《2010年商业时代地产大亨谋求转型商业地产资料汇总》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年商业时代地产大亨谋求转型商业地产资料汇总（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010 年商业时代地产大亨谋求转型商业地产资料汇总摘要 5 年多来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市的商业地产也都备受青睐。万科进军商业地产万科总裁郁亮“最近，曾经声称只做住宅产品的万科终于开始进军商业地产领域了，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。”和拓商业管理公司策划总监刘东海对记者说。11 月 16 日，万科企业总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略万科产品将进行转型。郁亮表示，2010 年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。其实，稍作留意，就会发现：万科进军商业地产
2、早已未雨绸缪，对商业地产目前需要解决的两大问题 资金和人才，都早有动作。早在 2009 年 6 月，万科内部人士就向记者透露，万科曾委托中信证券做住宅附带的商业地产资产证券化的研究，希望能将其打包卖给机构投资者。而在此之前，万科在业务上极少直接参与商业地产的开发和经营，通常是外包给凯德置地等公司。万达布局商业地产帝国万达广场万达成立 21 年了。从上个世纪的住宅地产领域，到 2001 年开始挺身迈进商业地产领域，再到现在全国最大的专业商业地产开发商、亚洲排名第一的不动产商，万达完成了一个华丽而完美的大转身。目前，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团的持有物业面积将达到1000 万平方
3、米。2001 年，万达提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，解决了商业地产招商难的问题。2005 年，万达提出集购物中心、高档酒店、住宅、公寓等物业于一体的第三代城市综合体模式，把购物、娱乐、餐饮等功能与商务、旅游、高端居住等功能融为一体，重塑了“商业地产”理念，并获得巨大成功。对于万达城市综合体来说，以万达商业广场为主导、以万达影城、万千百货、万达酒店为侧翼的高速发展模式，已经被锻造成万达“不可复制”的核心竞争力之一。SOHO 中国大肆扩张SOHO 中国异地扩张与加大投资物业比重并行，不仅让“SOHO 中国 小业主租户”的三级利益链遭遇冲击，且 SOHO 中国“不整售”、“不囤地 ”
4、的“开发 销售”的商业模式或将面临转型。2007 年 10 月在港交所上市以来，融资 19 亿美元的 SOHO 中国一直在大肆扩张。2007 年 11 月耗资 24 亿元拿下光华路 SOHO和 SOHO 北京公馆以后，2008 年 5月和 8 月 SOHO 中国以 64 亿元的代价分别收购朝阳门 SOHO 凯恒中心和中关村 SOHO金和国际，截至 2009 年更是花费 82 亿元大举吃下天安门南项目、SOHO 东海广场和望京 B29 地块等 3 个项目。SOHO 中国 2009 年以来的扩张中有两点尤其值得关注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的 SOHO 东海广场项目，展开异地扩张的第一站；其
5、二则是计划将天安门南 (前门)项目作为投资物业。这或许意味着 SOHO 中国的商业模式正在悄然发生着改变，为其今后的发展轨迹增添了变数。中粮商业地产颠覆传统格局中粮西单大悦城万达集团董事长王健林在谈及商业地产竞争时说，他防备的两个国内对手是两家大央企：华润和中粮。09 年 11 月 5 日，中粮集团宣布其全国“造城”计划,中粮将在国内大中城市布局 20多个“大悦城”。而在不久前，“大悦城家族”的数量还是 68 个。这就意味着，中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过 700 亿元，总面积约800 万平方米。中粮的国家队身份，让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创
6、新和颠覆。这些创新与中粮集团的资本一样，都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业地产领域带来的改变，将不仅仅是多了个有钱拿地的大佬那么简单。多种物业转型将成趋势值得关注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。对此，和拓商业管理公司策划总监刘东海对记者说，“10 年中，中国房地产市场主要是在解决老百姓的居住问题。而现在，中国正在进行经济和社会的转型，完全依赖规模和速度的增长模式已经过时。”刘东海认为，地产市场竞争激烈的现实已经清楚地显示，绝大多数的房地产企业面临周期调整的时候，几乎是采取“死扛或硬挺”的办法；而行业火热的时候，又个个失控地去抢“地王”。对于地
