《新”国八条“解读及房地产市场发展趋势研判（青岛）20110220》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新”国八条“解读及房地产市场发展趋势研判（青岛）20110220（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新”国八条“解读及房地产市场发展趋势研判（青岛）,青岛研展部20110220,青岛市场分析,研究框架,政策及背景分析,预判与对策,政策背景分析,统计局：2010年经济运行良好，GDP增10.3，工业增加值增长15.7%；2010年CPI上涨3.3%,国家统计局局长马建堂,“保八”目标成功，经济整体企稳 通胀苗头出现但整体可控 步出金融危机阴霾，发展前景明朗,宏观经济,过去一年，中国经济发展“高速并通胀着”，购房者也随着经济的高速发展“快乐并痛着。”,最近10年来，中国主要城市（如北京、上海等）的房价上涨幅度超过200%，部分市场涨幅超过500%,非官方统计：,宏观经济方面：较2010年相比，2
2、011年的内外部环境更好，政府调控楼市的决心更大、更明确,购房者赶优惠末班车 全民抢房,2009.10,金九银十,2010.03,召开,2010.09,金九银十,温家宝表示要坚决遏制房价 刚结束，地王立现 远洋40.8亿竞得大望京地块，楼面价2.75万元/平； 中信地产52.4亿元夺得亦庄地块,4月新政后市场经过34个月的观望，出现惊天大逆转 2010年9月全国商品房销售面积达10446 万平方，环比增加51.7%， 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1% 市场回暖态势强劲,2010.12,虽然调控政策不断推出，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩 2010年，万科实现
3、销售金额1026亿元 1026亿，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和,相关优惠政策即将到期，各地上演抢房潮 09年全国商品房成交面积93713万方，同比增加42.1 09年全国商品房销售额43995亿元，同比增长75.5 2009年量价齐升 2009年国企(非地产为主业)上演抢地王潮,年末,2010楼市回顾,刚结束 央企地王 频现,调控无效果 市场短期观望后大逆转,12月1日 万科销售额破千亿,2010.04.17,2010.09.29,2010.12,2010.12,2010.12,2010.09.29,2010.12,2010.12,2010.12,4月新政后市场经过34个月的观望，出
4、现惊天大逆转 2010年9月全国商品房销售面积达10446 万平方，环比增加51.7%， 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1% 市场回暖态势强劲,政策背景分析,一线城市成交受新政影响不明显，短期小幅受挫后，均在后期出现量价回升的走势,政策背景分析,代表城市成交走势,二线城市受新政影响也较为缓和，成交量短期内不同程度出现下跌，但后期同样以量价齐升为主,代表城市成交走势,政策背景分析,在此情况下，“限购令”作为调控楼市的杀手锏，2010年已在多个城市粉墨登场，多个地方城市相继出台政策细则,一、进一步落实地方政府责任。 二、加大保障性安居工程建设力度。 三、调整个人转让住房营业税政策，对个
5、人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 四、强化差别化住房信贷政策。贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。 五、严格住房用地供应管理。 六、对已有1套住房的当地户籍家庭、能提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 八、坚持和强化舆论引导。,新政分析,新“国八条”出台,2011年1月26日，“国八条”颁布实施，继续着政府对房地产市场的调控步伐，并且政策内容愈发严厉,政策杀伤力,营业税征免时限 由2年恢复到5年,2009.12,2010.1,2010.4,78家央
6、企退出房地产业务,2010.3,2010.9,2010.6,二套房认定标准明确，既认房又认贷,国土部银监会对闲置土地进行集中整治,京沪深杭全面叫停第三套房贷,首付升至3成 叫停三套房贷,2010.10,省级政府稳定房价不力将实行问责制,房价过高过快上涨的城市，限定购房套数,地方细则相继出台,10月20日首次加息上调0.25个百分点,不爽级,生气级,发怒级,失去理智级,从历年的政策回顾来看，新“国八条” 并非首创，而是对10年房贷调控措施的继承和延续；而且10年以来调控与高房价的并行也增加了政府出台新政的决心与必然性,政策梳理,“国十一条“ 房地产市场需平稳健康发展,“4.17”新政 坚决遏制部
7、分城市房价过快上涨,“9.29”新政 对前期已出政策强调说明并补充细化,“国四条“ 表态“遏制”房价,2010.12 2011.1,2010.11,第6次上调存款金率，达18.5%的历史高位,2011年加大保障房供应,咆哮级,12月26日二次加息,中央经济会议召开,90平米以上首付3成,二套房首付40%,1月26日新国八条出炉,新政分析,新“国八条”的政策逻辑可谓是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题,目标1：平抑房价,优化民生,在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化， 如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具
8、有丼足轻重的作用；,目标2：打击投资、投机性需求,从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；,目标3：政治挂帅，取信于民,面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说新“国八条”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题,新政分析,政策力度：新“国八条”新政在打击房产投资与投机方面较 “9.29”为大，凸显了政府调控市场的决心,新“国八条” 强化差别化住房信贷政策。贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例
