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1、智汇 专业文档关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告第一章、前 言（一）、公司及运作团队概况本公司从成立发展至今，主要从事货物运输及汽车客运站的经营，在珠三角范围内，现已成功运作了石岩、沙井、松岗、公明等数个汽车客运站，同时在湖南的邵阳及多个城市中亦成功运作了数个汽车客运站，其运作理论及实践经验在同行业中，虽不说是手屈一指、独领风骚，但良好的口碑、夯实的根基、强劲的实力、坚强的后盾，已让同行业们刮目相看而始终遥遥领先。本公司秉着“安全第一、顾客至上”的宗旨，竭诚与广大商家精诚合作、携手共创美好明天。为进一步倾情打造*汽车站的整体形象和效果，最近我司又吸收了另一支运作团队的热情加盟，为本司又增添
2、了新的血液和活力。这支精英般的生力军，主要任务就是在*汽车站现有闲置的场地和商铺上，专业运作*汽车站物流广场。该运作团队在短短的数年内，已成功地运作过石岩物流园、运辉物流园、大京九物流基地、宏发田寮物流园等多个物流市场，上述几个项目前期招商非常成功、后期永续经营和经济效益亦非常可观和良好。因此，这支运作物流园的专业团队的加入，对整个*汽车站的成功炒作，无疑是如虎添翼、锦上添花。（二）*汽车站及物流广场概况一、*汽车站概况1、*汽车客运站座落在*大道南、紧邻文化广场、*新医院及行政中心区。车站占地面积44.2亩，总建筑面积17270.6平方，按国家二级车站标准投建，设计日可发送旅客5000100
3、00人次。现开通了镇内和市内等多条交通路线，并部分开通了至湖南、湖北、广西、重庆、四川、河南、江西等各长途班车。该车站景色宜人、环境优雅，并将配有大型超市、连锁餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐等附属设施和配套项目。2、美中不足的是，*汽车站自经营至今，镇内与市内多路公交汽车虽已开通，但始终没有进入本站上、下落客。再加之*本地只有两万多人口、外地也只有四万多人口，区区不到十万人口的人流量又怎能撑起一个二级汽车站的客运吞流量呢？根本就满足不了汽车站的旅客日发量，其供不应求的黯然局面便倏然跃入人们的视眼。不难看出，内外交困等因素进一步加深了本汽车站的人流稀小和生意上的惨淡经营。与此同时，更让人触目怵心的是，
4、这种清淡的氛围和惨淡的经营，正以风卷残云之势迫使汽车站内大量的场地和商铺无人问津而日益凋蔽。因此，兵贵神速般地突变这一惨淡局面便显得迫在眉睫而任重道远了。二、物流广场概况*汽车站物流广场是在*汽车站的基础上，顺应时代的需求应运而生的。在公司的领导下，由专业的团队人员实践运作。*汽车站物流广场总规模计划为一万多平方米左右，分为一、二期开发，第一期现有铺位50多个，总建筑面积在4000平方米左右（不包括停车位）。广场内配有水电、网络、消防、监控、停车场等基础设施和餐厅、休闲、宾馆等配套项目。是投资创业者的首选之地和理想乐园。三、在*发展物流市场项目的整体思路及宗旨凭着我们丰富的实际操盘经验和对*及
5、周边数镇物流市场消费潜力的把握及长远预测，我司更看好*汽车站物流广场的后期收益。我们计划投资12年，在项目前三年多的市场培育期（包括招商期）投入资金1000万元，5年收回成本，收益期7年，项目直接效益900万元。本着企业发展自身的同时，为社会、为政府尽自己应尽一份责任的宗旨，特别在镇经贸办孔主任的大力引领和支持下，发展*汽车站物流广场项目更显得弥贵珍重而任重道远。因此我们将全力以赴、信心十足地把*汽车站物流广场打造成一个代表*形象的“dg西部物流第一城”。第二章 目前dg地区物流市场行业概况（一）、dg市物流市场现状及未来发展趋势先从地理位置出发，目前珠江三角洲主要以广州、深圳为龙头的物流货运
