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1、盘龙城房地产市场,2007年市场报告,前次营销策划报告的提案的市场部分侧重于市场特征和发展趋势的概括，对区域市场上竞争项目没有作为重点研究 此次在专项调研的基础上，对区域竞争项目作深入研究： 一方面探求各竞争项目项目开发和营销上的发展特征，便于预测其未来发展趋势 从而综合判断本案在2008年将面临的市场形势和竞争压力； 另一方面竞争项目的开发特点和成败得失能够为本案的操盘提供参考，如推盘时机、推盘组合和推盘量等,2007年开始市场井喷， 市场供应量翻倍增长 2007年供应69万方，当年消化68，结转到2008年22万方； 2008年项目多达13个，新增供应量76万方 2008年合计市场总量约9
2、8万方；,市场井喷，供应量大,高层市场占有率不断增加，2008年达31 高层物业逐步被市场接受 高层仍然面对小高层和多层物业的竞争，二者合计近60,高层物业面临激烈市场竞争,开发商普遍对资金回款要求高，多个项目追求低价快销 典型低价快销项目： 龙城天居园、佳海歌林花园 盘龙新天地、日月山水,低价快销策略盛行,多数项目品质一般，亮点少 个别品质突出项目市场认可度高 多层户型：鼎鑫摩卡小镇 高层户型：名流人和天地 园林规划：鼎鑫摩卡小镇 建材和配套：城开天玺花园,品质项目市场认可度高,营销理念和操盘水平快速提高对楼盘价格和消化速度提升明显,营销理念和操盘水平快速提高,本项目,F天下 恒达盘龙湾 宝
3、安山水龙城 巢NEST 卓越罗纳河谷 盘龙新天地 鼎鑫摩卡小镇 龙城天居园 歌林花园 宏宇未来海岸 城开天玺花园 名流人和天地 日月山水 第一企业社区 佳海都市工业园 武汉28街,纯别墅、类别墅项目,复合社区,工业、商业、办公项目,区域项目类别,五星级酒店,叶店小学,建设银行,市医院盘龙城分院,盘龙城一中,盘龙城福利院,区域配套,28街商业中心,第一企业社区,佳海都市工业园,汉口北市场群,盘龙遗址公园,长江乐园,盘龙湖公园,工业和旅游项目,F天下,盘龙湾,山水龙城,巢NEST,现有别墅住宅项目,蔚蓝海岸,摩卡小镇,盘龙新天地,歌林花园,龙城天居园,人和天地,日月山水,天玺花园,未来海岸,现有普
4、通住宅项目,美景天城,澜桥康城,领袖城,潜在普通住宅项目,28街,F天下,盘龙湾,山水龙城,巢NEST,蔚蓝海岸,摩卡小镇,盘龙新天地,歌林花园,龙城天居园,人和天地,日月山水,第一企业社区,天玺花园,佳海都市工业园,汉口北市场群,未来海岸,美景天城,澜桥康城,领袖城,区域项目分布,2005年是区域普通住宅项目开始进入市场的一年，多为低容积率（1.7以下）项目 2007年是区域普通住宅爆发的一年，项目数量、物业类型（容积率）都开始突破,物业类型上多层、小高层和高层各占一定比例；户型以2房和3房为主，面积80140 2007年项目价格已超过3000元/ ，消化速度加快,拟建项目情况,区域土地多为
5、大宗出让，配套滞后使得多个大盘推迟开发；但是一旦出现区域开发热点，将会有大量潜在项目加入市场 未来多个大盘的启动和现有项目的后期开发推动区域房地产发展的同时也将加剧竞争；,卓越罗纳河谷 鼎鑫摩卡小镇 盘龙新天地 龙城天居园 佳海歌林花园 城开天玺花园 名流人和天地 日月山水,澜桥康城 领袖城 美景天城,蔚蓝海岸总占地面积44.5万，总建筑面积46.8万0，近3500户，计划5年分4期开发,卓越蔚蓝海岸,一期建筑面积9.3万，528户，包括花园洋房、联排别墅、独立别墅、会所； 销售上先洋房后别墅 4月开盘，价格3500元/，目前价格已接近4000元/,底层卖点在于花园，但是架空处理不当可能带来的
6、防潮等问题，加上面积大，总价高，消化慢 二层和三层面积适中，有大面积的露台赠送，总价适中，销售好 顶层复式，面积200平方米左右，有大面积的露台赠送，但总价高，消化慢,Ma2系列,Mb2系列,总价55万元以上，整体档次高于其他非别墅类项目 因盘龙大桥通行条件限制及项目展示未达条件销售一再推后 开发商信心的原因导致销售组织混乱，对销售造成了很大冲击 定位于别墅类和非别墅类项目之间，首期开发时机又正处于盘龙城市场形象又高端别墅向普通住宅项目逐步转型的过程中，区域中高端物业形象尚未建立，项目同时面临高端和中低端的夹击 但是项目具备良好的区位条件、较高的品质和营销展示条件，后期开发销售过程会越来越顺畅
7、,城开天玺花园,总用地526亩，总建面近40万方； 一期建面62589，容积率1.4，由11栋5-8层的电梯洋房组成，共358套 2007年9月底开盘，一期一次性推出，均价3400元，销售100套左右,5-8层的多层带电梯 在建筑用材方面，充分考虑环保节能措施，采用雨水收集系统和太阳能设备、直饮水系统； 1万方标准化体育中心，配有乒乓球、桌球、西餐厅及其它体育设备，配有1个标准篮球场、6个标准网球场和1个标准游泳池； 高150mm的梯形减速带；,双阳台设计，大面宽、大进深 连续完整的产品线,武汉地产集团城开公司开发，项目有众多亮点，如直饮水系统、多层电梯、雨水收集系统和太阳能设备等，依靠综合性
