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1、柏庄&书香门第广告营销策划书一、市场背景分析1、芜湖市的房地产业现状目前芜湖市的房产开发商有伟星置业，柏庄置业，融汇置业，虹桥置业，大富置业等超过40家，其中实力比较比较强的是伟星置业有限公司。伟星置业今年来开发了香格里拉花园，左岸生活，平湖秋月等五个楼盘项目。柏庄置业开发的则是书香门第楼盘。镜湖区紫苑小区 月桂都市花园 云龙阳光地带 世茂滨江花园 天泰花园 天和苑 利华锦绣家园 醇美华城 春江花园 凤凰花园 华亭阳光绿洲 金海龙韵 景江东方 巨龙城市花园 蓝山逸居 平湖秋月 融汇锦江 融汇中江广场西区 圣地雅歌 泰华家园 天泰大厦 香格里拉花园 香榭丽舍组团 新华文博苑 雅园 鹰都花苑 左岸
2、生活 (28)鸠江区香江碧水城 明日星城 (2)戈江区柏庄 书香门第 江岸明珠 汇成名郡 中央城 江城国际 富贵园 长江长现代城 奥韵康城 (8)三山区新亚幸福花城 小康花园 龙湖花园 锦江家园 金鑫花园 江滨花园 (6)开发区明园 信德翡翠湾 凤鸣湖凤凰城 北城水岸 银湖波尔卡国际花园 雍锦园 (6)2、主要竞争对手状况项目名称项目类别项目地址项目介绍配套设施周边环境中央城住宅商业花津南路西侧1300余亩,以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。商业：20余万平米商业设施：1号地块商业街、大型中心商场、超市；2
3、号地块社区商业街、社区大型菜市场等；教育：社区双语幼儿园、九年一贯制学校、芜湖市十二中、安师大、皖南医学院、安徽商贸职业技术学院、等高校；娱乐：社区3000多平米会所、中心广场、恒温泳池、网球场等；交通：10路、16路、18路、24路、26路、44路、32路、36路、37路、109路等多路公交车直达。物业管理：全球排名三甲的物管顾问公司“戴德梁行”位于芜湖市城市南北主轴线九华南路以西，纬四路以南，纬五路以北，中山南路以东的中心地块内。地处芜湖大学城核心位置，中央城被安徽师范大学、皖南医学院、安徽商贸职业技术学院、安徽中医药高等专科学校、芜湖职业技术学院、芜湖信息技术职业学院、安徽机电职业技术学
4、院、芜湖十二中新校簇拥。与奥林匹克公园隔街相望，毗邻在建中的滨江公园。奥韵康城住宅商业奥韵康城占地近21万平方米，总建筑面积45万方，建筑形态以小高层为主小区周边及内设幼托、小学、医院、银行、量贩式超市，天地亿万多，世纪联华、农贸集市等。紧邻奥体，迎客松大道，周边学校有利民路小学、十二中、二十五中、三十六中、芜湖高校园区,东临芜湖最大生活区（南瑞新城）、西依奥林匹克花园，北靠利民路，交通便利（15条公交线路）。长江长现代城住宅商业长江长现代城占地320亩，建筑面积约55万平方米紧邻规划的商业步行街中山南路延伸段，与中山路商业步行街仅一桥之隔，8、13、14、44、46、37路公交路线随意搭乘，
5、共享奥林匹克公园、马塘医院、妇幼保健院等健身、医疗配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园；社区内设中央生活广场，布置有干式喷水广场、小桥流水、主题石雕、老年健身场、儿童游乐场、保健运动器材、晨跑小径等，另规划有高档幼儿园，3万余平米的社区商业配套及社区会所等。地处芜湖市城南板块与市中心交汇之处，独占长江、青弋江两大一线江景资源，与市中心最繁华的商业步行街仅一桥之隔，毗邻规划中的滨江公园，地段稀缺不可复制。汇成名郡住宅九华南路总占地面积249亩,以多层、小高层、高层为主小区内配套设施齐全，高级运动、休闲、商务会所，芜湖首个室内恒温游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、咖啡馆芜湖国际会展中
6、心、安徽师范大学、奥林匹克公园、芜湖高校教育园区。有1、10西、16、2路公交车线路江岸明珠住宅商业弋江区中山南路总用地面积122898平方米，总建筑面积约25万，楼层以小高层、高层住宅为主，户型以88-143的两房到三房半为主。临近中山路步行街，8、13、14、44、46、37路公交路线随意搭乘，共享奥林匹克公园、马塘医院、新安中医院等配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园；周边学校有延安小学、城南试验中学、芜湖高校园区；社区内设羽毛球场，篮球场、小桥流水、老年健身场、亲子乐园、健身运动场所等，另规划有幼儿园，1万余平米的社区商业配套及社区会所等。地处青弋江南，临街中山南路，新时
7、代商业街为配套，临近中山路步行街，毗邻规划中的滨江公园、三潭公园。江城国际瑞虹苑住宅商业江城国际总用地面积：389185 平方米,规划总建筑面积为583778 平方米,采用多层和小高层住宅相结合元亩塘生态景观带，音乐主题公园，会所，幼儿园，九年一贯制中小学，便利式临街商铺，地下车库，地面停车场等。与南瑞新城比邻，和世纪联华（南瑞店）相望，附近有奥林匹克公园和高校园区，17、46、103、105、107路等多个公交站点，菜场学校公共事业单位等一应俱全，购物便利，出行方便。江城国际瑞华苑住宅经七路纬三路占地面积约16.3万/ m2，总建筑面积约24.2万/ m2,含有高层、小高层、多层及低层联排内