7、产企业来说，利润大部分都让土地升值掉了，这显然不符合一个企业要持续发展的思路。要解决这个问题，只能引入商业地产作公司的资产组合，这有助于减缓经济周期的冲击，提高企业的资产质量。而随着城市需求的多元化，2010 年多种物业类型将成为趋势。商业地产价值洼地凸显 调整战略成必然？摘要 不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，万科、保利、中海、合生创展、华润置地等开发商不约而同地将 2010 年的发展重点放在了商业地产上。这是否预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流还是是战略需要？还是商业地产的价值洼地已经凸显？最近，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，万科、保利、中海、合生创展
8、、华润置地等开发商不约而同地将 2010 年的发展重点放在了商业地产上。除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市的商业地产也都备受青睐。这是否预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流还是是战略需要？还是商业地产的价值洼地已经凸显？进军商业地产是必然趋势？“房地产行业未来的黄金十年，无疑将属于商业地产”，近日从 3 月 28 日在成都举行 2010 年中国商业地产年会活动现场获悉，在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险的影响与平衡，国内实力开发商万科、龙湖、保利、华润等开始更多介入商业地产开发领域。对此，上海弘基企业(集团)股份有限公司副总裁、执行
9、董事宋捷表示，现在的房地产企业都非常关注商业地产，不少企业都有自己的商业项目。住宅到商业是房地产发展的大趋势，开发商的开放节奏和链条都在发生变化，从之前的敬而远之到如今的一哄而上，其实需要开发商判断清楚。 “在近期进军商业地产开发领域的三家(万科、龙湖、华润 )企业中，我最看好龙湖”，一位零售品牌商在商业地产年会上如上表示。相对万科业务模式中住宅和商业的二八划分，华润地产目前在零售超市业的扩张以及其代理的 ESPRIT 等品牌，都为其进军商业地产增加了巨大砝码。举个例子，住宅企业是这样，今年拿地，明年开发，2-3 年就收回成本了，而商业地产价值要反映出来，至少需要 3-5 年，可能 5-50
10、年每年都会增长。传统房地产以住宅为主，土地流动快，很多开发商都是一线拿地，然后大量开放，资金流量要求不是很高。商业地产的生命周期则较长，物业价值会呈几何体增长，公司年报看上去就很不一样。需要注意的是，物业增值能带来稳定的现金流。现在市场上住宅和商业价格倒挂，住宅处在高地，商业价格却处在洼地。商业价值投资回报率高，使得进军商业地产是必然趋势 。 跻身商业地产是战略需要？目前，因受宏观调控政策的影响，越来越多素以住宅开发见长的开发商将精力转移到了商业地产上。保利集团、富力、合生、香港富华莫不如是。与以往通常打着售后包租招牌不同的是，今年新推出的商业地产项目开发商大多增加了自己持有的比例，比如华贸中
11、心和香港富华集团今年新推出的金宝街商业项目。而合生的两个新项目更是只租不售。资本游戏虽然商业地产项目个性化很强，受局部区域环境和内部运营管理影响较大，受宏观面影响较小，不太会因为一个新政策出来就有问题。但面对今年供应比去年翻两番的情况，开发商业地产风险仍大。事实上，关注商业地产的开发商，包括去年高调宣布放弃住宅市场、转战商业地产的 SOHO 中国在内，几乎都是经过了在住宅市场上的摸爬滚打。因此，从住宅转投商业地产似乎也就成了一个约定俗成的规律。在目前的市场环境下，商业地产的门槛只能是更高，对开发商资金链的要求也是越来越高。华贸中心总投资约 60 个亿，而金宝街中富华金宝中心的投资就超过 15
12、个亿。尤其在开发商对项目绝对持有的情况下，能否使自有资金更快地变现、有没有更多的资源是可用的，是对商业地产开发商最大的考验。可以预见，众多品牌开发商跻身商业地产是战略需要？商业地产价值洼地凸显？尽管房地产行业未列入“十大产业振兴规划”，但从 2009 初开始，政府出台的利好政策仍然造就了今年前 9 个月的住宅市场。但种种迹象表明，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。但是从未来豪宅市场供求、价格、投资者心理、政府政策等因素来看，未来豪宅市场面临做空的可能性。对此，上海高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰(博客) 表示
13、，从住宅到商业地产，顺序上有其合理性。其实商业地产更重要，接下来的 10 年、20年发展会更加迅速。土地市场方面，确实是住宅地块价格太高，商业用地相对价格低一些，这对开发商也有很大的吸引力。 从实际市场情况来看，商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。而当下，美国、澳大利亚、印度等国均已释放出经济复苏回暖的信号，中国的实体经济也走上了上行的轨道。实体经济发展了，各行业将会有更多的写字楼、商铺、厂房的需求，商业地产也将面临新的机会。商业地产或许成为豪宅之后地产行业继续稳定增长的新热点。但实际上，很多都没法兑现，商业地产价值洼地日渐凸显。 实际上，目前开发商大举进军商业地产。究其原因，对开发商来说，单纯的住宅开发面临太多不确定的风险。如果说去年房价的上涨是因为大量货币供应引起的，加上国家对房地产的宽松环境，那么未来几年住宅领域增长的空间已经没有那么大了。而商业地产投资的背后，其实是开发商在进行资产的配置组合。商业地产项目虽然在前期会使开发商不少资金沉淀在项目中，短期内降低了资金的周转和使用效率，但长期看，优质的商业地产项目带来的回报相当丰厚。左手住宅，右手商业俨然成为开发商的新一代战略模式。