6、市场，而置身于两地中间的dg则以电子制造业驰誉全球。因此，众多的厂家和充足的货源，便成为两地众多物流、货运公司虎视眈眈的对象。而对以运输货物而形成的物流市场（简称物流广场）而言，则形成了以广州沙太路两旁、深圳清水河一带为重心，以其它各区域性物流区为补充的发展格局，致使大批dg、珠海，惠州等地的众多货源，不得不舟车劳苦地运到广州和深圳两地整装待发。从目前珠三角的物流行业发展趋势来看，珠三角的物流中心应该在dg，除却其它要素外，纯从经济的角度出发，dg众多而发达的制造业，足以吸引众多的物流企业前来发展和经营，从而支撑起其珠三角物流中心的地位。尽管夹在广州、深圳两个“巨人”中间多少有些尴尬，但凡在广
7、州和深圳的物流公司，基本上都会在dg设点，有些在dg的分公司规模甚至比总部还大，这已经足够说明dg在珠三角物流业的重要地位和中心位置。所幸近年来dg的物流市场行业已有急起直追之势，除了dg市内南城区的华博物流中心、高盛物流园、南信物流中心、龙骏货运市场；东城区的昌运仓储园、南华物流园；万江区的国通货运市场、厚德福物流园、爱迪停车场等之外，又有凤岗物流园、大朗物流中心、塘厦的利丰货运市场、常平的大京九物流基地、大岭山的展意物流中心、厚街的荣兴货运市场等专业市场如雨后春笋般涌现出来，dg境内这些物流专业市场的发展已遍布大半个dg。在dg境内物流市场分布有两个重心：一个是以凤岗、塘厦、常平为主的东部
8、；一个是以南城、万江、厚街为主的城区。东部有凤岗物流园、利丰货运市场、大京九物流基地等。城区则有华博物流中心、高盛物流园、龙骏货运市场、国通货运市场等；其中南城、万江位于dg市内的城区，工厂数量少、规模小，自身的货源非常匮乏，而日常的货源主要来自于紧邻dg西部的各个镇区（如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、*、道滘等镇）。而*作为座拥上述数镇的中央位置和必经地带，不言而喻拥有庞大的物流消费潜力，却一直以来没有属于自己的物流专业市场，实为一大憾事。现在，物流市场已以星星之火化燎原之势向各个镇区蔓延，我们初步统计过，dg现有1/3以上的镇都有小的或即将成立的物流市场，这就进一步说明原以广州、深圳为霸
9、主的物流园行业逐渐向dg区域化发展，更为重要的是*作为dg新经济增长点而迅猛崛起的城镇来说，更将拥有巨大的物流消费市场，因此开设*汽车站物流广场项目是整个物流园行业向着区域化发展的必然、亦是市场迫切需求的必然。各镇区的物流专业市场相对于广州、深圳、莞城内的市场而言，具有租金低，风险小、经营成本低、运输成本少、客户终端化、递送货物便捷等诸多优点。因此，在镇区经营和发展的物流公司凭借市场优势和潜力，争取把所在区域的终端消费客户“一网打尽”。（二）、*周边物流市场租赁条件一览表（大致数据小结：以上为邻近*镇周边的物流园，其中南城区和万江区的物流园离本镇可谓是咫尺之远，厚街及大朗各镇的物流园则相对有了
10、些距离。“向阳树木先逢春、近水楼台先得月”，不难看出万江区和南城区的物流园内的物流公司对*汽车站物流广场的发展意向还是比较大的。与此同时，虽然上述各物流园的租金价位较高，那是因为他们运作和发展了好多年，少则二、三年，多则十来年。而*汽车站物流广场初步定价在十几元钱左右，并赠予免租期。超低的租金、较长的免租定会吸引众多物流商家的青睐和进驻。第三章、*汽车站物流广场的运作成功的市场支持（一）、*及邻近数镇的经济概述1、*镇毗邻珠江口，地处粤港经济走廊腹地，经济发展趋势良好。目前为止，全镇共有各类企业150多家，其中包括台湾台玻集团、亚洲制药公司、香港理文集团等国际知名企业。各企业主要产品以纸制品、
11、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、五金医药等为主。还有即将在该镇启动的珠三角最大的钢材市场华南国际钢铁物流园，将进驻近千家企业，年销售额将达300亿以上，极大地促进了本镇经济的飞越和物流业的蓬勃发展。2、邻近数镇的经济概述：、麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，是广州市与dg市的交界枢纽地。除本土企业外，外资企业便达80多家，如海龙纸业、德永佳纺织公司、可耐福建筑材料公司等都是国内外知名企业。全镇现已形成了以粮油食品加工、纺织制衣、化工、高档玻璃建材、太阳能电池、电子、造纸、包装印刷、五金等产业为支柱的外向型经济结构。、望牛墩镇与dg市中心相连，位于广深经济走廊中部，是香港、深圳通往广州最快捷通道
