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1、官渡区五腊项目定位报告,营销管理部 2013年03月,报告思路,2/54,报告思路,3/54,1.1区位意义,项目位于东南板块，是连接老城区与呈贡新区的门户，处于昆明向东、南发展的核心位置，紧邻中豪螺蛳湾国际商贸城，区域大盘云集，配套成熟，发展迅速。,4/54,1.1区位意义,东南板块发展前景良好，在多个成熟大盘的带动下，区域价值进一步提升，成为昆明城市发展的核心极之一，在此区域布局将极大提升昆明万科的市场地位。,官南板块掀起第一轮住宅建设热潮，以佳湖花园为代表，多为8层以下低密度住宅。,2002 - 2004,2005 - 2007,大城南进，以世纪城为代表，东南板块成为昆明“大盘造城”的代
2、名词，约480万体量，世纪城商圈形成。,2006 - 2010,片区升级，新亚洲体育城以约500万的规模接棒世纪城，进一步完善和丰富片区商住氛围。,2009 - 至今,片区再次升级，继续向南拓展，中豪螺蛳湾国际商贸城以1000万的超大规模使“世纪城-新亚洲体育城-新螺蛳湾”商圈连为一体，正成为昆明城市发展的核心极之一。,480万,500万,1000万,5/54,1.2交通条件,项目临彩云北路、昆玉高速、南连接线（预计13年年底通车）多条城市主干道及快速路，交通便利；周边环绕多个公交枢纽，公共交通发达。,南连接线,6/54,1.2交通条件,项目毗邻轻轨4号线，是1号线五腊村站点所在地，作为昆明轨
3、道交通首期工程部分，1号线按规划将于13年上半年开通，届时可快速到达主城沿线各个区域。,轨道交通1号线连接昆明主城与呈贡新城方向新开发区，线路涵盖了北市区商务区老城商业区现状省级行政区大型居住新区城市重要交通枢纽地区规划的市级行政中心区大学新区。一期工程将于2013年上半年开通运行。,7/54,1.3配套设施,区域内已建成的大盘项目提供了完善的教育配套，云师大/云大附中、附小、附幼以及昆明市委机关幼儿园和中华小学的引进提升了片区教育质量。,宏仁小学,云大附中,普自小学,官渡中心学校西庄分校,官渡一中,先锋中学,规划中学,子君中心小学,小板桥幼儿园/小学/中学,金凤中学,贝蕾幼儿园,普自幼儿园,
4、星辰幼儿园,官渡镇如意幼儿园,世纪金源幼儿园,云师大附中,爱多新加坡国际幼儿园,云大附小,云师大附小,项目 位置,中华小学,市委机关/第一幼儿园,市第三幼儿园,云师大附小,云师大附中,昆12中总部,地球村幼儿园,关锁中心小学,海伦国际,世纪城,新亚洲体育城,魅力之城,泛亚国际,云秀康园,滇池ONE,云师大附小,海贝幼儿园,8/54,医院、药店：昆明市第一人民医院星耀医院、官渡中心医院、世纪城口腔医院、新世纪妇幼医院、新亚洲社区服务站、三九济民药店、一心堂药店等。,1.3配套设施,片区内医疗配套丰富，新亚洲体育城引进的昆明市第一人民医院代表了区域内优质医疗资源，距离项目位置较近。,9/54,商业
5、购物中心：螺蛳湾国际商贸城、星天地商业广场、世纪城购物中心、云秀商务中心、魅力之城商务区（待建）、海伦国际商务区（待建）。,体育文化生活设施：星耀体育中心、云南大剧院（在建，预计2014年建成）、云南省博物馆（在建，预计2014年建成）、西亮塘湿地公园、五甲塘湿地公园等。,西亮塘 湿地公园,云秀 商务中心,螺蛳湾 国际商贸城,金源世纪城,银海樱花语,新亚洲体育城,中豪螺蛳湾国际商贸城 /泛亚国际,俊发滇池ONE,云秀康园,1.3配套设施,生活配套在几个大盘的带动下快速完善，螺蛳湾商贸城、世纪金源大酒店、星耀体育中心、云南大剧院（在建）、云南省博物馆（在建）都是省市级重点项目。,星天地商业广场,
