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1、机械科学研究院（集团） 京区物业整合方案,2004年8月,在京区三大物业中心的基础上组建京区物业公司,将院本部物业中心和自动化所物业中心、机电所物业中心进行合并 现有三大物业中心资源分散、功能重复 整合京区物业资源 在现有三大物业中心的基础上进行京内物业资源整合 京内物业资源整合的目的为建立京内统一的物业管理平台，独立核算，与机械院集团形成以合同契约为纽带的新型管理模式 京内物业资源有三种整合模式,整合模式一：三个物业中心均为子公司形式，机械院集团设一职能部门（物业中心）进行管理,机械院,物业中心,自动化所物业管理子公司,机电所物业子公司,二里沟物业管理子公司,优点： 稳定，对原三大物业员工影
2、响不大，有利于整合进行 子公司形式，原物业中心均组建为独立法人，有利于物业与原主业分离，之间的关系转变为合同契约关系,缺点： 没有进行实质上的三大物业整合 不能发挥资源协同作用 规模不变，不能够获得较好的物业管理企业资质 物业中心为集团的职能部门，使物业和机械院的关系变得复杂化,整合模式二：三个物业中心均为分公司形式，机械院集团设立子公司（京区物业公司）进行管理,机械院,京区物业公司,自动化所物业管理分公司,机电所物业分公司,二里沟物业管理分公司,优点： 比较稳定，在原来三大物业的基础上整合为京区物业子公司 机械院作为母公司控制京区物业公司，而京区物业公司控制下属分公司的人事、财务、物业等 资
3、源整合后经区物业公司规模较大，能够获得较好的物业管理企业资质,缺点： 自动化所物业中心已经是独立法人，具有物业管理企业资质，转变为分公司需要放弃已有资质,整合模式三：三个物业中心均为子公司形式，机械院集团设立子公司（京区物业公司）进行管理,机械院,京区物业公司,自动化所物业管理子公司,机电所物业子公司,二里沟物业管理子公司,优点： 比较稳定，在原来三大物业组建为子公司的基础上整合为京区物业子公司,缺点： 原三大物业组建为子公司，在很大程度上独立于京区物业公司之外，不是真正意义上的资源整合 规模未变，不能够获得较好的物业管理企业资质,子公司是独立的法人，而分公司人事、业务、财产受隶属公司直接控制
4、，在隶属公司的经营范围内从事经营活动,子公司是与母公司相对应的一个概念。所谓母公司是指通过掌握其他公司的股份，对其他公司的经营活动实行控制的公司；子公司则是指其一定的比例的股份被另一公司所掌握而受其控制的公司。公司的分公司则是指公司在其住所以外设立的,以自己的名义从事活动的机构 子公司与分公司的区别是： 子公司是独立的法人，拥有自己独立的名称、章程和组织机构，对外以自己的名义进行活动，在经营过程中发生的债权债务由自己独立承担。分公司则不具备企业法人资格，没有独立的名称，其名称应冠以隶属公司的名称，由隶属公司依法设立，只是公司的一个分支机构 母公司对子公司的控制必须符合一定的法律条件。母公司对子
5、公司的控制一般不是采取直接控制，更多地是采用间接控制方式，即通过任免子公司董事会成员和投资决策来影响子公司的生产经营决策。而分公司则不同，其人事、业务、财产受隶属公司直接控制，在隶属公司的经营范围内从事经营活动 承担债务的责任方式不同。母公司作为子公司的最大股东，仅以其对子公司的出资额为限对子公司在经营活动中的债务承担责任；子公司作为独立的法人，以子公司自身的全部财产为限对其经营负债承担责任。分公司由于没有自己独立的财产，与隶属公司在经济上统一核算，因此其经营活动中的负债由隶属公司负责清偿，即由隶属公司以其全部资产为限对分公司在经营中的债务承担责任,对比三种模式的优缺点和子公司分公司之间的区别
6、，我们建议京区物业整合采用第二种整合模式,机械院,京区物业公司,自动化所物业管理分公司,机电所物业分公司,二里沟物业管理分公司,通过母子公司管控模式间接对京区物业公司进行管理,提供物业服务并得到服务费用的合同契约关系,统一的管理平台，控制着下属三个分公司的人事、业务和财务等,作为京区物业公司的分公司，分别在各自经营范围内开展业务,今年5月1日实施的物业管理企业资质管理办法对于物业管理企业进行了资质规定,根据物业管理企业资质管理办法规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级 建设部负责一级物业公司资质证书的颁发和管理 一级资质物业管理企业要求注册资本500万元以上，专职管理和技术人员不少于30人
7、 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目 省级国土房管局负责二级和三级物业公司资质证书的颁发和管理 二级资质物业管理企业注册资本300万元以上，管理人员和技术人员不少于20人；可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 三级资质物业管理企业注册资本人民币50万元以上，管理人员和技术人员不少于5人；可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务,根据物业公司的资质要求和京区物业的实际情况，确定整合后的京区物业公司的业务范围和注册资本,主要业务范围 承接各种办公、居住小区的物业管理 承接室内装饰装修工程 承接各种绿化工程 宾馆 其
8、他业务 注册资本 新组建的京区物业公司注册资本设定为500万 获得一级物业公司资质 注册资本要求为500万 专职管理和技术人员不少于30人 可以承接各种物业管理项目,机械院对于整合后的京区物业公司给予一定的扶持措施，如定额补贴、超额创收,机械院每年拨给整合后的京区物业公司一定的定额补贴，如果京区物业公司超额盈余，超出部分可以用来奖励经营层和先进员工 整合成立京区物业公司后，应对母公司和兄弟公司实行有偿服务；同时，机械院、自动化所、机电所各住宅区的居民也要转变消费观念，形成物业服务收费的意识，并交纳相应的费用 京区物业公司必须建立起灵活的用人机制，在内部实行优胜劣汰、竞争上岗，激发公司运作的活力，逐步培养市场竞争意识和能力，为今后在市场中生存和发展打下基础 京区物业公司以下管理可委托机械院相关部门进行代管，并支付相关费用：党、工、团组织关系管理；社会保险关系管理；职工人事档案管理、职称评定相关事宜,- 谢谢！-,
