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1、市场分析,龙湖地产双盘联动 整体营销策略,报告内容,整体市场分析,项目及目标分析,解决方案,销售执行,新联康-您可信赖的房地产营销专家,1月12日,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2月20日,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,3月10日,国土部出台19条土地新政 强调房地产用地监管,3月11日,国土部剑指土地市场四宗罪 将开展全国检查,3月18日,国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案,4月11日,4月13日,4月15日,4月16日,国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷,4月17日,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,4月19日,未获预售许可 开发商不得收取定金
2、,4月19日,住建部要求商品住房严格实行购房实名制,4月21日,二套房以住房套数界定 不再以贷款为准,5月02日,央行年内第三次上调存款准备金率,5月05日,关于加强廉租住房管理有关问题的通知,5月26日,关于土地增值税清算有关问题的通知,6月04日,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准,6月12日,住建部等七部门发文 加快发展公租房,7月12日,银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇,8月02日,国土部发1457宗闲置土地黑名单,9月04日,首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划,9月27日,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,9月29日,中国出台措施巩固房地产市场调控成果
3、,2010年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，政府的调控力度空前强大。,2010年新政回顾,新政出台时间及内容,新联康-您可信赖的房地产营销专家,9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级。,2010年重点政策对比分析,2010年新政回顾,新联康-您可信赖的房地产营销专家,4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后， 15个城市迅速跟进“国五条”，限购令频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求，具有短期时效性。,重点政策-限购令,2010年新政
4、回顾,新联康-您可信赖的房地产营销专家,重点政策房产税,2010年新政回顾,房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。,重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案。,对房地产的影响： 房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。 由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。 房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金。,房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实
5、施，将会对中国的房地产市场有着持久的影响。,新联康-您可信赖的房地产营销专家,2007年打压后由于经济原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地产市场量价齐升，导致2010年的国家严厉调控加以遏制房价过快增长。,历年政策对比分析,2010年新政回顾,新联康-您可信赖的房地产营销专家,市场表现又如何？,沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？,思考：,近年商品房供求情况,09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比为为1：1.22, 10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供不应求，但对比2009年供需求也趋于平衡。,沈阳大市场分析,市场供求,价格进入高速上涨期,10年截止11月整体均
6、价达到5298元/平方米，较09年增长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增长期。,2010年沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速上涨，供需基本平衡，市场发展健康。,近年商品房价格走势,（数据来源：新联康信息平台）,新联康-您可信赖的房地产营销专家,量价齐升,量价齐升,价格量震荡,量价齐升,价涨量震荡,不同于一线城市，沈阳房价平稳，且成交量迅速增加，08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升，并出现“量价齐升”的态势。2010年目前房价已达5293元/平米。,沈阳房地产市场已由平稳发展正式进入高速发展阶段，市场更为成熟，预计未来价格将持续走高，成交受政策
7、的影响会更趋同于一线城市。,房地产发展进程对比,沈阳大市场分析,量升价稳,（数据来源：新联康信息平台）,新联康-您可信赖的房地产营销专家,沈阳大市场分析,09-10年分月需求走势,09-10年分月量价走势,2010年市场表现,29.6%,10年8月市场需求被大量释放，供求比为1：1.57,达到今年顶点，4月及10月均未售到新政影响而出现回落。,10年成交价格相比年初价格涨幅近30%,到今年顶点，4月及10月价格也未受新政影响，全年涨幅较去年高出27%，再创新高，成交较去年高出7个百分点，处于平稳增长,从今年月度成交情况来看，沈阳市场并没有受到2010年的各个政策影响，成交量依然稳步上涨，价格则
