2011年10月天津土地市场报告

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1、企划部 1 2011 年 10 月土地市场 一、供应 分析 2011 年 10 月份，已公布 仅 有 36 宗土地上市，上市 面积 共计 154万 ， 供应 量 环比 9 月份 大 幅 下降 了 71%。 10 月，新增挂牌 土地 36 宗，其中住宅类 4 宗 ， 居住、商业混合类 3 宗 ， 商业类 9 宗 ， 工业类 20 宗。 新增居住用地 30 万，占 19%；居住、商业混合用地 32 万，占 21%；商业用地 9 万，占 6%；工业用地83 万，占 54%。工业 类用地 占供应 量 的 第一位 。 各类用地分布如图： （数据来源：天津市土地交易中心） 10 月，市内六区 没有土地供应

2、 ； 环城四区新增供应 35 万，均为 工业 类 用途 ；滨海新区新增供应 25.5 万，其中商业 类 2.5 万，工业 类 23 万； 远郊地区新增供应 94 万，其中居住 类 30 万，居住混合类 32 万， 商业 类 7 万，工业 类 25 万。 本月土地供应 主要集中在远郊地区 ， 所有居住用地都集中在城市周边区域，城市中心房价居高不下，土地稀缺供应有限导致居民逐步外迁已经成了大势所趋，如果能够解决交通配套问题，选择价格相对19%21%6%54%居住 居住混合 商业 工业企划部 2 较低的周边住宅是一个不错的居住解决方案。而环城四区与滨海新区几乎全部为工业用地供应。本月市内六区没有土地

3、供应。 各区域供地分布 如下图： （数据来源：天津市土地交易中心） 01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000环城四区 滨海新区 远郊五区县工业 商业 居住混合 居住企划部 3 二、成交情况 2011 年 10 月份共有 71 宗土地成功出让， 成交 面积 322 万，成交量 环比 上月 下降 了 41%。 10 月共成交 71 宗土地，其中居住类 14 宗， 居住混合类 5 宗，商业类 16 宗，工业类 36 宗。成交居住用地 62 万，占 19%； 成交居住混合用地 40 万，占 12%；成交商业用地40 万

4、，占 13%；成交工业用地 179 万，占56%。 各类土地成交情况如图： （数据来源：天津市土地交易中心） 10 月，市内六区 成交 5 万，其中居住类 4 万 ， 商业类 1 万 ；环城四区成交 68 万，其中 居住类 21 万，商业 类 4 万，工业 类43 万； 滨海新区成交 71 万 ，其中 居住类 0.2 万 ， 居住混合用地 24 万 ， 商业 类 7.3 万，工业 39.5 ；远郊五区县成交 177 万，19%12%13%56%居住 居住混合 商业 工业企划部 4 其中居住类 38 万， 居住混合用地 16 万 ， 商业 类 27 万，工业类 96 万。 从 区位来看， 各区域

5、成交量较平均，市内六区出现 少量 居住 、商业 类用地。 环城四区中 及滨海新区成交量大体相当，居住类和工业类土地各占一半。本月最大的成交量出现在远郊五区县 。 各区域 成交分布如下： （数据来源：天津市土地交易中心） 020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000市内六区 环城四区 滨海新区 远郊五区县工业 商业 居住混合 居住企划部 5 重点地块分析 ： 1、 10 月 13 日， 天津高盛房地产开发有限公司 以底价获得 位于河东区新开路与华昌道交口 编号为津东新（挂） 2011-205 号地块 ，（图中红色区域）

6、其四至为：东至华馨公寓，南至市邮政储蓄局，西至新开路，北至华昌道 。 该地块土地出让面积 4151.6 ,规划用地性质为商业金融业 ,容积率不大于 9.8，绿地率不小于 25%，建筑密度不大于 45%。 该地块须自土地出让合同签订之日起 1 年内开工， 3 年内竣工。该地块土地用途为商服，国有建设用地使用权出让年期为 40 年，起始价为 20300万元（不包括市政基础设施配套费） 。折合楼面价 4989 元 /。 作为君临天下、卓越浅水湾等项目的开发商 天津高盛房地产开发有限公司 已经成功开发多个高端商业公寓，目前在售 水岸银座 位于企划部 6 河东区十二经路与海河东路交口 。其自身 实力雄厚

