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1、项目四 销售阶段纳税,学习与训练重点,房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业运营中非常关键的一个环节。 这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、土地增值税、城市维护建设税等。,通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现： 了解房地产销售阶段涉及的主要税种 熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素 能够计算此阶段各个税种的应纳税额 能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报 能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划 能够解答该环节主要的涉税问题 能够对
2、此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析,子项目一 营业税,一、概述 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。 按照营业税暂行条例的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，都是营业税的纳税义务人。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据 1房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2纳税人采取折扣方式转让
3、地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。 3代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包括在应征营业税的价外费用之内： 一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 三是，所收款项全额上缴财政。 。,（二）税率 房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为
4、5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。 （三）税额计算 应纳税额=营业额税率 应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。 按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。,【典型业务】 欣欣房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。2009年11月份发生如下业务，当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资；为改善办公条件，欣欣房地产公司将1500平方米自建商品房作为
5、公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元（该办公楼于2000年购进，购进价格520万元）；销售由甲建筑公司建造商品房，取得销售收入8000万元。,模块二 会计处理,销售不动产交营业税： （150000+2000）0.265 %+80005%=2376万元 建筑业的营业税： （150000+2000）0.135（1+10%）/（1-3%）3%=698.1万元 自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。,相应的账务处理 （1）计提时： 借：营业税金及附加 30 741 000 贷：应交税费应交营业税 30 74
6、1 000 （2）实际缴纳时： 借：应交税费应交营业税 30 741 000 贷：银行存款 30 741 000,模块三 纳税申报,子项目二 土地增值税,一、概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业缴纳的主要税种之一。土地增值税的征收可以抑止炒卖炒买土地的投机行为。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 1收入的确定依据 (1)按照税法规定，纳税人转让房地产取得
7、的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 (2)按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 (3)对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。,2.扣除项目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括： 为取得土地使用权所支付的金额。具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款和
8、按照国家统一规定交纳的有关费用。,（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）。 房地产开发成本是指企业开发房地产项目实际发生的成本支出，具体包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装工程费（以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或自营方式发生的建筑安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让
9、的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等）。 按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。,（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）。 这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包括为进行房地产开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实际发生额计入管理费用、销售费用和财务费用。 在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证
10、明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按前两项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,(4)旧房及建筑物评估价格 （5）与转让房地产有关的税金。这包括企业在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税。对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额扣除。企业转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金
11、扣除。,（6）财政部确定的其他扣除项目。 按照规定，房地产开发企业可按上述第一、二项金额之和加计20%的扣除额。但对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。 此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。,按照规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按
12、照建筑面积计算分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。,（二）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 （2）增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，税率为40。 （3）增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，税率为50。 （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。,（三）税额计算 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地
13、增值税税额。 应纳税额计算公式：应纳税额（每级距的增值额适用税率） 其中的土地增值额为转让房地产取得的收入减去扣除项目金额 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。 应纳税额增值额适用税率速算扣除数（或扣除项目金额速算扣除系数）,【典型业务一】 建城房地产公司2009年11月份发生如下经济业务：签订一份写字楼销售合同，合同规定以一次收款方式结算。本月收到全部房款，共计1800万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本500万元，缴纳的土地使用权转让费等支出300万元，利息支出15万元，相关税金99万元，其他费用80万元，加计扣除额为160万元。,模块二
14、会计处理,1.计算土地增值税 扣除项目金额=500+300+15+99+80+1601154（万元） 土地增值额=1800-1154=646（万元） 土地增值额/扣除项目金额=6461154=5598% 应纳土地增值税=6464011545200.7（万元）,2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 200.7 贷：应交税费应交土地增值税 200.7,【典型业务二】 建城房地产公司于2005年从政府取得80亩土地的使用权，支付出让金1200万元。当年将其中40亩土地使用权作价1100万作为投资，与另一企业建立合资企业；剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为800万元，缴纳
15、各项税费44.4万元；年底，将合资企业的股权转让转让，获得收入1200万元。,模块二 会计处理,1.计算土地增值税 （1）企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。 （2）转让土地使用权取得收入800万元；允许扣除的税金44.4万元；扣除项目金额合计60044.4644.4万元； 增值额800644.4155.6万元；增值率155.6644.4100%24%； 应纳土地增值税155.630%46.68万元 （3）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税。 股权转让收入1200万元；扣除项
16、目金额合计40（120080）600万元； 增值额1200600600万元；增值率600600100%100%； 应纳土地增值税60040%6005%24030210万元；,2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 256.68 贷：应交税费应交土地增值税 256.68,模块三 纳税申报,模块四 房地产开发企业土地增值税的清算 由于房地产项目开发周期较长，成本与费用的确认与收入难以及时配比，土地增值税采用的是先预征后清算的征收模式。开征以来，由于种种原因，多数房地产企业长期不进行土地增值税的清算。 为加强土地增值税的征收管理，做好已完工项目的清算工作，财政部、国家税务总局于2006年3月2日下发关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号文件）规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法，从限定的缴纳税款期限届