6、万尚百货,苏宁电器体育城店,海尔专卖店体育城店,苏宁电器世纪城店,喜家乐购物中心,联谊超市之君村店,酒店：世纪金源大酒店、新亚洲尼斯大酒店、高原明珠大酒店、昆明官渡古镇大酒店。,世纪金源大饭店,云南省博物馆,云南大剧院,新亚洲尼斯酒店,昆明官渡古镇大酒店,星耀体育中心,红顺影视厅,如意公园,家乐福,沃尔玛,项目位置,海伦国际,高原明珠大酒店,金源世纪城购物中心,魅力之城,10/54,办公：高顺铭都、大都、邦盛财富中心、世纪金源国际商务中心、螺狮湾国际商贸城、魅力之城商务中心、云秀商务中心、新亚洲体育城总部基地。,1.3配套设施,区域商务办公项目正逐渐连为一体，新亚洲体育城和螺蛳湾商贸城分别设置
7、了28万方和93万方的总部基地作为商务办公配套。,11/54,项目对面已投入运营的螺蛳湾国际商贸城，属于云南省政府、昆明市政府的重点招商引资项目，功能定位为面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集全球名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,螺蛳湾国际商贸城一期（运营） 占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，主体商城长650米，宽265米，地下5层，地下一层设计标准商铺23000个，汇集了服装 ,鞋，皮具箱包，针织，工艺品，日用百货等18大行业。 螺蛳湾国际商贸城二期（运营） 总建筑面积约200万平米，期主体市场总建筑面积约110万平米，是集云南省旅游购物中心，国际酒店用品城
8、，国际风尚中心，家电数码馆，综合商贸馆，海外国家馆等几十特色主题购物中心，以及厂家直销中心，名品商店街等多元商业形态； 商务中心93万方，包括5A甲级写字楼，铂金五星酒店，精装商务公馆，精品SOHO。 中豪螺蛳湾国际商贸城三期（在售） 总建筑面积约300万平方米，约3万家商户、约15万人入驻经营；主体市场总建筑面积约180万平方米，目前处于招商过程中； 300万方的泛亚国际住宅及其医院、学校等各项配套设施。,实景图,1.3配套设施,12/54,一期,二期,三期,泛亚国际,中央商务区,1.4土地指标,基本信息：,13/54,1.5周边环境分析,不利因素：东、西、南三侧分别是轻轨、昆玉高架和南连接
9、线高架，噪音大，影响居住品质。,有利因素：北侧临地铁一号线五腊站和新螺蛳湾商务区及住宅区，配套及居住氛围较好。 南侧中间地块临轻轨五腊车辆段，顶部做运动场地和绿化，利于完善配套。,彩云北路及轻轨1号线,云福路（双向8车道）,昆洛路,南连接线高速,14/54,本项目处于城市发展方向的中心区域，未来极具发展优势，交通便捷，配套成熟完善，土地属性已由C类向G3类转变，适宜做首置、首改类产品。,1.6 SWOT分析及土地属性结论,15/54,报告思路,16/54,项目位于昆明南市区东南板块，是以首置、首改类产品为主力的典型区域，占比约83%； 相邻的五甲塘片区靠近滇池，凭借稀缺资源成为再改、高端类产品
10、的典型区域。,2012年东南板块成交产品线,五甲塘片区 再改、 top区域,2.1市场界定,高端,再改,首改,首置,4%,13%,42%,备注：2012年，东南板块高端户型备案项目分别是：果林湖畔141套5.17万、海伦国际45套102万。,17/54,南市区市场容量较大，是未来城市发展的主要方向； 2012年南市区在售项目共26个，成交246.69万方、19662套；其中城中村项目20个,成交114万方、10280套，未来城中村项目供应将持续增加; 东南板块2012年共成交106万方、占南市区成交量的43%，全市占比14%，9380套。,2.2市场容量,18/54,本项目面临东南板块G3、C