7、，该项目何时推向市场，产品类别及价格值得关注。 2、 10 月 14 日， 中交地产（天津）有限公司 以底价获得 坐落于东疆港区陕西道以北，欧洲路以东编号为津滨东（挂） 2011-13 号宗地， 出让土地总面积 184821 ，土地用途为城镇住宅、商服用地，建筑规模小于 277211.1 （商业建筑面积比例占总建筑面积的比例不大于10%），建筑密度小于等于 30%，绿地率大于等于 40%，建筑高度 24米（含）。挂牌起始价为人民币 62770 万元 折合楼面价 2264 元 /。 中交地产有限公司于 2011 年 3 月 6 日揭牌成立，注册资本金 50亿元人民币。是中国交通建设集团有限公司独

8、资设立的房地产企业。中国交通建设集团有限公司为特大型中央企业，是世 界 500 强企业之一。继 2010 年 8 月原中国房地产开发集团公司整体并入中交集团后，中交地产有限公司成为以房地产为主业的 16 家央企之一。 本次获得27 万位于东疆港区的大项目昭示其进入天津市场的坚定决心，其雄厚的资本实力与央企背景决定了其自身的强势地位。该项目值得长期关注。 3、 10 月 28 日， 天津双发房产建设开发有限公司 以底价获得 坐落于北辰区京津公路东侧编号为津北辰京（挂） 2011-217 号宗地 ， 出让土地总面积 37740.5 ，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积不大于109400 （其中居住

9、不大于 72400 ，商 业金融业不大于 37000 ），建筑密度城镇住宅不大于 30%、商服不大于 45%，绿地率城镇住宅不小于 40%、商服不小于 25%。挂牌起始价为人民币 44870 万元。 作为北辰当地土生土长的 天津双发房产建设开发有限公司，成立于 1990企划部 7 年，是天津最早进军房地产领域的企业之一。 先后开发了北辰区丹凤里、引河南里、瀛洲里、双发温泉花园、金福隆商厦、北辰大厦等多个住宅和商业综合性项目，现正在建设的共计 70 万 柴楼新庄园项目 。本地块值得关注的是 4099 元 /的楼面价格，按此价格及 2.9 的容积率计算造价成本应不低于 9200 元 /。而目前当地

10、的住宅价格也未必能达到这个水平，其未来产品定位及入市时机值得关注。 4、 10 月 28 日， 天津信义房地产投资有限公司 以底价获得 坐落于河北区普安道南侧编号为津北普（挂） 2011-200 号宗地 ， 出让土地总面积41188.5 ，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积不大于 138000（含5000 商业金融业建筑），建筑密度不大于 30%，绿地率不小于 40%。挂牌起始价为人民币 75500 万元。 本地块 3.35 的容积率以及 5472 元 /的楼面价格都实其受关注的原因， 按其条件预估成本将在 11000 元 /以上， 本地块周边多 是高层保障型住宅，目前的市场价格很低。本项目如

11、何盈利未来运作值得关注。 企划部 8 三、市场动态 1、 国土资源部：前三季度全国主要城市地价小幅上涨 日前，国土资源部发统计数据表明， 2011 年前三季度全国主要城市地价总体水平小幅上涨。第三季度，全国 105 个主要监测城市地价总体水平为 3040 元平方米，同比增长 8.4%。其中，商业、居住、工业分别为 5615 元平方米、 4518 元平方米和 649 元平方米。 根据国土资源部调控和监测司发布数据，今年前三季度建设用地供应总量达 605.1 万亩，同比增长 40.8%，交通、水利等基础设施用地占比明显提高。从季度情况看，供地呈逐季增长态势，其中三季度供地增速提高明显，环比增加 5

