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1、长沙芙蓉区尚东版块市场调研与分析一、长房白沙湾项目1、项目基本情况发展商长沙东方城房地产开发有限公司位置芙蓉区沙湾路1688号（芙蓉公寓旁浏阳河文化公园邻）占地8.39万总建面24万容积率2.6绿化率45%总栋数17总套数1798已推货量1230已售套数549剩余货量1468周来访量（11、21-11、27）13批物业公司戴德梁行物业管理费住宅1.87元/月、商业5元/月2、规划布局项目分两期组成，一期由11栋房源组成，其中1#为公寓，目前已拿到预售许可证，但未销售，其他10栋为住宅， /A4/A5/A7/A8/A10/A17目前正在售，但基本已售完，二批推出的A2/A3/A6/A9栋为江景户
2、型。一期11栋（主要房源为二房85-98 ，三房123-136）；二期：6栋(30-190）。3、核心卖点：主要是以品质吸引客户。4、推售情况10月15日推出A2、A3、A6、A9，共309套。面积段为80-190的二房、三房和四房。八月份开始办理VIP卡，虚卡免费，实卡为vip卡交2万优惠一万。初期报价8500元/，在开盘前期，长房白沙湾对外报价为6388元/ 起，7000元/均价。共办理实卡50多张，开盘当天成交40多套，实际均价为7300元/。优惠措施：虚卡优惠1000元，VIP卡优惠1万，老带新优惠3000元，五日内签约优惠5000元，一次性97%，按揭99%5、价格幅度：现阶段价格为
3、6388元/。6、营销活动：无7、推广方式：推广媒介：户外，报广、杂志主诉求：尚东首席品质豪宅，一线江景楼王新品加推，90-190壹号金领公馆 vip认中8、客群分析：以改善型自住客户为主。多为周边的私营业主和政府官员。主要以芙蓉区为主，其次为雨花区和开福区。二、湘域熙岸项目1、项目基本情况发展商景鹏控股集团有限公司 位置人民东路圭塘河畔-浏阳河风光带占地7.81万总建面32万容积率3.45绿化率45%总栋数14总套数2500已推货量1032已售套数754剩余货量1468周来访量（11、21-11、27）10批物业公司长沙景鹏物业管理有限责任公司物业管理费1.8元/月2、规划布局小区由14栋1
4、833层楼高的电梯中高层组成。整个项目分2期开发，一期为1#至5#，主要以两房、三房大户型为主；二期一批为6#至9#，8#、9#在售，面积区间为120-173三房面积为120-132，三房面积为140-173。6#和7#预计明年年初推出。3、核心卖点： 主要是以品质吸引客户。4、推售情况9月17日推出8#和9#，共168套。面积段为120-173的三房和四房。从7月20几号开始办理vip卡，凭5万元银行存单即可免费办理VIP卡 ，至开盘前共办理VIP卡90余张。办理VIP卡时现场报价为8000-8500元/，折后均价7600元/ 左右。开盘当天成交约50套。优惠措施：开盘先享受3万元总房款优惠
5、，一次性96折，分期付款98折，按揭99折现阶段价格为8000元/5、价格幅度：现阶段价格为8000元/。6、营销活动：无7、推广方式：推广媒介：户外、黄花机场内及户外广告主诉求：考究值得景仰8、客群分析：客户年龄以30-40岁为主；客户素质普遍较高，支付购买能力强；客户基本以长沙本地客户为主，主要以芙蓉区和雨花区客户，多为周边私营业主、公务员、生意人士等，以自住为主，看好项目地段、环境及品质。三、泊爱蓝湾项目1、项目基本情况发展商湖南恒丰万骏房地产有限公司位置长沙市雨花区嘉雨路488号占地40219总建面15.89万容积率3.4绿化率40.78%总栋数10总套数1200开盘时间2011-7-
6、23交房时间2011年底物业公司湖南鼎鸿物业 管理有限公司物业管理费1.5元/月2、规划布局小区由10栋1833层楼高的电梯中高层组成。整个项目分2期开发，一期主要以两房、三房中小户型为主，二房面积为8090，三房面积为110130。并且在星城路和嘉雨路还配备有社区商业街。3、开盘信息u 2010年11月20日首次开盘；u 2011年7月23日推出一期最后一栋“博思苑”，共221套房源，78-90二房4、价格u 7月23日开盘当天价格：折前均价6700元/，折后均价6500元/开盘优惠措施：总面价减10000元，一次性96折，按揭99折，开盘再享99折。 u 现余房价格：目前90仅有25、26
7、楼，79剩余顶楼和部分十几楼房源，余房折后均价6900元/，一次性96折，按揭99折。u 价格走势：泊爱蓝湾的价格整体是呈上升趋势的。最高均价7400每平米，到目前为止，尚未监测该开发商有否降价活动。现在主要优惠是79-90平米两房在售，起价7000元/平米，均价7400元/平米。全款96折，按揭98折。5、项目销售情况目前仅剩余部分顶楼、底楼户型，一次性96折，按揭99折，二期明年4月左右推出。目前项目在二期认筹，认筹楼栋为蓝和轩和蓝怡轩。泊爱蓝湾2期主推80-120平米房源，零公摊，实得面积近110%，VIP认筹1万抵2万，每天再优惠200元。户型配比情况暂无详细资料。目前该项目剩下的房源