11、类项目的竞争，但多数已处于尾盘，未来1-3年内主力竞争项目是海伦国际、泛亚国际、云秀康园、盛世佳园和中旺五腊村改造项目。,2.3片区竞争,奥宸橙郡，C，R1.0 总体量：16.7万 存量：1.84万 当前均价：7400元/,新亚洲体育城，G3，R2.6 总体量：27.1万 存量：7.9万 当前均价：7500元/,新亚洲欢乐城，G3，R2.4 总体量：13.5万 存量：2.4万 当前均价5800元/,格拉斯小镇，C，R1.5 总体量：11万 存量：2.3万 当前均价：7500元/,泛亚国际，G3 总体量：300万 存量+年内预新增：20万 当前均价：7000元/,云秀康园，R1.5 总体量：49
12、万 预上市量：8万 预入市时间：2013年7月,银海樱花语，G3，R1.77 总体量：60万 存量：3.5万 当前均价：8700元/,海伦国际，G3, R3.8 总体量：288万 存量+年内预增：33万 当前均价：7900元/,魅力之城，R4.1 总体量：172万 预上市量：15万 预入市时间：2013年8月,云岭盛世佳园，G3，R1.5 总体量：14.75万 预上市量：6万 预入市时间：2013年9月,中旺五腊村改造，C，R3.83 总体量：472.58万 预上市量：8万 预上市时间：2013年9月,19/54,在售项目,待售项目,海伦国际、泛亚国际和云秀康园等区域大盘是项目的主要竞争对手，
13、区域内当前存量39万，预计年内新增供应76.6万。,2.3片区竞争,20/54,东南板块内未来一年内纯新增城中村改造项目主要集中在经开片区，对项目竞争度较弱。,2.3片区竞争,21/54,2.4典型竞品 海伦国际12年推出住宅2267套，备案2102套（认购2127套），去化率为93.66%，均价7800元/，105万内各面积去化均好，存量以91-952房、124-1263房和159-1604房为主。,22/54,2.4典型竞品 海伦国际后期产品以95舒适2房和124舒适3房为主，户型方正，动静分离。,23/54,2.4典型竞品 高品质展示区、大规模社区、完善的教育配套是海伦国际在南市区的激烈
14、竞争中成功抢夺专业市场及改善类客户的关键因素。,认可点,规模：社区规模大，纯粹的生活氛围； 生活配套：临近世纪城，配套丰富，交通便捷，该项目规划齐全商业、休闲配套； 教育配套：8所幼儿园、3所小学、3所初中、两所高中； 景观园林：展示区做的非常精致，注重细节，景观层次感强、中心花园的泳池使得整个布局开阔、大气； 公共空间档次：入口、大堂、公共空间装饰风格豪华、大气，注重细节，深得专业市场客户的认可。,不认可点,24/54,2.4典型竞品 泛亚国际是螺蛳湾商贸城配套住宅，总建面300万，规划配套完善；2012年取证4293套，推出住宅2192套，去化1028套，去化率47%，以110-1173房
15、为主；存量3265套，以69-752房、100-1093房和145-1494房为主。,悦城总面积约50万，以100以上中、大户型为主； 逸境总面积约22万平米，以75以下小户型为主。,25/54,2.4典型竞品 泛亚国际悦城/逸境产品以69-772房和100-1093房为主，户型一般。,102,77,26/54,2.4典型竞品 泛亚国际13年4季度预上市17和18号地块总建面61万，总套数3928套，以90以下2房和110-1303房为主。,17号和18号地块是2014年起泛亚国际预新推组团，其中： 17号地块总建面21.88万，容积率3.7，主要用于满足刚需； 18号地块总建面39.14万，容积率3.1，为别墅和高层混合区。,27/54,2.4典型竞品 万科魅力之城总开发规模174万，预计2013年8月开盘，将推售75-119的2房和3房，均价约6800元/，总套数约1326套,1#,3#,28/54,2.4典型竞品 云岭盛世佳园、官房云秀康园和中旺五腊村改造项目是该区域下半年预新推项目，总开发量约为496万，普通住宅均价6600-8100元/不等,29/54,2.4竞品总结 片区市场容量大，12年全市占比约14%；整体去化以65万内两房和105万内三房为主； 海伦国际因毗邻世纪城商圈、优质展示区、配套齐全和高性价比去化最佳； 泛
