郑州农贸城可研(8000亩)

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1、河南兴达农产品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称与承办单位项目名称与承办单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 河南兴达农产品批发市场建设项目 1.1.21.1.2 项目承办单位、法人代表项目承办单位、法人代表 项目承办单位：河南兴达投资有限公司 法人代表：宋金兴 1.1.31.1.3 建设地点建设地点 郑州市大郑东新区（郑开大道以南的国际物流园区） 1.1.41.1.4 报告编制单位报告编制单位 编制单位：河南省工程咨询公司 资格证书编号：工咨甲 12020070028 1.21.2 研究工作的依据、内容及范围研究工作的依据、内容

2、及范围 1.2.11.2.1 研究依据研究依据 1、关于编制河南兴达农产品批发市场建设项目可行性研究报 告的委托书； 2、农业部 中国农业发展银行关于进一步加强合作支持农业 产业化龙头企业发展的意见 ； 河南兴达农产品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 2 3、 河南省农产品批发市场建设规划 （2006-2010 年） ； 4、 中国郑州现代物流中心发展规划纲要 （2006-2010 年） ； 5、 郑州市城市总体规划 （2008-2020 年） ； 6、国家相关的技术、经济方面的规范、标准等； 7、项目承办单位提供的有关基础数据； 8、编制人员调查的有关资料、数据等。 1.2.21.2.2

3、 研究内容和范围研究内容和范围 本报告根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定， 结合河南兴达投资公司开发建设河南兴达农产品批发市场的发展战 略，对河南兴达农产品批发市场建设项目的提出、市场开发定位和 建设条件进行了论证，并对建设规模、建设方案、公用工程、节能、 环保、劳动安全与消防、招投标、组织机构与劳动定员、项目管理 与实施进度、投资估算和资金筹措及经济社会效益等方面进行了综 合研究、分析和评价，为项目决策提供切实可靠的依据。 1.31.3 建设单位基本情况建设单位基本情况 河南兴达投资有限公司源自 1998 年成立的南阳兴达房地产开发 有限公司，于 2007 年 9 月正式注册成

4、立。经过十年的发展壮大，企 业已成长为涉及地产、纺织等多个领域的大型企业集团，下辖名门 地产（河南）有限公司、南阳纺织集团有限公司、河南兴达商业管 理有限公司。公司以“关注民生、投资民生，创造和谐美好新生活” 为使命，以“发展自我，超越自我，追求卓越，合作共赢”的企业 河南兴达农产品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 3 精神为指引，秉承“以崇高的责任感和荣誉感，创造美好生活”的 核心价值观，以创建和谐美好生活为已任，打造极富竞争力的兴达 品牌。 1.41.4 项目概况项目概况 1.4.11.4.1 项目的提出项目的提出 现代物流业是一种代表新型经营理念的极具发展潜力的服务产 业。20 世纪

5、 90 年代以来，世界物流业持续 10 多年以 20-30%的速度 高速增长，迅速上升为与高科技、金融业并驾齐驱的三大朝阳产业 之一，被喻为启动经济发展的“加速器” 。 作为物流产业之一的农副产品物流项目，不但起着加速物流产 业发展作用，并且，一个大型的农副产品物流中心将为地区性农业 的发展起着建立市场的导向作用，并对该地区农业产业结构调整和 稳定农副产品生产和供应将产生积极影响。目前，全国沿海及较发 达几个省份已经整合发展了省会城市的物流业，尤其是农副产品物 流中心的建设。如天津、江苏、浙江、湖北、重庆广东等地。 河南自古以“古、丰、通”著称，农业生产在国民生产总值中 占有较大的比重，因此推

6、动农业相关产业的发展对河南经济有着巨 大的促进作用。河南省政府关于河南省农产品批发市场建设规划 （2006-2010） 的颁布也为河南省的农产品物流业发展提供了新的 机遇。近年来，随着社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深 入，农产品的流通进入了一个新的历史发展时期，过去计划经济体 河南兴达农产品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 4 制下的管理模式不断弱化，社会化、市场化的发展特征不断强化。 现代农业的发展离不开物流，建设农产品批发市场，可以很好地整 合农产品流通产业链，提升农产品流通的整体发展水平。农产品交 易市场可以为农产品的集散、采购分销、末端配送服务提供专业化 的物流平台，凭借优

7、良的质量保证体系，优化整合现有分散资源， 发挥农产品批发市场系统集成优势，具有有利生产、方便消费、优 化交通、改善环境的特点。 郑州市作为河南的省会城市，更具备了河南“古、丰、通”的 特点。2010 年 8 月 23 日国务院发布了关于郑州市城市总体规划 的批复 ，同意郑州市城市总体规划(2010-2020 年) ，并把郑州 定位为“我国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽” ， 这一定位为郑州市加快物流产业的发展提供了政策上的支持。 当前，郑州市整个物流产业的发展虽然取得了前所未有的大发 展，然而在农副产品物流市场方面却与郑州市物流产业十一五规 划形成了巨大反差。从刘庄、毛庄、陈寨

8、几个农副产品批发市场 经营现状来看，存在“散、乱、差” 、流通效率低、质量缺乏保障及 食品安全难以监控等严重问题，很难承担起未来城市发展的需求。 因此，作为农业生产在国民生产总值中占有较大比重的省会级 城市郑州，在全国经济建设热潮背景下，应抓住这次机遇大力 发展物流业，有必要建设一个大型农副产品批发流通市场，一方面， 可以有力的配合河南省政府关于河南省农产品批发市场建设规划 （2006-2010） 的实施，同时有利于配合郑州城市统筹与城区改造， 河南兴达农产品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 5 加快郑州向现代化城市转变，展现出郑州大都市的整体形象；另一 方面，有益于政府对食品安全的控制，