8、有48套，其中最多的是57的二房户型，有30套左右，主要集中在博思苑。6、核心卖点：法式园林、建筑风格。生活、教育配套完善。7、推广：项目目前也没有太多推广手段，主要是靠短信和围挡广告。周末做一些暖场活动，如业主联谊会等。周来访量40批左右，来电20批。8、户型配比：泊爱蓝湾目前共推513套住宅房源，销售488套，销售率95%。现剩下的房源中主要是53的两房两厅户型。四、橄榄君庭项目1、项目基本情况发展商鸿基（湖南）房地产发展有限公司位置万家丽路与人民路交汇处的东南角（上河国际对面）占地19970总建面2.00万容积率5.9绿化率39.67%总栋数6总套数861已推货量701已售套数408剩余
9、货量453周来访量（11、21-11、27）15物业公司长沙市富海物业管理有限公司物业管理费1.8元/月2、规划布局二期：在售二期：未推5一期：1#、2#、3#、4#在售6未推4321小区由6栋2833层楼高的电梯高层组成。整个项目分2期开发，一期主要以两房、三房N+1户型为主，二房面积为7890，三房面积为110120。二期也以两房、三房为主，且两房可得三房，三房可得五房。两房面积为80-90，三房面积为126-134。3、核心卖点：尚东CBD鎏金地段三地铁物业，10分钟辐射武广、机场5分钟生活圈，囊括无可比拟的城市精华配套多重赠送，超值创新户型名校环绕，全程精英教育资源4、推售情况（1）今
10、年内的开盘及加推情况 5月15日推出1#、2#、3#、4#，共533套；9月30日内部认购5号栋。（2）二期推售分析：二期：5#，共168套，面积段为80-130。VIP卡交一万抵二万，9月3日开始，办卡25张。9月30日内部认购，当天认购10套。前期报价8000左右，当天成交价7850，开盘后价格一直没变。开盘当天优惠：一万抵二万VIP优惠，一次性96折，按揭99折，30号认购当天可享受每减100元，5天内签约优惠5000 元。（4）剩余货量分析：（1#、2#、3#、4#、5#）面积段：58-119，共295套。价格及优惠：4#一口价特价房源。5、价格幅度：现阶段均价7800元/6、营销活动
11、：无活动7、推广方式：推广媒介发光字、道旗主诉求80-130买两房得三房，买三房得五房8、客群分析：主要集中在项目周边，且以周边的大市场、企事业单位为主。年龄主要集中在25-30岁，购买能力较强，平时事务繁忙，周末和晚上空闲时间较多，平时出行轨迹主要在万家丽路和人民路，客户对本案地段和配套认可度较高，喜欢本案N+1多变户型，但同时对项目价格和小区本身密度有一定的抗性。五、鑫科明珠项目1、项目基本情况发展商长沙鑫科房地产开发有限公司位置芙蓉区远大一路与长善路交汇处往南100米（浏阳河风光带旁）占地569万总建面2328万容积率3.74绿化率42.6%总栋数10总套数1900已推货量1601已售套
12、数721剩余货量299周来访量（11、21-11、27）30物业公司长沙市华欣物业管理有限公司物业管理费1.6元/月2、规划布局共10栋。是一个由8栋高层纯住宅、1栋高层小户型酒店公寓和1栋小高层写字楼围合而成的时尚建筑群落。2#9#为住宅，主要为84-140二房、三房、四房，以103-114三房为主。分两期：一期2#、4#、6#、7#，二期为1#、3#、5#、8#、9#和10#。3、核心卖点： 滨江、双地铁口以及价格是其核心卖点。4、推售情况8月21日推出3#、5#、8#、9#四栋，共787套房源。VIP存一万优惠1-4万，100平以下全款优惠3万按揭优惠1万，100平以上全款优惠4万，按揭
13、优惠2万，一次性94折，按揭97折。VIP共办理300多张，开盘持续三天，21日当天到访60多批客户，三天共成交70多套。价格为6800-7300元/。（4）剩余货量分析：一期推出的2#、4#、6#和7#还剩余30多套。二期货量还剩余600多套。5、价格幅度：现阶段均价为6800元/。6、营销活动：准备以圣诞节为噱头举办活动。7、推广方式：推广媒介：网络、车身广告主诉求：礼遇东城，水岸生活：一个值得留恋的生活浏阳河畔，59-142滨河美宅双地铁口楼王组团瞩世热销，恭迎品鉴8、客群分析：以远大路为轴线，周边的陶瓷市场的私营业主为其主要客户，年龄层次为25-40岁。多为首次、二次的自住客户。六、恒
14、大金都1、项目基本情况发展商湖南恒大投资置业有限公司位置芙蓉区远大一路968号占地4071总建面27425容积率6.6绿化率30%总栋数1总套数601开盘时间2011-7-30交房时间2012年10月物业公司长沙市正东物业管理有限公司物业管理费办公2.2元，商业3.8元停车位111个（0.667：1）2、规划布局项目共只有一栋。地下两层，-2层是人防车库，-1层是车库。25层至31层为酒店，其余是65以下的小面积段的写字楼，同楼层可组合。3、开盘信息7月30日首次开盘，推出378套，包括主要是65平米一室一厅酒店式公寓。主力面积段集中在35-45。4、价格u 7月30日开盘当天折后均价：7400元/平米。目前在售产品均价8000元/平米。