8、价比策略分享市场 但是总体开发思路仍然偏保守，最集中地反映在户型设计上，产品线长且户型偏小，总体上存在激进和保守的矛盾。 和卓越蔚蓝海岸类似，定位处于夹缝中，项目开发初期阻力大，但后期会逐步走好。,日月山水,总占地约1000亩，其中建筑用地约500亩，张斗湖约500亩，规划总建筑面积约50万方,一期153.2亩，建筑面积约16万方，容积率为1.5，3栋小高层、25栋多层，986户,4月21日开盘406套，均价2400，3天清盘 5月28日加推200套，提价100元/ 预计1月推盘，价格3700元/ 。,本土开发商首次开发地产项目，产品和营销均缺乏亮点 推盘过于紧凑，单次推盘量大，定价存在偏差，
9、导致销售快于预期，工程脱节，销售断档。 盘龙城区域离岱黄高速最近的项目，到后湖和竹叶山最近，目前最具区位优势 离本案近，是最直接的竞争对手之一，优势在于区位、多层和低价格,盘龙新天地,项目总占地面积117820（约177亩），首期开发100亩，容积率1.45，建筑密度25%，绿化率35% 一期由AB两个区组成，共计732户住宅。其中A区有318户住宅约4万，商铺面积5124，由17栋多层及1栋小高层组成；B区16栋，9栋多层和7栋小高层，共414套约5.2万M,小高层户型,超宽阳台和入户花园，但进深浅，不便于利用,小高层户型,亮点不多，主要竞争优势在于多层和小高层、价格低,龙城天居园,总占地1
10、28.31亩，总建筑面积约13.9万，规划27栋多层住宅楼、7栋小高层住宅楼与近1万的临街商铺,一期,二期,二期11月底认筹，预计12月开盘， 13栋多层住宅，均为南北通透板式结构；,一期12栋多层，小高层1栋，共350套，8月25日开盘，均价2680元，10月底全部售完,亮点不多，主要竞争优势在于多层和小高层、价格低,总占地308亩，建筑面积37万平米，容积率1.65，绿化率36%，分三期开发 一期占地约100亩，建筑面积11万方，由27栋多层和小高层组成,鼎新摩卡小镇,围合式的建筑群落 每个围合组团配以不同风格的园林,户型种类20多个，板式构造，86-140二房、三房为主 配合组团围合景观
11、，设计八角窗和双阳台,典型的低开高走，价格由开盘初期的2200元/，提升至目前价格已超过3200元/ 较好的控制开发节奏和推盘，价格提升明显，总体销售价格由4月份的2400元/提升到目前的2800元/ 依靠低价格抢占市场、靠梯次推盘分享涨价收益 未来最主要的同层次竞争对手之一,佳海歌林花园,位于楚天大道和盘龙大道交汇处，号称“标王地块”，也是盘龙城第一个纯高层社区 总占地约232亩，总建面约46万，建筑类型11F小高层，18F及24F高层 一期建面12万，由8栋18层、4栋24层建筑组成，共1136套,盘龙城首个推向市场容积率超过3的纯高层社区产品 产品一般，但依赖优势地段和相对较低的价格占领
12、市场 开发商对资金回笼要求高,追求快速低价消化 营销水平一般，价格定位和定价方案均存在偏差 产品和本案基本类似，未来竞争压力非常大,名流人和天地,太和园,广和园,润和园,风和园,沁和园,怡和园,2005-2006年的年推盘量在6-7万方，500套左右 2007年全年推盘量超过13万，约1100套，且消化良好 小高层和高层是未来产品主流,小高层户型,小高层户型,小高层户型,高层户型,高层二梯四户布局 大三房：128 一房：49 小高层一梯三户布局 小三房：104 小三房：118,作为区域内中低档产品的先驱，树立了区域的中低档产品形象 前期（05-06）开发节奏较慢，2007年开始提速且消化速度加
13、快 后期开发力度增大，容积率提高，产品全部小高层和高层 项目规模大，后期的配套优势明显 怡和园开始转向小高层和高层，前期多层的中式风格已经不能适应推广需要，推广也在逐步调整,湖北百利恒置业有限公司 总用地面积：154774.3平方米 总建筑面积370637平方米 容积率：2.48 其中： 公寓19600平方米 高层：208707 小高层60530 多层：60500 商业：5000 幼儿园：800,美景天城,总户数：3034 其中 住宅：2722 公寓：312 户型90平方米内：70.1 户型90平方米以上：29.9 车位（含地下室）：752,楚天大道和川龙大道交汇处 200万方，集商业、住宅为
14、一体的大型楼盘 其中首期的珩生假日规模约90万平方米 建筑类型包括多层、小高层、高层住宅、别墅、酒店、商业、公共建筑物和其它辅助建筑物等（以小高层、高层住宅为主）,领袖城,湖北天纵置业发展有限公司 盘龙桥畔纯多层山水洋房 21栋多层，建筑面积约4.8万方，500套 外墙保温面上贴天然石材，清水面砖，局部高级涂料,澜桥康城,区域供应量增势迅猛2005年下的8万方增加到2007年下半年的44万方； 2007年是区域爆发的一年，年度供应量近70万方； 预计2008年全年供应量超过70万方,2007年供应量69万方，其中当年消化68，结转到2008年约22万方； 2008年新增供应量76万方，合计2008年市场总量约98万方；,物业类型,2008年盘龙城市场物业类型上主要由多层、小高层和高层构成 小高层和高层的市场占有量正在迅速增加,澜桥康城,2008年竞争态势,End ! Thanks!,