9、减少恶性突发事件，维护农 副产品交易市场的经济秩序，丰富食品菜篮子工程，保证城镇居民 饮食安全，并为政府经济决策及物价控制提供第一手信息资料。农 副产品物流中心的建立将充分发挥出郑州市的地理区位和交通优势， 土地资源高效利用，形成多层次、立体化、全方位的新理念、新模 式，推动郑州乃至河南省的流通体系建设，引导本省农业的发展， 并为农业科技推广建立有效平台，为项目周边带来旺盛的市场人气 和良好的经济效益，以造福于河南人民。 为此，河南兴达投资有限公司经过三年对国内外农贸市场的研 究，提出了建设一个高起点、高标准、高服务体系并与国际接轨的 大型现代化的农产品物流园，可以覆盖中西部地区乃至全国的综合

10、 性农产品批发交易中心和物流中心，并力争使之成为在全国具有较 强影响力和辐射力的农副产品物流中心项目。 1.4.21.4.2 项目功能定位项目功能定位 通过对国内南京、杭州、北京、武汉、青岛等典型农副产品交 易市场的全面考察，和对国外日本、法国、荷兰等较发达国家农副 产品市场交易模式的认真细致研究，本项目在国内现有农副产品物 流中心建设模式和运营体系基础上，借鉴国内国外农副产品物流市 场经营模式、运营体系，结合郑州所处地理区位、政治经济环境、 以及未来发展趋势，制定了建设一个“以农副产品交易为中心，配 套以仓储、冷库、酒店、银行、商贸、社区、办公、汽修、信息服 河南兴达农产品批发市场建设项目

11、河南省工程咨询公司 6 务等内容为支撑，在信息化电子商务平台基础上，把从农副产品由 生产基地到消费者餐桌的整个过程中各环节实现一体化衔接的农副 产品物流中心项目。 1.4.31.4.3 建设规模与内容建设规模与内容 河南兴达农产品批发市场的主要经营范围包括蔬菜、水果、粮 油、水产品、副食品、园林、花卉、茶叶、林产品、农资、农机等 类别，根据河南兴达农产品批发市场的功能定位，本项目建设内容 主要包括：交易用房、仓储、培育、加工、物流配送、商务写字楼、 商务办公楼、商务酒店、农产品展览馆、餐饮中心及其它配套设施 等。总建筑面积 3121864 平方米，总征地面积 533.3 万平方米（合 8000

12、 亩） 。 市场各功能区规模一览表市场各功能区规模一览表 序号项目 各功能建设用地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 备注 1 交易用房 24231401476350 2 仓储用房 596810692400 3 培育用房 424495265050 4 初级加工用房 476635255752 5 仓储物流中心 555253278560 6 农产品展示区 46589048000 7 配套设施 391110105752 合计 53333333121864 1.4.41.4.4 场址位置及交通条件场址位置及交通条件 本项目位于河南郑州市大郑东新区，郑开大道以南的国际物流 河南兴达农产品批发市场建设

13、项目 河南省工程咨询公司 7 园区。该区属“临空经济” 集聚区，位于郑州东南 17 公里处。新 规划的 107 国道贯穿南北，西南紧临郑州国际机场，西临京珠高速 公路，北临 310 国道。项目位置地域开阔，地势平坦，交通便利， 基础设施配套，周边无污染企业，适合本项目的建设。 1.4.51.4.5 水、电供应水、电供应 本项目所在地的水、电供应可以满足项目需要。 1.4.61.4.6 项目劳动定员及来源项目劳动定员及来源 项目建成后需要各类中高级管理人员及工作人员 600 人，其来 源可从河南兴达投资公司内部调配或面向社会公开招聘解决。 1.4.71.4.7 项目实施进度项目实施进度 本项目的

14、建设因资金投入巨大，拟分三期进行开发。一期开发 农产品交易中心蔬菜、水果、粮油、水产品四个主要业态以及物流 园一期。二期开发农产品交易中心花卉、园林、茶叶、副食等市场 三个主要业态与物流园二期。三期开发农产品交易中心农资类市场、 辅助业态市场。三期进行分期滚动式开发，前期可以依托兴达投资 公司自身实力进行启动，后期通过回收前期投资和收益如期实现。 项目总工期从可行性研究报告编制到正式竣工交付使用，共计 划安排 60 个月。 1.4.81.4.8 总投资及资金筹措总投资及资金筹措 本项目总投资 787117 万元，申请银行贷款 550000 万元，其余 全部由项目承办单位自筹解决。 河南兴达农产

15、品批发市场建设项目 河南省工程咨询公司 8 1.4.91.4.9 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号指标名称单位数据备注 I I 经济数据经济数据 1 1 总投资 万元 787117 2 2 建设投资 万元 710928 3 3 建设期利息 万元 76189 4 4 流动资金 万元 0 5 5 资金筹措 万元 787117 其中：债务资金 万元 550000 项目资本金 万元 237117 资本金比例 %30.12% 6 6 年平均营业收入 万元 209506 7 7 年平均营业税金及附加 万元 11523 8 8 年平均总成本费用 万元 71769 9 9 年平均利润总额 万元 126214 1010 年平均所得税 万元 32379 1111 年平均净利润 万元 93836 1212 年平均息税前利润 万元 133236 1313 年平均增值税 万元 0 IIII 财务评价指标财务评价指标 1 1 总投资收益率 %16.93% 2 2 项目资本金净利润率 %39.57% 3 3 项目投资财务内部收益率(所得税前) %14.48% 4 4 项目投资财务净现值(所得税前) 万元 238739 5 5 项目投资回收期（所得税前）