南京浦口房地产专项研究

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1、战略拓展部 2013-2-19,办公市场研究,住宅市场研究,商业市场研究,南京浦口专项市场研究,一、浦口住宅市场研究,浦口住宅市场发展历程,随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。 起步发展阶段：20012004年 2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。 2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。 2003

2、年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。 快速发展阶段：20052009年 2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。 2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。 再次飞跃阶段：2010年2012年 2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区

3、发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。,浦口房地产市场发展现状,房地产发展呈现三大特点：,1、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元，发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百分点。 2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。2002年

4、全区房地产销售面积7.31万平方米，2011年达124.07万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。 3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房价由4年前均价3635元/，上升到12年均价8014元/。目前一些楼盘售价已达到万元左右。,浦口房地产市场未来发展,1、“一城”即现代化国际化江北新城 2、“三组团” 东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区

5、域大环境 中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。 西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。,2012年5月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。中部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。,12年南京全市成交7.2套，成交面积756万平方米，相比2011年同期3.8万套的成交量，几乎翻了近一倍。 摘取12年成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。 11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随

6、着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长31%。 近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来510年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。,12年浦口住宅成交量分析,由数据可看出，主城区平均套成交面积较大，玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大，以改善、投资型需求为主，浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米，说明上述三片区仍然以刚需为主。,12年全市平均套成交面积,刚需楼盘涨势最猛 价格回升较快,纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，江北上涨1.98%。

7、据统计，位于江北板块的阳光帝景房价相比去年，房价上涨1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。,12年浦口住宅价格分析,浦口处于整个南京的价格盆地，12年成交均价在8000元左右，低于全市均价，排在倒数第二位，仅比六合高一点。 每次调控，浦口价格波动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支撑力不足，这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似，一调控价格就会下来，但是真正到成熟的时候，它的价格上升速度非常快，而且支撑力度非常大，这就是江北和奥体明显不同的地方。,两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。 刚需年，刚需项目吸金能力

8、增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变。 江北板块中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目，是销售金额和面积前五强。,12年浦口住宅销售排行榜,12年浦口共出让15幅地块，其中住宅地块9幅。 浦口区出让土地面积达到74万平米，总建筑面积114.3万平米，土地出让面积占到全市24%，位列第一，其次是栖霞区、江宁区。从成交分布区域来看，整个南京市供地依旧主要集中在刚需片区。 浦口土地单价达到276万/亩，楼面均价达到2686元/平米。,12年浦口住宅用地成交分析,珠江镇片区,12年浦口住宅用地成交图示,9幅住宅用地中，有8幅位于珠江镇板块，未来珠江镇板块的竞争将加剧。 片区

9、容积率普遍较低，产品多以多层、小高层位主。,365地产家居网独家统计，2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源，其中纯新盘62家，总上市体量达到763万（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。 13年江北上市220万，2万套房源，去除掉六合板块及商业部分，综合12年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。,住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。 目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园13年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨

10、江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。,13年浦口全市上市量分析,浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场,珠江镇板块已入驻中海、万科、雅居乐、融侨、东方置地等一线开发商，优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口未来发展的核心区。,核心区,老山别墅板块：临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区,位于浦口北部，紧邻老山风景区； 是浦口传统别墅区。,区域介绍,区域特征,由于近几年国家对别墅项目用地一直加以限制，因此

11、后期土地出让规模也不会很大； 随着政府加大老山片区的旅游资源整合与开发力度，加上整个南京优质资源型地块的日益稀缺，板块价值将会得到非常大的提升,未来市场发展,背靠老山风景区，面对浦口老城区，自然环境优越 区域内高端项目云集，传统富人区 片区基本无配套，周边无公共交通，生活极为不便,由于本公司不以别墅项目为主，因此该板块不作详细阐述。,桥北板块：距离主城近，依托长江大桥，发展较早，交通便捷，大盘云集，配套成熟,位于长江大桥北部片区； 距离主城较近，依托长江大桥，交通便捷，开发较早,区域介绍,区域特征,随着地铁3号线2014年的开通，过江问题得到缓解，区域价值将得到进一步提升。 由于开发较早，后期

