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1、CONTEN海外资产配置必要性全球格局战略高地东盟核心美元资产富力造城颠覆金边购房流程价格测算首都价值稳中求富为什么要配置海外资产？面对国内的投资窘境及风险国内投资窘境楼市17年末，中国房地产总市值430万亿，A股总市值60万亿不到，中国17年GDP82万亿，美国17年末房地产市值是200万亿人民币，但是美国17年GDP是122万亿人民币，美股总市值190万亿人民币。十六年来，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍。中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍（超过全球平均值的一倍），是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。l今年国内
2、房市既无“金九”，也无“银十”。万科高喊活下去；恒大降价促销；碧桂园直接降价%30，打折抛售，很多人首付就这样亏没了几大宇宙房企的集体失意，似乎都在宣告着一个讯息楼市的拐点，来了！万科、恒大、碧桂园三大宇宙房企集体变脸，中国楼市路向何方？国内投资窘境楼市2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”2017年3月，政府工作报告中提出“遏制房价过快上涨”2018年7月31日，中央政治局会议明确提出要“严格遏制房价上涨”国内投资窘境楼市截止9月底，调控次数高达385次，超去年270次总和调控次数之密、调控力度之大前所未有限购、限售、限贷、限价、限商限离婚、限新落户、限新公司、限未成年国内投资
3、窘境楼市限购限购城市50余城社保需要2-5年没房票，房子不能买限售限售城市70余城2-5年才能卖锁死房子流动性，房子不能卖国内投资窘境股市2018年股市暴跌，上证指数高空跳水，3587点跌至2449点l今年大量新股上市，明年将有巨额解禁股压力，如果不是利益输送，没有人愿意拉高股价让解禁股套现。l万亿融资盘压力，借钱炒股成本很高，可以说万亿融资盘就是万亿泡沫，这些融资盘已骑虎难下，随时都在准备跑路。l新股大量上市压力，新股发行已经成为常态，上市一家公司就会造就几个亿万富翁，这些亿万富翁的钱不是公司赚的，而是来自股民的腰包，这种造富不可能持续。l大盘蓝筹股获利盘抛售压力，今年很多大盘蓝筹股涨幅巨大
4、，机构已赚了一大把股票，但大盘蓝筹股成长性差，如果抱着股票不卖，那只是纸上财富，明年机构将要把股票换成真金白银，股价肯定下跌。l垃圾股壳价值泡沫破灭压力，垃圾股虽然今年大幅下跌，但股价还严重高估，垃圾股主要是壳价值，因为新股发行已经成为常态，不仅改变股市供求关系，使得股票严重供过于求，更是使得壳资源泡沫破灭，垃圾股必然成“仙”。国内投资窘境汇市2018年人民币严重贬值，汇率风险不可不防汇率美金换人民币，从3月份开始的6.27到现在的6.95。相对贬值10.8%。如果您有1,000万身价，今年已经贬值108万。一辆保时捷没有了。如果您有1个亿，那就是贬值1,080万，一套北京三环内的房子没有了。
5、P2P爆雷历年最高已有上百家机构出事l2018年7月的P2P爆雷数量创下了多年新高，仅前三周（7月1日到21日），就有至少130家P2P出事，有停业的、跑路的、转型的、提现困难的、分期提现的，还有被刑事拘留的。金融大监管的到来将金融风险防控上升到国家决策层高度。同时不靠谱的理财平台也再不断的暴雷，今年就像鞭炮一样。国内投资窘境理财l中国、欧盟、美国占到全球贸易额的80%，中国占到14.8%，美国和欧盟合计占到%65.2。但是中国的货币呢？l2000年中国M2货币为11.7万亿，2018年8月为178.8万亿。货币膨胀了15.28倍。中国每年的真实通货膨胀大概在12%左右。中国M2货币美国+欧盟
