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1、张家港华芳纺织地块项目 可行性研究报告,谨呈：嘉凯城集团股份有限公司,2013/4/29,2,本案将从以下五方面进行分析和建议,1. 市场背景分析,2. 地块价值分析,3. 物业产品去化状况,5. 物业组合建议,4. 物业产品价格分析,3,张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产发展潜力大,张家港概况,张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区距南京170公里，距无锡35公里，据上海110公里，人口91万； 境内交通便利，锡张、演讲高速，城际轻轨，镇南铁路等可顺利到达周边市区，可快速融入长三角交通体系； 土地面积全市总面积999K，其中陆地面积777K，建成区面积64 K； 区划下辖8
2、镇和1个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地； 人口全市总户数54.77万户，户籍人口90.51万，常住人口150万。,4,张家港市区未来成为发展的重心在城东，城西城北将成为重要的居住片区,“一城”：整个张家港就是一个城市，呈现整体发展的空间结构特征； “双核”：杨舍城区和金港城区，市域内主要的居住和共同服务中心； “五片”：杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。,中心城区形成“一主、一副、一园”的空间结构，“一主”为杨舍主城区，“一副”为塘桥副城区，“一园”为黄泗浦文化生态园； 黄泗浦文化生态园位于杨舍主城区与塘桥副城区之间，通过黄泗浦文化生态园的打造，将杨舍主城区与塘桥副城区
3、进行有机缝合。,城市规划,5,公路交通便捷，未来将有城际轻轨站布局在城东板块,高速公路沿江高速锡张高速（沪宁高速无锡硕放枢纽张家港锦丰镇港丰公路）； “十二五”期间，将建成沿江城际轨道、通苏嘉城际铁路、沪通铁路。 城际轻轨：苏虞张公路张扬公路（杨舍、金港）江阴轻轨 镇南铁路：江阴沿江高速凤凰镇南部货运站常熟,交通规划,锡张高速,沿江高速,6,张家港经济实力强劲，人均GDP位列全国第二,张家港经济实力强劲，多年来增速一直保持两位数，全国百强县排名第3； 人均GDP为129535元/人，仅次于昆山（142185元/人），超过了江阴（126532元/人），位列全国第2。 张家港人均可支配收入与周边区
4、域相比处于靠前位置，人均生活水平较为富裕。,经济概况,7,张家港市区房地产市场分为五个板块，本案位于城北和城西板块交界,城北：338省道以北的区域，区域农村印象较浓； 客户性质：刚需、投资、改善性为主要特点,城西：包括港城大道以西、张杨公路以南地区。外迁现有工业，规划为城市生活区。 客户性质：首次置业、投资性、改善性,城中：包括杨舍西街、步行街、长安中路和人民中路周边地区，规划整合核心区的零散用地，外迁现有工业，增加绿地和社会停车，强化城市职能，升华景观风貌。 客户性质：私营业主、企业中高管理层,城西：包括金港大道、南二环、长安路、南苑路围合区域 。 客户性质：首次置业、投资性、改善性,城东：
5、包括华昌路以东地区，逐步外迁工业，主导功能为城市物流； 客户性质：改善性居住需求客户群体性,房地产概况,8,张家港焦点项目和竞品项目盘点,重点楼盘分布,9,重点楼盘资料,10,本案将从以下五方面进行分析和建议,1. 市场背景分析,2. 地块价值分析,3. 物业产品去化状况,5. 物业组合建议,4. 物业产品价格分析,11,地块四至：北至振兴路；东至港城大道；南至338省道（张杨公路）；西至小河沟（范港） 主入口布置：入口需满足车行便利、昭示性强的特点，可开口在港城大道一侧，振兴路一侧 为次入口，小河沟一侧为景观入口。张杨公路一侧可开设人行出入口。,地块是位于张家港经济开发区内，紧临张杨公路和港
6、城大道两条城市主干道,地块价值分析,12,地块目前为华芳集团棉纱厂房，易拆除；抗性在地块东侧的高压线走廊,地块现状为华芳集团棉纱厂房，厂房多为1-2层建筑，拆除较易。 地块东南两侧为两条主要交通干道。 周边主要抗性为地块东侧的高压线走廊，会有一定红线退让。 该地块周边配套设施尚不完善，仅在项目北面振兴路上有部分配套设施，包括药店、超市、餐饮等。,地块价值分析,13,本案将是张家港市区内前所未有的住宅超级大盘,张家港2012年房地产开发施工总面积580万平米，新开发面积174平米，销售面积103万平米。 2012年市区出让总占地面积51.94万平米，容积率测算总建筑面积132.55万平米。 对比
7、张家港土地建设规模和历年住宅大盘规模，本案将是有史以来规模最大的住宅楼盘，将成为新的关注热点。,张家港市区历年来住宅大盘项目,地块规模界定,14,本项目地块的土地出让成交价约为670万元/亩,张家港土地市场具有稳步放量、地块规模小的特点，2012年市区土地出让最大面积为248.7亩的商业用地。 尚城国际的销售经理指出外来开发商在张家港拿地困难，多是需要高价竞标，以高出本地开发商一级的价格拿地。,张家港市区历年来住宅土地出让价格盘点,地块价值估算,15,本案将从以下五方面进行分析和建议,1. 市场背景分析,2. 地块价值分析,3. 物业产品去化状况,5. 物业组合建议,4. 物业产品价格分析,1
8、6,高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均40套以上，慢的10套以下，总体平均去化约为27套/月，主力面积为140m2左右,高层、小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售好的月均45套以上，差的10套以下；其中君临新城销售情况最好，2012年9月以后月均去化100多套； 总体平均去化速度为27套/月； 整个张家港楼盘的高层主力户型都是140左右，主要原因是张家港本地居民的老小区一般都是120平米以上的三居室。,16,表1. 张家港典型楼盘高层产品去化量,高层市场状况,17,张家港多层数量极少，唯一的花园洋房产品当天就售完，是可尝试性开发的产品类型,17,花园洋房等创新多层产品在张家港数