8、设有10道智能化安全防范系统（红外线周界报警系统，电子巡更系统、闭路电视监控系统、24小时保安、车辆进出入管理系统、背景音响广播系统、黑白对讲系统、门禁IC卡、电子公告显示系统、月租型车库管理系统。江城国际瑞华苑位于芜湖市城南，南瑞新城以东，紧临南瑞生活广场，小区的交通十分便利，附近有多条公交路线可达芜湖的四面八方，小区周围的生活配套设施也十分完善，有世纪联华、菜市场、学校、医院等江城国际瑞景苑住宅经七路纬二路占地面积约10.8万/，总建筑面积约18.4万/,由8栋46层的多层住宅、13栋11层的小高层住宅、2栋18层的高层住宅构成由植物、水系、雕塑、道路、景灯、广场、小品等构成一个自然和人文
9、景观相结合的生态居住区,大力兴造音乐亲水为主题的社区环境位于芜湖市城南，紧临天然水系元亩塘,南瑞新城以东，紧临南瑞生活广场，小区的交通十分便利，附近有多条公交路线可达芜湖的四面八方，小区周围有世纪联华、菜市场、学校、医院等。万豪白领广场住宅商业万豪白领广场占地总面积8.42万平方米，总建筑面积约17万平方米,类型分别为：多层、小高层、高层小区有停车库，地上停车位地处城南中心地带，西起九华山，东抵规划中的金马大桥，北临青弋江，南靠利民路，与新时代商业街仅隔九华山路相望。周边交通便利，有2、10、16、17、24、19、30、46、103等路公交经过。富贵园住宅中山南路富贵园占地3万多平米，总建筑
10、面积近6万平米,400余户100143典雅户型临近中山路步行街，14、44、36、37、104路等公交路线随意搭乘，共享奥林匹克公园、马塘医院、新安中医院等配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园；周边学校有延安小学、利民路小学、城南试验中学、二十五中、芜湖高校园地处青弋江南，临中山南路，北靠新时代商业街为配套，临近中山路步行街，毗邻规划中的滨江公园、三潭公园中央城简介安徽安兴杰成房地产开发有限公司是由安徽安兴联合总公司、安徽杰成集团公司两大公司强强联合，为完成中央城综合开发项目的投资建设而专项成立的开发投资公司。公司于2005年底斥资6.2亿元，通过公开挂牌出让的方式，成功竞得中央
11、城综合开发项目1300余亩地块的开发经营权。该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。中央城文案中央城是位于芜湖“正中央”的一座城中央城是抢占城市“制高点”的一座城中央城是众星捧月“生态化”的一座城中央城是英才汇集“人文化”的一座城中央城是功能齐全“多样化”的一座城中央城是从容生活“国际化”的一座城中央城是安兴杰成“典范化”的一座城周围交通状况 乘10、16、18、24、26、32、36、37、44、109等多路公交线路直达中央城。 周边设施 位于芜湖市城市南北主轴线九华南路以西，纬四路以南，纬五路以北，中山
12、南路以东的中心地块内。地处芜湖大学城核心位置，中央城被安徽师范大学、皖南医学院、安徽商贸职业技术学院、安徽中医药高等专科学校、芜湖职业技术学院、芜湖信息技术职业学院、安徽机电职业技术学院、芜湖十二中新校簇拥。与奥林匹克公园隔街相望，毗邻在建中的滨江公园。开盘房型 入户花园开盘时中央城主力推出了四种精品户型供市民选择，以期能够满足市民对不同户型的需求。其中H型是三室两厅两卫一阳，住宅面积为125平米，楼号为A10，是本次选房的主荐户型，适合大家庭居住；L型是三室两厅一卫一阳，住宅面积为109平米，楼号为A14、A15；K型是两室两厅一卫一阳，住宅面积为91平米，楼号为A14、A15；而J型应该说
13、是本次推出的面积最大户型，住宅面积为128平米，分为三室两厅两卫一阳，楼号为A14、A15。本次推出的户型主要分布在A14、A15号楼，三种户型交叉相间，竞相辉映。不同规模，不同设计的户型，因地制宜，充分结合了市民对生活品质的需求，中央城的目的是让市民买得满意。楼盘均价为3800元3、宏观方面一年内连续五次加息最近的一次加息，是2007年9月15日，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。3月，5月，7月，8月，9月，央行五次加息，一年期贷款基准利率年内已累计上调1.17%。加息影响的是依赖开发贷款的房地产开发商，以及购房
14、人两大主体，而它们直接影响的恰恰是楼市供需关系。如今，业内有专家认为，央行年内还有可能第6次加息。虽然屡屡加息主要是针对最近整个投资相对过热的状况，但对处于关注焦点的楼市来说，无疑也是分量不轻。中央城等一部分房产讲价的主要因素。二、产品定位书香门第一座充满文化氛围的绿色生态型花园小区三、项目特性分析书香门第房型分析“柏庄&书香门第”的的产品设计基于对城市化程度和居住需求之间对应关系的深度把握，并在设计过程中成功导入了人体工程学的空间成果，在经历了近九个月的研究之后，推出八款原创版户型。简约两房精华版75 两房两厅一卫一阳气度两房完美版85 两房两厅一卫一阳凝炼三房经典版102 三房两厅一卫双阳实用三房阳光版110 三房两厅一卫双阳锦绣无双超值版121 三房两厅双阳+书房自由人生灵动版122 三房两厅双阳+书房观景四房全能版126 三房两厅双阳+书房创意豪宅时光版129。三房两厅双阳+书房 这些户型都充分体现了尊重个性、自由开放、阳光美景、小有气度、大有节制以及物超所值的设计理念。在产品其他特征上，“柏庄&书香门第”的产品设计还有如下显著优点： 大面宽，