12、的必经之路。镇现有国内外企业100多家，其中丹威塑胶、冠洋电子、惠邦油墨等企业则响誉于海内外，并逐步形成了以纺织、塑胶、服装、五金、化工、造纸、电子、机械等为主的产业链条。、道滘镇位于dg市西部，广深高速公路横跨镇区，水陆交通非常便利。该镇现有外资企业达196家，首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工等行业异军突出、快速崛起。等等。（二）、物流市场的空白及蕴藏的巨大商机综合*镇及邻近数镇的经济发展状况和趋势。不难看出，这么广阔的货源市场一定蕴藏着巨大的物流商机和发展潜力，一定能给物流企业们带来滚滚财源。更有甚者，到目前为止，*及邻近的数个镇区还没有一个规模化、专业化、市场化的物流园。而众多的
13、厂家所生产的充足货源，急需通过物流及货运公司向外运输和流通，就目前*镇及邻近数镇的物流公司来看，亦是少之又少、相当匮乏。因此*汽车站物流广场在*镇政府的大力支持下横空出世、闪亮登场，无疑以“山雨欲来风满楼”之势，强劲地填补了这一巨大的物流市场的空白，其蕴藏的巨大商机和美好“钱”景简直是无可限量。第四章、*汽车站物流广场项目发展的必要条件和潜在的商机及前景（一）、南城、万江各物流园及其它物流园对*发展物流市场项目的影响1、南城、万江各物流园对*发展物流市场项目的影响在dg城区（已靠近西部），物流企业主要分布在南城区和万江区两地。先以南城区的华博物流园为例，它是一家从楼盘启建开始，便以物流园的形式
14、进行构建。比较适应广大物流企业的入驻，经过调研分析，它的商户主要于：广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；物流行业的第三方商户，就是那些较小的公司收到货物后，自已又没有相应的专线运输，于是把货物“炒给”开通专线的物流公司，从中牟取微利；省内外专线的商户，他们货物主要来自于各个镇区，在各个镇区设点或办事处，把他们相应货物全部集中到一起，再装专线进行运输。再以万江区的国通货运市场为例，这是一家运作了七八年之久的货运市场，目前为止几乎没有空铺，是整个dg市目前经营最为良好的一家物流园。通过实地考察和调研，不难发现它的商户主要于：广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；从
15、其它物流市场搬移过来的商户，第三方的商户较多；较多的一部分专线其主要货源则来自于高步、麻涌、道滘、*等镇。综上所述，南城区和万江区的物流园区内的物流公司，在经营上对*汽车站物流广场构不成任何威胁，但在诸多方面反到有利于它的发展：一、南城区和万江区内的华博物流中心、龙骏货运中心、高盛物流园、国通货运中心等专业物流园都处在dg城区偏靠西部地带，这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的巨大信心；二、南城区内的物流公司离*还有些距离，辐射力不够，但其为了垄断生意、扯断第一手货源，则就会不失代价地到各镇区设立新的网络点，其中也包括到*来设点。三、万江区内的物流公司虽然离*镇较近，但所收的货源大
16、多数来自于*及其周边数镇，他们为防止客户流失和更好地近距离为客户服务，就会在*设点或开办分公司，这就为*物流广场的招商成功积累了基础，也促进了*物流广场后期的繁荣稳定发展；四、如果在*汽车站物流广场确实找不到相应的物流公司，商户便可以到这两点寻找运输合作伙伴，这无疑对*汽车站物流广场是一个很好的供需补充。2、其它物流园对*发展物流市场项目的影响dg范围内如大岭山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘厦的利丰货运市场等物流市场。相对来讲，其产生的影响远不如南城区和万江区内的物流公司对*汽车站物流广场的影响，但是也不排除一些商户来*投资发展，而且这种机会率亦相当地高，因为全球化、信息化、交通化的运作模式，已让更多的物流企业不得不去选择新的发展点和经济增长点。