8、有大幅度的提升。,（数据来源：新联康信息平台）,新联康-您可信赖的房地产营销专家,11月沈阳房价同比涨幅,全国房地产运行情况发布，沈阳房价同比连续9个月上涨。国家统计局发布11月份全国房地产市场运行情况，数据显示11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，连续7个月出现回落，环比上涨0.3%。不过，沈阳房价走势并未与全国保持同步，正好相反，11月份沈阳房价同比上涨8.0%，连续9个月上涨，这一涨幅创下了年内新高，在全国15个副省级城市排名第二位。专家指出，沈阳作为二线城市基数比较低，同比涨幅创年内新高很正常，房价保持平稳发展态势。 （信息来源：辽沈
9、晚报）,1-11月沈阳房价走势图,15个副省级城市房价同比涨幅情况,沈阳大市场分析,2010年市场表现,2010年沈阳市同比涨幅位列15个副省级城市第二名，且同比连续9个月上涨，可以看出沈阳正在逐步发力，房地产发展势头高涨。,新联康-您可信赖的房地产营销专家,住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。中国社科院8日发布住房绿皮书：中国住房发展报告，今年我国大中城市房价泡沫程度过大。在对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住宅平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上。11个城市泡沫成分占实
10、际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。（信息来源：沈阳日报）,泡沫指数最高的前七个城市（50%以上）,泡沫较高（30%-50%）,沈阳大市场分析,2010年市场表现,较低的泡沫指数，使沈阳房地产市场能依然保持一定的平稳增长，不会出现大幅的市场波动。,新联康-您可信赖的房地产营销专家,沈阳大市场分析,2010年市场表现,成交结构面积,成交结构单价,2010年从成交面积来看，市场仍然是以60-90平的刚需产品为主，但90-120的产品有了小幅的增长，说明沈阳正逐步从刚需向首改需要转变。,2010年商品房成交单价较
11、2009年发生了巨大的改变，6000元以上的成交大幅增长，4000元以下的成交则有明显的减少。说明沈阳正在逐步告别低价时代，向高价时代迈进。,成交结构的改变充分说明沈阳市场已从原来的初步发展期向成熟期转型。,（数据来源：新联康信息平台）,新联康-您可信赖的房地产营销专家,高端项目，价格将突破两万,各热点区域典型项目的年均涨幅均达到了20%以上，涨幅超出全市的平均水平，充分印证了市场持续向好，价格快速上涨的趋势。,皇朝万鑫,万科柏翠园,华润悦府,均价21000元,预计均价20000-25000元,预计均价25000元,单价超过两万元的项目频频出现。,2011年高端项目将继续增加，过两万元的项目也
12、将纷纷入市，势必将沈阳房价再一次推高。,沈阳大市场分析,2010年市场表现,万科春河项目,均价20000元以上,新联康-您可信赖的房地产营销专家,2010年沈阳市场依然向好，成交以刚需为主，价格增长明显，2011年随着高端项目的入市，价格或出现快速增长，未来调控政策或形成小幅波动，整体市场仍将稳步增长。,沈阳大市场分析,板块分布及属性,城市别墅 产品：为双拼及联排 面积段：265-320 联排：13000-16000元/平 双拼:18000-20000元/平 城市别墅项目分布较散，不集中在某一固定区域,新兴类城市板块 产品：联排及升级产品 面积段：320-350 联排：6000-7000元/平
13、 沈北作为新兴的板块，周边配套不够齐备，所以我们将其定义为新兴类城市别墅,棋盘山板块 产品：独栋、联排及升级产品 面积段：联排220-240 独栋510-580 升级产品370-580 联排：9000-16000元/平 独栋:15000-28000元/平 升级产品：14000-15000 公认的高端别墅区,蒲河板块 产品：联排及升级产品 面积段：240-340 联排：5000-7000元/平 升级产品:10000-12000元/平 新兴经济型别墅区,空港板块 产品：联排、双拼及独栋 面积段：联排256-270 双拼290 独栋400-1200 联排：7000-10000元/平 双拼:12000
14、元/平 独栋：11000-15000 沈阳别墅起源地，以空港为依托，产品形式落后，已逐步淡出市场,滟澜山及香醍漫步项目品质高于片区属性，应该跳出区域，对比全市,沈阳别墅市场分析,新联康-您可信赖的房地产营销专家,沈阳别墅市场分析,别墅市场概况,别墅市场并没有像整体市场一样出现供不应求的态势，供应量整体呈上涨趋势，成交量对比09年却有所下滑，表现为供大于求，主要原因是别墅市场出现分化，品质项目引领市场，经济型别墅逐渐退市。,1.2010年主要项目上市及库存为1768套，成交924套 成交比为1：0.52，市场呈现供大于求的状态 2.多数项目8月集中放量，需求大量稀释，9月后成交一路走低,沈阳别墅
15、市场07年快速发展，08年不断成熟，并由此进入稳定发展阶段；09年沈阳别墅市场是由低价低品质占领市场向品牌和产品力引领市场转变；10年沈阳别墅市场已进入到成熟阶段,1.08年别墅市场受碧桂园多盘大规模入市的影响，供应量出现激增，其他各年供应均保持平稳增长。 2.从成交来看，08-09年出现了成交快速增长，2010年随着低品质别墅项目的退市，成交出现回落，市场份额有限。,+105%,+15%,-26%,新联康-您可信赖的房地产营销专家,主要项目成交情况,2010年销售金额第一名保利十二橡树，销售金额5.3亿元，前五名依次为保利、兰乔、首创、中海龙湾、富力,2010年销售均价第一名兰乔圣菲，销售均
16、价20870元/平，前五名依次为兰乔圣菲、中海龙湾、世茂爵世山、保利十二橡树庄园及金地长青湾,2010年成交主要集中在7-9月，共成交582套，占全年总成交的63%。金额头名是保利，单价首位为万科。,沈阳别墅市场分析,新联康-您可信赖的房地产营销专家,顶级,次顶级,中级,低级,别墅客户分级,对比上海及北京别墅客户类型丰富，如世界500强企业高管、影视明星及周边城市的投资型客户，沈阳别墅市场客户相对类型单一。,沈阳别墅市场分析,新联康-您可信赖的房地产营销专家,2011年别墅市场预测,去化库存独栋12套,六期新推联排升级产品94套,新推联排28套，类独栋50套,推出库存2.2期独栋38套,推出60套联排，小独栋30套，大独栋3套,去化库存双拼（合院）,新推二期，产品为双拼，首次推出约80套,新推联排及双拼，约70套左右,新推五期联排30套,预计推出30套双拼，20套联排,类独、双拼及联排共约46套,推出30套类独栋，20套联排，4套双拼,