9、量极少，近期新盘仅缇香世家有此类项目； 130-140平米面积的户型为主力； 缇香世家的销售经理认为：张家港花园洋房产品数量少的原因是此种产品造价高利润低，但市场认可度很高，适合打出知名度。,表2. 张家港典型楼盘多层产品去化量,多层市场状况,18,张家港别墅市场上存量较大，去化速度约为8套/月，以联排为主，主力面积360-500m2,18,张家港别墅多以联排，户型面积360500m2的占多数； 张家港别墅市场存量较大，当前的六七个别墅盘的消化速度还需五六年，未来暨阳湖南岸还将开建大型别墅盘； 中昊檀宫的销售经理认为叠拼是张家港别墅的机会产品，去年开盘当天推出的90套叠拼，当天卖掉61套后紧急
10、停售。两天售完。 别墅市场进入质量和特色的比拼阶段。,表3. 张家港典型楼盘别墅产品去化状况,别墅市场状况,19,张家港商铺去化速度在11-16套/月之间，住宅与商业的区隔很明显,张家港绝大多数楼盘都以纯住宅项目为主 张家港当地商业与住宅界限明显，底层商铺类住宅极少，商业项目多以mall的形式 中昊檀宫的销售经理认为张家港的客户还未到达对私密性要求很高的居住水平，社区底商会很有市场，但需做出品质。,19,表4. 张家港典型商业产品去化状况,商铺市场状况,20,车位一般为地下车库形式，普通高层楼盘车位比多1：1，全张家港统一定价75000元/个,张家港车位多为地下车库形式； 全城统一定价7500
11、0元/个，属于亏本出售，仅少数别墅盘独立定价； 高层车位比多为1：1 别墅为保证品质，车位比多为1：2，并多附送,市场去化速度,表5. 张家港典型楼盘车位产品销售状况,车位市场状况,21,张家港多数楼盘会有储藏室，主要面积在10-20平米左右，售价在2000-3000元/平米不等,张家港大多数楼盘都会有储藏室，数量是住宅套数的三分之一左右； 储藏室面积在10-20左右，多在地下，为居民储物之用； 全城储藏室售价都在2000-3000元/平米之间，一人一价。,表6. 张家港典型楼盘储藏室产品销售状况,储藏室概况,22,君临新城是多种优势集于一身的稀缺住宅大盘，奇迹难以再次复刻,项目核心优势 区位
12、优势，城市文教区域 品质优势，区域相对高端 规划优势，布局亮点颇多 本土优势，本地强势开发商 营销优势，持续营销轰炸,焦点楼盘借鉴,23,项目核心优势 品质优势，外来高品质开发商，区域相对优势 区位优势，学区房,尚城国际是外来开发商打造的高品质住宅大盘项目，与本案可比性高,焦点楼盘借鉴,24,江南十二府是距离项目地较近的新盘，项目属性相似程度高，应取长补短差异发展,项目核心优势 普通楼盘，无明显优势,焦点楼盘借鉴,25,各物业产品市场盘点小结及本案物业产品开发建议,25,表7. 张家港各物业产品开发状况和建议汇总,通过整合市调数据和借鉴焦点楼盘可知，本案作为高品质开发商的住宅超级大盘，在产品去
13、化方面可主打品质优势和营销优势，有实力成为超越尚城国际去化速度的新焦点。65套/月是较为合适的预估。,物业开发建议,26,本案将从以下五方面进行分析和建议,1. 市场背景分析,2. 地块价值分析,3. 物业产品去化状况,5. 物业组合建议,4. 物业产品价格分析,27,片区内各物业类型市场价格参照,表1 张家港各物业类型市场价格汇总表,市场价格参照,28,通过分析片区内高层产品价格增长幅度，预测本案高层未来价格年增长幅度为10.3%,运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅； 再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值； 以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度
14、。,表2 张家港高层价格增长幅度,价格年增长率,29,通过分析片区内别墅产品价格增长幅度，预测本案别墅未来价格年增长幅度为9.5%,表3 张家港别墅价格增长幅度,运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅； 再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值； 以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。,价格年增长率,30,本案定价：市场参照及基于本案的假设,30,考虑的出发点： 1.本项目位于城区边缘，参考江南十二府等销售价格，一期应低价入市，突破区域印象以实现快速销售； 2.高层产品最低保持每年10%的增长率，在形成热销之后快速提价至13000元/平米。,表4 本案定
15、价确定,本案定价,31,本案将从以下五方面进行分析和建议,1. 市场背景分析,2. 地块价值分析,3. 物业产品去化状况,5. 物业组合建议,4. 物业产品价格分析,32,通过构建模型，计算2.0容积率下最优物业类型配比,前提 本案的容积率是2.0，别墅物业难以实现，且别墅市场存量大，因而考虑不做别墅产品； 24层高层产品是张家港市场的主流； 本案的总建筑面积是758,943平米，更多面积要致力于回现,表1 计算条件,高层建筑面积：2.5a,花园洋房建筑面积：1.2b,2.5a+1.2b=2(a+b),储藏室建筑面积约为：2.5a*15/（140*3）,测算方法,33,高层41.7万方，花园洋房12.5万方，储藏室1.5万方，商业内街3.9万方，地下车库16万方,33,表2 各物业产品面积组合,物业产品组合,