12、4.9%，同比增加 79.1%。供应结构看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地，同比分别增加 40.3%、14.0%和 74.8%，分别占供应总量的 34.5%、 29.4%和 36.1%。在国家重点发展水利等政策带动下，基础设施用地的数量和占比增长明显。 数据显示，前三季度主要城市地价总体水平小幅上涨 ，同比、环比增幅全面回落。第三季度， 105 个主要监测城市地价总体水平为 3040元平方米，同比增长 8.4%，环比增长 1.3%。商业、居住、工业分别为 5615 元平方米、 4518 元平方米和 649 元平方米，同比增企划部 9 长率分别为 11.5%、 10.5%、 4.6%，

13、较上一季度分别下降 0.2、 0.3、 0.8个百分点。环比增长率分别为 2.0%、 1.7%、 0.6%，较上一季度分别下降 0.8、 0.5、 0.5 个百分点。 根据国土资源部的消息，前三季度，全国共发生地质灾害 15022起，死亡失踪 255 人，直接经济损失 38.9 亿元， 同比分别减少 49.8%、91.0%和 37.9%。与往年相比，地质灾害发生数量、造成的死亡失踪人数与直接经济损失同比均减少，特别是因灾造成的死亡失踪人数为历年最少。全国共成功预报地质灾害 372 起，避免人员伤亡 31770 人，避免直接经济损失 6.29 亿元。 据悉，今年前三季度，全国发生违法用地行为 3

14、.7 万件，涉及土地面积 24.6 万亩 (其中耕地 9.0 万亩 )，同比分别上升 4.1%、 10.8%(6.7%)。立案查处本年发生的违法用地案件 1.6 万件，涉及土地面积 18.8 万亩(其中耕地 6.4 万亩 )，同比分别下降 4.3%、上升 3.8%(上升 0.6%)。立案查处矿产资源领域违法案件 4944 件，同比上升 5.6%。 2、 10 月全国住宅用地成交剧减 45% 土地市场深度冬眠 据相关数据显示， 10 月，全国 133 个城市共成交土地 1365 宗，成交面积 5500 万平方米，环比减少 40%，同比 减少 37%；其中住宅企划部 10 类用地 (含住宅用地及包

15、含住宅用地的综合性用地 )408 宗，成交面积2004 万平方米，环比减少 37%，同比减少 45%。 今年是最令人尴尬的土地市场。专家接受采访时表示，四季度是土地市场年度供应的高峰期，地方政府为完成年度供应计划，年末供应放量，但连续的宏观调控政策已经让全国土地市场明显降温，包括北京、深圳等在内的一线城市土地成交比较低迷。 广州 10 月推 19 块地零成交 报告显示， 10 月广州推出的 19 宗用地面积总计为 41 万平方米的地块无人问津，随后不得不推迟到 11 月，武汉推出的 15 宗用地面积总计达 102 万平方米的地块也没有成交记录。 更让人吃惊的是，即便广州推迟到 11 月，效果仍

16、不佳。 11 月 1日进行的广州南站拍地，本应为广州下半年的土地盛宴拉开帷幕，但在拍地前三个小时，广州市国土资源和房屋管理局临时发出公告，称原定出让的 18 宗地中，现因故中止出让广州南站 BA 0503020、 BA 0503022 等 12 宗土地。 拍卖会前中止出让公告突如其来，余下的 6 宗土地拍卖现场零举牌且均以底价成交，土地市场寒风阵阵。经纬行研究中心研企划部 11 究员杨靖表示，连续的宏观调控政策让房地产企业的经营愈发困难，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的 75%。之前曾表示过拿地意向的数家房仅有四家出现在拍地现场，而且也没有表现出强烈的拿地意向。 尽管在全 国各地降价潮中，广州依然稳如泰山，