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4、公司于20世纪90年代后期以公司所拥有的房屋、土地及设备作抵押向银行县支行申请抵押贷款，贷款到期后，企业未能还按时清偿贷款本息，市中级人民法院委托市价格认证中心对该公司现有房屋、土地及设备进行价格鉴定，并提供了房屋所有权证、国有土地使用证及房屋、土地他项权利证书和部分设备的原始购置发票。市价格认证中心送达价格鉴定报告后，本案当事人印刷有限公司对价格鉴定报告提出异议，并在规定的期限内向市中级人民法院申请复核裁定，申请复核裁定的主要理由为：一、部分房屋及设备未能纳入价格鉴定范围；二、土地使用权面积有误；三、有2台设备确定为报废，没有相关依据；四、房屋及设备鉴定价格偏低。市中级人民法院同意了当事人某
5、企业的申请，并按相关文件规定向省价格认证中心申请复核裁定。【原鉴定报告存在的问题】经复核，原鉴定报告主要存在以下问题：一、价格鉴定人员对价格鉴定标的核查不实，主要表现在：1、仅按照房屋所有权证登记的房屋及建筑面积进行计算，未对房屋所有权证登记的房屋进行逐一核查，如有些房屋在鉴定基准日已不存，但仍被列入鉴定范围进行鉴定，报告中也未作任何披露；2、印刷有限公司用地，证载土地使用权面积为4695.3 m2，根据县国土资源局国土资函200749号关于印刷有限公司土地登记情况调查取证函的回复复函，该土地证登记范围实际使用面积为4474.76 m2，但原鉴定报告土地使用权面积却按照4695.3 m2计算；
6、3、在委托方及资产占有方未提供任何资料的基础上，认定其中的2台设备报废，而且报告中也未披露认定设备报废的相关依据或理由。二、计算过程简单，缺少必要的测算过程，部分参数确定有误，主要表现在：1、2007年1月新建钢结构房屋成新率的确定无计算过程，仅为67%，且未作任何说明，误差较大；2、设备的价格明细表中没有重置成本和成新率，仅有鉴定价格，报告底稿中也没有询价记录；3、报告中采用成本法计算土地价格，工业用地使用年限取40年，未作任何说明。三、确定房屋重置成本时，未遵守完全成本原则，既未考虑房屋建造过程中按规定应支付的前期及其他费，也未考虑房屋建造过程中发生的资金成本。【复核裁定勘验阶段主要工作】
7、一、要求委托方召集相关当事人共同进行实地勘验，确定复核裁定标的范围，并在现场勘验调查记录上签字确认。二、接受委托时，委托方提供的房屋所有权证中仅有各种结构房屋的汇总建筑面积，未有各房屋测绘明细资料，如各房屋建筑面积等。现场勘验时要求委托方及时到当地房管部门调取相关资料。根据委托方调取的申请登记房产勘查平面图，各房屋位置、结构、建筑面积、建造时间一目了然，为核实资产奠定了基础。三、对原鉴定报告中确定为淘汰的设备，建议委托方要求资产占有单位限期内提供相关专业机构出具的质量技术鉴定报告，如限期内未提供相关资料，将不对该类设备进行复核裁定。四、要求委托方确定本次复核裁定设备用途，明确复核裁定的前提假设
8、。五、核实复核裁定标的资料，尤其是资产权属资料。在清查核实的基础上，对委托方及资产占有方提供的产权资料进行了核查，了解复核裁定标的产权权属，并由资产占有方出具了“说明”和“承诺函”。六、搜集当地房屋报建中应缴纳相关归费的文件及当地工业用地基准地价等资料。【复核裁定限定条件】一、委托方提供资料客观真实。二、复核裁定标的权属无异议。三、本次复核裁定标的中钢结构房屋建筑面积由复核裁定人员通过实地勘测而得，如与实际不符，应进行相应地调整。四、本次复核裁定标的中土地使用权面积根据县国土资源局国土资函200749号关于印刷有限公司土地登记情况调查取证函的回复复函中确认的面积为准。五、本次复核未考虑定着在国
9、用（2004）字第101218号土地上尚未办理房屋所有权证其他房屋对复核裁定结论的影响。六、房屋建筑物类资产复核裁定明细表中的房屋建筑物名称以委托方提供的申请登记房产勘查平面图中载明内容为准。七、本次复核裁定是在复核裁定标的按现有用途原地继续使用的前提下作出的，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对复核裁定标的价格的影响。八、本复核裁定结论中，复核裁定人员未对各种设备在复核裁定基准日时的技术参数和性能做技术检测，复核裁定人员在假定委托方资产占有方提供的有关资料是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。九、本复核裁定结论中，复核裁定人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结