6、，10年翻3倍，美联储持续加息国内投资风险货币危机为什么要配置海外资产？房价处于高位，投资门槛高限购、限贷，投资难度高房价难暴涨，限售不能卖，投资周期拉长人民币贬值，国内资产缩水国内形势严峻，引海外资产配置热潮95%5%2017年中国高净值人群财富总量4.4万亿美元海外资产匹配本国资产配备76%24%2018年全球高净值人群财富总量54万亿美元海外资产匹配本国资产配备在中国货币不断贬值，各投资产品面临窘境的情况下，国内高净值人群纷纷将目光转向海外房产投资。全球高净值人群海外资产配置目前约为76%左右中国高净值资产配置目前仅为4%-%5左右与全球海外资产配置还有较大差距为什么要配置海外资产？20
7、11年拥有海外资产配置的千万富豪仅占%19，而到2017年，已有56%的中国高净值人士拥有境外资产配置，形势发生变化。今年全世界最大的泡沫是人民币，人民币发行量等于美国和欧元区的总和，我们应该拿自己的泡沫买海外最好的资产以及穷国家，因为穷国家就是10几年前的中国，超级潜力区。吴晓波拿着人民币去投资，用泡沫购买海外资产，让泡沫转化为未来价值为什么要配置海外资产？1.系统性防御，多元化配置分散风险；2.对冲人民币贬值风险；3.所在国政局稳定；4.所在国经济增长有保障；5.外国人资产受法律保障；6.资产流动便利；7.与中国关系友好稳固；8.投资波动率低，可获取稳定房租收益，租金回报比高。海外房产的八
8、大选择标准如何配置海外资产？全球格局战略高地“一带一路”崛起，全球经济新格局东盟成全球第四大经济体，世界瞩目东盟作为亚太经济体框架下最大的次区域经济合作组织成为推动亚太经济发展的主要动力。世界三大经济圈：欧盟经济圈、北美自由贸易区和亚太经济合作组织；通过全球经济GDP发展数据看出，亚太地区经济增长%5.4，前景全球最为强劲。年轻化且大幅增长东盟经济圈人口市场强劲上行内需销售购买力旺盛消费政府领头营造投资环境经济自然资源丰富发展潜力无限资源全球热钱涌入资金从东南亚GDP增速看发展10.25%6.906.90%6.81%6.625.07%3.62%3.06%2.27%2.221.96%1.71%0
9、.00%5.0010.00%15.00%埃塞尔比亚中国柬埔寨越南印度印尼新加坡韩国美国德国澳大利亚日本2017年世界各国GDP增速对比发达国家882613842434193938465771429742595314446953799397208.73%9.06%12.17%12.93%7.73%4.477.73%3.37%5.30%7.82-%1.71-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00020000400006000080000中国柬埔寨越南印度印尼新加坡韩国美国德国澳大利亚英国2017年世界各国人均GDP及增速对比2017年人均GDP人均GDP增长率东南亚正处于人均GDP
10、1,300-8,000美元的快速增长期从东南亚人口红利看发展%-0.40%-0.200.00%0.200.40%0.600.80%1.00%1.20美国日本英国德国中国韩国法国东南亚2017年各国人均增长率2937403847464101020304050东南亚中国英国美国日本德国瑞典2015年世界各国人口平均年龄人口红利是国家发展、房价上涨的重要推动力东南亚人口增速及人均年龄优势均高于其它地区从东南亚房价趋势看发展593 412600 433430 460 100 -3000100200300400500600700旧金山洛杉矶纽约伦敦悉尼墨尔本东南亚首都世界各国热点城市房价中位数（万元人民
11、币）东南亚房价处于全球低位，潜力巨大东盟核心美元资产东盟十国绝对地理核心，辐射东南亚柬埔寨是“一带一路”的战略据点，东盟十国的最中心泛亚铁路起于中国昆明，止于新加坡，柬埔寨正在其中间站，到两地均为3.5小时，东盟九国包围，海陆空交通密切串联，真正的枢纽。规划2020年通车的泛亚高铁规模庞大，几乎覆盖整个东南亚的主要经济区域，不仅促进东南亚交通跨越新高度，更让沿线国家和地区的经济直接受益，形成实力强劲的“泛亚高铁经济圈”。政局长期稳定，保障经济快速发展柬埔寨人民党民主执政，政权稳固，经济发展势头强劲柬埔寨政体：议会制君主立宪制（国王为国家权力象征，总理掌权）诺罗敦西哈莫尼（Norodom Sihamoni）现任柬埔寨国王2004年继任国王迄今已登基14年是典型亲华派人物2005年8月、2016年6月前后两次对华进行国事访问
