的销售状况
5、对合肥楼市均造成观念性的影响。 供销变化非常明显，08年供应套数同比上涨21.67%，而供应面积同比下跌了1.84%；08年销售套数同比上涨了30.64%，销售面积同比上涨了26.85%。 套数量在增大，面积量在减少，说明了小户型的供应量和销售量均有所提升。08年供应面积与套数较之07年而言小户型供应量增加，小户型理念更加深入。,365观点： 小户型供应量和销售量的增加说明了城市加速发展的同时，随着市政府加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实、中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地
6、产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。 在满足大部分人的普通消费需求的同时，一批满足高质量消费需求的高端住宅也不断推出，未来合肥市的住宅会出现小户型和高端住宅共存的两级分化的局面。,二、全市销售情况,市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小。这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变。 受小户型的影响，均价拉动明显。小户型的定位一般是选择安逸舒适的生活理念，为了提高品牌效应，开发商提高宣传手段刺激消费。 同比销售涨幅不高，部分地区的销售已经开始萎缩。高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大。,销售量变化,月同比增幅开始下跌 月环比销售基本延续去年
7、同期趋势，但变化量却没去年趋势明显,销售均价变化,365观点： 多层淡出市场趋势明显，高层将逐步取占销售主体，新推出多层将是高品质住宅，低价多层住宅将退出舞台。 均价受销售情势及地价影响仍会不断提升。下半年全市均价将突破4200元/平方米，扣除集资房类项目影响全市均价将在4800元/平方米左右。,三、分区销售情况,排除宏观调控等因素影响，合肥房地产市场最大的特点就是强势的政府主导意味。安徽省和合肥市历任政府均将城市规划最为重要的政绩考评内容。 回顾近年来合肥房地产市场的发展过程，不难发现历任政府对规划的强势推行极大地带动了合肥外围区域房地产市场的发展，包括高新区、经济区、政务新区以及目前正在大
8、力推进的滨湖区和北部生态区。通过大量的资金投入和政策倾斜，合肥市政府和安徽省政府将新区的道路拓宽，将原城市中心的配套设施大量搬迁到规划新区，如将重点学校（合肥一中、合肥四十六中）搬迁至滨湖区，并大量增建公共设施，如政务新区的文化体育设施、医疗等等。同时与开发商合作进行住宅开发，然后以政府补贴的形式鼓励公务员购房，或以抽签的形式作为经济适用房进行分配。 政府的这一颇为急进的强势做法并未产生抗性，而是得到了市民的广泛认同，亦从侧面反映了合肥房地产市场受政府主导因素的影响之大。 365观点：政策的影响推动区域房产的变化，带动板块地段的销售量提升，销售价格提升也受其影响，未来区域发展强势地区以合肥市政
9、府开发发展地段周边销售为主。,城市规划,在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求。为全面贯彻科学发展观，落实市委、市政府面向未来的“141”城市空间发展布局，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充分发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起，合肥市城市总体规划（2006-2020）提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。,一、中远期规划中合肥的区域划分,根据合肥市建设规划(20062020年），可以看到规划将中心城区划分为老城区、东区、北区、西区、南区、经开
10、区、高新区和滨湖新区八个城市分区。 1老城区 环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。 2东区 瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。 3北区 除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。 4西区 蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口控制在48万左右。 5南区
11、 包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口47万左右。,6经开区 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。 7高新区 东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。 8滨湖新区 312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口
12、控制在56万左右。,此外，今年还将重点做好城市生态公园片区控规、清溪路二环西路长江西路合九铁路片区控规。开展“三点四线”城市设计，“三点”指的是潜山路与长江西路交口、金寨路与望江路交口、二环西路与长江西路交叉口等城市节点地区的设计；“四线”指合巢路、临泉路、四里河路街景风貌设计和四里河岸线景观设计。,二、近期关于道路问题的规划,省城道路不畅、交通堵塞问题由来已久，今年编制城市综合交通规划将为彻底改善交通状况做好前期准备。老城区综合发展规划也是一部“重头戏”，重点研究市四大班子办公楼搬迁后土地如何置换问题。,城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈
13、层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。,近期城市发展方向 近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。 近期城市重点发展地区 近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。,各区供应量分析,高新、经开、政务三开发区供应量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明显，三区销售目前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升。 蜀山、包河继续强劲上市。地段优势的明显，片区化的销售集中性是两区销售持续
14、的原因。,365观点： 下半年全市销售片区集中化明显，片区销售差异明显，望江路沿线区域和合作化路沿线区域销售会出现明显上涨变化，区域地理位置优势、交通便利和周边配套设施齐全等影响将推动销售量和均价的提升。 高新区、政务区销售会出现短期低迷，但随着新盘的不断推出，其区域优势逐步体现，在低迷期过后会仍有上升空间。,分区销售情况分析,区属销售差异化已开始非常明显，包河区的销售量大幅度提升，逐步占据市场主体；而高新区、政务区已有逐步退出市场的形势出现。 包河区销售非常强劲。包河区的高销售量主要是受到滨湖区建设影响，产品的升值吸引大量购房者。还有回迁房等房屋集中备案对其销售也有一定影响。 政务区的销售同
15、比下跌非常明显，传统看重升值空间非常大的思想已经淡出购房者理念。,同比销售变化情况图,365观点：开发商加速洗牌 尽管合肥市房地产开发商整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。2007、2008年合肥市新出让土地很多被部分大企业所垄断，行业集中度不断提高。,蜀山区销售情况,销
16、售不断上涨，目前均价持续在4000元/平米， 从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。 蜀山行政区由于价格适中，区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐，加上自然环境资源优势明显，消费者购买欲望强烈。 365观点：蜀山区下半年销售持续上升，优势地段和品牌项目带动区间销售的上涨,庐阳区销售情况,庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与合肥市的主商业中心距离很近，交通便利，同时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。,销售量有小幅度攀升 均价增长速度快，主要受区域销售影响较大。 庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域内楼盘销售集中，高层和小高层为在售新建商品住宅的主要建筑类型。,包河区销售情况,高层建筑为销售主体，提升带动包河区均价。 包河区位处合肥市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新
