《一则收益法评估土地使用权价值的案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《一则收益法评估土地使用权价值的案例分析（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例：2006年全国注册资产评估师考试用书资产评估P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置
2、价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=5012900（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。（1） 年管理费=4860003.5%=17010（元）（2） 年维修费=25009001.5%=33750（元）（3） 年税金=20900=18000（元）（4） 年保险费=
3、25009000.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。（1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限 =2500900 48=46875（元） （2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年限 =2500900-468754=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋年净收益=房屋现值房屋资本化率 =20625008%=165000（元）6、计算土地净收
4、益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=247740 7%1- 1 （1+7%）44=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。二、分析：1依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元2利用
5、综合资本化率计算房地产价值。（1） 综合资本化率。R= R1L+R2B L+B=7% 3358836.15+8%2062500 2062500+3358836.15=7.38%式中：R-综合资本化率 R1-土地资本化率 L-土地价值R2-建筑物资本化率B-建筑物价值（2）房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地产价值。P=412740 7.38%1- 1 （1+7.38%）44=5348907.11（元）3分析。先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本
6、化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。三、调整1将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：房屋年净收益=房屋现值房屋资本化率 1- 1 （1+8%）-44 =20625008% 1- 1 （1+8%）-44 =170778.13（元）2计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-170778.13=241961.87（元）3计算土地使用权价值。
7、土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=241961.87 7%1- 1 （1+7%）44=3280496.80（元）4计算房地产的价值。房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元5利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值。（1） 综合资本化率。R= R1L+R2B L+B=7% 3280496.80+8%2062500 2062500+3280496.80=7.386%式中：R-综合资本化率 R1-土地资本化率 L-土地价值R2-建筑物资本化率B-建筑物价值（2）房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=4
8、12740（元）（3）计算房地房地产价值。P=412740 7.386%1- 1 （1+7.386%）44=5345160.04（元） 6调整后结果分析先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。五、结论2006年全国注册资产评估师考试用书资产评估P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房
9、地产价值为5421336.15元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异（两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数），因此，个人认为，2006年全国注册资产评估师考试用书资产评估P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，不应假设房屋收益年期为无限年期。 下面总结范文为赠送的资料不需要的朋友，
10、下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活愉快！员工年终工作总结【范文一】201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下：一、虚心学习，努力工作(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。另一
11、方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，不断进步，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。(二)201x年工程维修主要有：在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修，还有各类大小维修已达几千件之多!(三)爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，落实管理目标责任制。(一)201x年上半年，公司已制定了完善的规程及考勤制度。201x年下半年，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人
12、员的年终绩效。在工作目标落实过程中宿舍管理完善工作制度，有力地促进了管理水平的整体提升。(二)对清洁工每周不定期检查评分，对好的奖励，差的处罚。(三)做好固定资产管理工作要求负责宿舍固定资产管理，对固定资产的监督、管理、维修和使用维护。(四)加强组织领导，切实落实消防工作责任制，为全面贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，公司消防安全工作在上级领导下，建立了消防安全检查制度，从而推动消防安全各项工作有效的开展。三、主要经验和收获在安防工作这两年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能更好适应工作岗位。(二)只有主
13、动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。(三)只有坚持原则落实制度，认真统计盘点，才能履行好用品的申购与领用。(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。(五)要加强与员工的交流，要与员工做好沟通，解决员工工作上的情绪问题，要与员工进行思想交流。四、加强检查，及时整改，在工作中正确认识自己。(一)开展常规检查。把安全教育工作作为重点检查内容之一。冬季公司对电线和宿舍区进行防火安全检查。(二)经过这样紧张有序的一年，我感觉自己工作技能上了一个新台阶，做每一项工作都有了明确的计划和步骤，行动有了方向，工作有了目标，心中真正有了底!基本做到了忙而不乱，紧而不
14、散，条理清楚，事事分明，从根本上摆脱了刚参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。就这样，我从无限繁忙中走进这一年，又从无限轻松中走出这一年，还有，在工作的同时，我还明白了为人处事的道理，也明白了，一个良好的心态、一份对工作的热诚及其相形之下的责任心是如何重要(三)总结下来：在这一年的工作中接触到了许多新事物、产生了许多新问题，也学习到了许多新知识、新经验，使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善。在日常的工作中，我时刻要求自己从实际出发，坚持高标准、严要求，力求做到业务素质和道德素质双提高。五、要定期召开工作会议，兼听下面员工的意见，敢于荐举贤才，总结工作成绩与问题，及时采取对策!六、存在的不足总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安