10、构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，复核裁定人员在假定委托方及资产占有方提供的有关资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。【相关知识链接】一、注册资产评估师应当根据机器设备的预期用途，明确评估的前提假设，包括：1、继续使用或清算；2、原地使用或异地使用；3、现行用途使用或改变用途使用。二、注册资产评估师对原地持续使用的机器设备进行评估时，一般应当考虑安装调试成本；对需要改变使用地点，并按原来的用途持续使用或改变用途的机器设备进行评估时，应当考虑机器设备移位或改变用途的损失对价值所产生的影响。三、注册资产评估师一般可以通过现场观察，利用机器设备使用单位所提
11、供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，利用专业机构的检测结果或使用简单仪器等手段，对机器设备的技术状态做出判断。在必要的情况下，应当聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。四、注册资产评估师应当关注所评估资产的权属，要求委托方或相关当事方明确委托评估资产的权属，并做出承诺。注册资产评估师应当对资产的权属进行必要的核实。五、房地产估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。 2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。 3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限
12、计算折旧。价格鉴定复核裁定结论书（略）价格鉴定复核裁定技术报告第一部分 复核裁定标的清查核实情况说明一、清查核实内容（略）二、复核裁定标的分布情况及特点（略）三、清查的过程与方法（一）清查的主要步骤（略）（二）各类资产清查核实的方法1房屋建筑物类资产清查核实的方法（略）2设备类资产清查核实的方法（略）3土地清查核实的方法（略）四、资产清查结论（略）第二部分 复核裁定标的复核裁定技术说明纳入本次复核裁定的资产包括房屋建筑物类资产、机器设备类资产及土地，复核裁定的目的是确定资产在持续使用和公开市场原则前提下的市场价值，为委托方办理案件提供价格参考依据。根据复核裁定标的的特点及本次复核目的，经研究，
13、确定选用成本法对房屋建筑物类资产及机器设备类资产进行复核裁定，选用基准地价修正法对复核裁定标的中的土地使用权进行复核裁定。各类资产的复核裁定方法及过程如下：一、房屋建筑物类资产（一）复核裁定范围国用（2004）字第101218号土地上定着的房产，房屋所有权证证号为房权证城关第10-0053号。经清查核实，纳入本次复核的房产共7处，总建筑面积为2455.20 m2，其中：砖木房屋1处，建筑面积为157.5 m2，混合结构房屋5处，建筑面积为1589.6 m2，钢结构房屋1处（房权证城关第10-0053号房屋所有权证上的第5幢房屋已拆除， 2007年1月印刷有限公司在该房原址上兴建钢结构房屋），建
14、筑面积为708.1 m2，除钢结构房屋外，其他房屋均建成于1994年。（二）房屋建筑物概况1一般情况（略）2主要房屋建筑物概况纳入本次复核的房屋共7处，总建筑面积为2455.20 m2，房屋建筑物类资产设计及现有用途为办公楼、门岗室、变电房、车间等，复核裁定人员通过现场勘察，房屋建筑物的主要概况为：（1）1幢房屋变电房结构特征：混合结构，平房，砼条形基础，砖墙、梁、板承重，主体结构无不均匀沉降及裂缝，墙体及屋面结构较好，承载能力一般。装饰标准：外墙砂浆粉刷，内墙简单粉刷，地面为水泥砂浆地面，木门，钢木窗，预制板屋面。公用设施标准：电设施齐全。（2）至（7）房屋概况（略）（三）复核裁定程序（略）
15、（四）复核裁定方法本次复核裁定过程中，复核裁定人员采用成本法对房屋建筑物类资产进行复核裁定。其计算公式为：鉴定价格=重置价值成新率 1重置价值的确定重置价值=建安工程造价+前期及其他费+资金成本（1）建安工程造价复核裁定人员根据全国统一建筑工程基础定额省2000年综合估价表、省建筑安装工程定额标准以及其他税费标准文件，结合复核裁定标的房屋建筑物的结构、装饰及设备情况确定其建安工程造价。 （2）前期及其他费前期及其他费包括质量监督费、城市基础设施配套费、新型墙材料专项基金、散装水泥专项资金、建设用地规划技术服务费、建设工程规划技术服务费等。主要取费项目及计取费率如下表所示。房屋建筑物类资产前期及其他费费率取费依据表项目收费项目收费基数收费标准1质量监督费工程造价1.52基础设施配套费建筑面积32-50元/ m23新型墙材料专项基金建筑面积8元/ m24散装水泥专项基金建筑面积1.5元/ m25建设用地、工程规划技术服务费建筑面积工业仓储用房1.6元/ m2、办公用房1.4/ m2元、住房及其他设施1.2元/ m26白蚁预防费建筑面积2元/ m27白蚁