9、不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍 对已有1套住房的当地户籍家庭、能提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税, 购买首套住房首付款比例统一为30%以上 贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍 限制异地居民购房，遏制投资炒房需求 停发第三套房贷款，严厉限制非自住性购房需求,2010年“9.29”新政,新政分析,虽然调控频出，但市场表现没有达到政府理想的效果，原因何在？,1、货币滥发,2、土地财政,3、保障房制度缺失,1、通货膨胀
10、,2、房地产自身生产特性,3、庞大的市场需求,4、房地产持有环节成本低,房价问题的根本原因,房价问题的辅助原因,货币滥发,房价成因剖析,不要指望政府承认通货膨胀，现实是已经通胀（民间估计在10%以上）。,通胀预期不除，很难打消购房积极性,2010年通胀表现（11月CPI破5）,衣,食,行,房价成因剖析通货膨胀,房价成因剖析,金融环境：从去年年底到今年年初，共有3次加息政策出台，10年初的金融环境相对比较宽松，信贷投放量充足,2011年调控期 2010-11年度央行加息一觅：,2010年调控期 2010年各月新增货币投放量： 10年1月 新增货币投放量19384亿元,11年1月 央行上调存、贷款
11、基准利率0.25个百分点 10年12月 央行上调存、贷款基准利率0.25个百分点 10年10月 央行上调存、贷款基准利率0.25个百分点, 10年2月 10年3月,新增货币投放量10390亿元 新增货币投放量14012亿元, 10年1季度,新增货币投放量43787亿元,紧缩的货币政策,宽松的货币政策,房价成因剖析金融环境,房价成因剖析,土地拍卖与各地GDP财政收入息息相关，财政收入关系到官员的政绩,政府拍地,地价高,房价高,财政收入高,升官,政绩高,没有新的支柱性收入来源之前，目前地方财政收入主要依靠拍地， 而且这种状况短期内无法得到改变,房价成因剖析财政政策,房价成因剖析,庞大的市场需求（刚
12、需、改善、投资）,需求无法解决，今年的需求只是暂时搁置，无法消灭,城市化进程将带来更多城市居住功能需求； 生活水平提高随之产生大量城市改善型需求,市场需求,房价成因剖析,在政策落脚点方面，“限购令”致力于抑制投机性购房需求，缓解由于供需失衡导致的房价上涨,政策落脚点,促供给,加大住宅用地的供给力度 加快保障性安居工程建设进度 打击捂盘惜售、土地闲置行为,压需求,提高房地产消费市场的入市门槛 提升利率，增加购房成本 打击游资炒作,总结,而在如此全国市场大背景下的青岛市场，又是如何表现的呢？,二线城市成交分析,2010年二线城市月度成交走势图(单位：万),本轮调控始于2010年4月份，5月份大部分
13、二线房地产市场则出现大幅度下滑，相对而言，青岛的政策执行力度小，市场反应不强烈，成交下滑的幅度相对低，同时反弹速度快。 2010年10月份，限购令伴随上海调控细则首次登场，除青岛以外，中国房价排名前二十位的二线城市纷纷跟进执行限购细则，市场出现了明显的波动，但相对4月份调控出台时期的市场，下滑幅度有限，其中还夹杂金九银十放量后市场疲软的因素，本次限购令对市场产生了抑制作用，但效力有限。,总结以上的观点，首先是青岛对政策的执行程度偏轻偏缓，市场受到一定程度的保护；其次是从10月份执行限购令的二线城市市场来看，限购令的作用有限，市场反弹现象明显,青岛市场分析,9.29新政,可以看出，与全国各代表性
14、城市相似，青岛市场面对政策出台，所表现出也是短期成交量走低、成交均价降低，随后量价齐升的趋势。尤其是10月后，成交价格与成交量分别到达峰值,2010年青岛市场走势,房价持续快速上涨 房地产市场调控有如“隔靴搔痒”,一方面，,一方面，,越调越涨，怨声四起，政府脸上无光，限购令的出台毫无意外,政策细则频频出台,青岛市场分析,“限购令”出台背景,青岛市场分析,限制购买,购房须填写家庭成员申报表,增加土地供应,加强保障房建设,加强预售管理,青岛“1.29限购令”12条内容,青版“限购令”多管齐下、面面俱到，对各环节都作出调控细则,青岛市场分析,认定情况标准细则,“信息表”对认定购房人住房情况作出细化认
15、定标准，意在从严落实”限购“条件,区别化对待不同购房者,严查购房家庭情况,旨在 杜防“假离婚”,青岛版“限购令”核心内容提取： 对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭、能够提供青岛一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，限购1套住房。 对已拥有2套及以上住房的青岛市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭、无法提供一年以上青岛市纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，暂停向其售房。,不论是限购方式还是限购套数，青岛版“限购令”都较为严格,青岛市场分析,“限购令”核心,可以看出，政策出台后的青岛市场供销大幅下滑；但主要原因是由于政策出台时间为春节传统销售淡季
16、，并不能认为是政策起到立竿见影的效果,政策前,政策后,青岛市场短期反应,青岛市场分析,？,那么，从长远来看，“限购令”下的市场，将何去何从,首先，中国面临的内外部环境的复杂性决定了调控周期的长短,复杂性决定了调控周期的长短,预判与对策,未来政策走向将视房价而动，如果此次限购效果不明显，预计未来还有政策手段推出,政策走向 1：征收房产税 （新华社上海2月22日电：据上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，房产税实行差别化的比例税率。根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。 政策走向 3：严格征收土地增值税 （严格征收土地增值税，是对开发商囤积土地的严厉 打击，有利于增大市场供给）,政策走向 2：调整经营性用地出让方式 （调