12、基本无地块出让，发展空间受限，以尾盘开发为主 苏宁、弘阳等企业剩余的地块仍可开发3-5年左右。,未来市场发展,04年随着弘阳、苏宁、明发、大华等开发商的进入，区域成交量迅速放大 是浦口热点区域，目前已开发十分成熟，各项配套完善，生活方便 依托几个超级大盘，桥北成为浦口成交量最大的板块,桥北片区住宅销售均价在90009500元/m2区间，无一线品牌开发商，楼盘以刚需客户为主，改善型客户为辅，产品品质中端。,桥北片区在售楼盘简介,潜在供应,桥北板块在售的项目主要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘，12年旭日上城去化22万方，威尼斯水城去化17万方，成为江北成交量最大的两个楼盘。天润城12年没有推

13、盘，预计13年将适时推出新盘。 上述三个楼盘经过7、8年的销售仍剩余200多万方，加上桥北片区近一两年无土地出让，未来该片区仍以消化后期项目为主。,典型楼盘分析,威尼斯水城 项目概况 区位：浦口区浦珠北路北外滩1号 周边配套：社区自配中小学、幼儿园，1.5公里内畅达明发商业广场、苏果超市、弘阳广场等 景观人文资源： 拥有一线江景资源 产品形态：多层、小高层、联排别墅、花园洋房 产品户型： 93-96平方米两房、110-118平方米舒适小三房、130-160平方米大三房和四房 、部分200多平米的花园洋房。 项目优缺点：品质较高，配套齐全。紧邻地铁3号线，未来交通便利 销售价格： 均价9500元

14、10000元/平米左右。,未开发地块,未开发地块,经典户型赏析,御江天下d3户型3室2厅1卫1厨 115.00,御江天下d2户型2室2厅1卫1厨 94.00,11街区C2-1-2户型3室2厅 151.00,泰山高新板块：距离主城较远，片区高新产业发达，尚未形成居住氛围，配套不完善,桥北板块,泰山高新板块,位于桥北板块北部，距离主城区较远； 高新区大力发展车辆制造、服务外包和软件、半导体光电科技、生物医药等产业，财政收入占到浦口区的一半,区域介绍,区域特征,片区拥有双地铁优势，较低的价格吸引了大批刚需置业者。 2012年12月朗诗以2.2亿元摘得该区域G70地块，G69地块流拍。随着朗诗的进入，

15、地铁的利好，后市房价上涨空间较大。 据政府规划,该片区仍以产业发展为主,因此未来仍将以产业形象为主导，居住氛围不足,未来市场发展,城市空间向北拓展，最近两三年出让了几幅地块，目前在售楼盘只有新城香溢紫郡，以其吸引力的价格，销售情况非常好 片区高新技术产业发达，产业人口较多 南大浦口校区位于片区内，人文环境较好 片区配套不成熟，生活不方便,泰山高新板块目前在售项目较少，仅有新城香溢紫郡。新城住宅销售均价在8500元/m2，楼盘以刚需客户为主，户型偏小，80%以上户型为小两房，其余为80100平米的户型，另送1000元/平米的精装修，对于首次置业的刚需客户来说，性价比非常高。,泰山高新片区在售楼盘

16、简介,潜在供应,12年12月朗诗在本区域摘得一幅居住地块，总建筑面积10万平米，朗诗的入驻，带动了区域热度，近日市国土局又挂出两幅该片区的地块，一幅商住混合用地，总建筑面积14万平米，一幅商业用地总建筑面积8.8万平米。随着新城、朗诗的入驻，未来该区域也将有大量人口入驻，但基本无商业配套，因此政府在后期土地出让过程中将逐步完善配套问题。,目前该板块在售的只有新城香溢紫郡，定位于首次置业的刚需人群，户型面积小，总价低，依托双地铁优势，该盘一直非常热销。 未来预测新城香溢紫郡每年推盘量在10-15万方左右。,典型楼盘分析,新城香溢紫郡 项目概况 区位：浦口区学府路与星火路交汇处（南京大学浦口校区西侧） 周边配套：社区自配商业、幼儿园，小学，周边商业配套缺乏 景观人文资源： 背靠龙王山，毗邻南大金陵学院 产品形态：小高层、高层 产品户型： 70-75平方米两房、100平方米舒适小三房。 项目优缺点：面积小，总价低，契合刚需人群置业需求。附近有地铁3号线、11号线，双地铁优势突出 销售价格： 均价8500元/平米左右，附送1000元/平