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1、舟山东沙旅游度假区概念规划1舟山东沙旅游度假区概念规划说明1. 区域概况 舟山东沙旅游度假区地处浙江省舟山群岛东南部的朱家尖岛。朱家尖与相距 1.35 海里的“海天佛国”普陀山，以及中国最大的渔港沈家门一脉相连，是舟山群岛核心旅游区域“普陀金三角”的重要组成部分。朱家尖地理位置优越，交通十分便利。其中最著名的景区“十里金沙”拥有华东地区最大的沙滩群，沙质细腻，坡度平缓，为我国东南沿海所稀有。 “十里金沙”包括青沙、里沙、千沙、南沙、东沙等九个沙滩，绵延千米，景色极为壮观，滨海旅游资源十分丰富。 本项目位于朱家尖中部的东沙，这是一块由凤凰山、炮台山与沙滩围合而成的三角形腹地。东沙沙滩南北长 13
2、00 米，东西宽 150-170 米，与朱家尖其它沙滩用地相比，具有面积大、腹地较广、交通便捷、容量大的特点。东沙面向正东，在南风和西南风（5 月-10 月间）时海面风平浪静，宜于滨海运动与开展各类活动，是朱家尖最具旅游吸引力的资源之一。 项目规划范围以牛头山和凤凰山南侧 35 米等高线、炮台山山脊线和东沙沙滩东侧为界，规划总用地面积为 99.90 公顷，其中可建设用地面积为 80.12 公顷，保护沙滩用地面积为19.78 公顷。区内气候特点：冬暖夏凉，四季分明；风大雾多，雨量充沛。其中春夏季雨量较多，秋季雨量较少。全年风速较大，由于受台风影响，夏季风力强度较大，属北亚热带海洋性季风气候。 2
3、. 现状分析项目用地在总体空间形态上呈现出背山面水的格局。凤凰山、炮台山、牛头山与沙滩呈三角形围合沙滩腹地，向沙滩、大海开敞。这几座山山势较高，形成了景观良好的绿色山体背景。规划范围内土地利用以山林地、农居、沙滩为主体，有少量度假酒店及其它用地。现状道路以南部的度假村路为主，沟通南沙、东沙与情人岛以及外围公路；沿山路沟通外围及至小乌石塘；滨海大道沟通度假村路，并正在延伸至沿山路。现状村庄主要分布为外沙、老山两个自然村落，外沙自然村在滨海大道西侧为主，老山自然村主要分布在沿山一带，建筑布局灵活自由，依山而建，沿路有数处水井，古树环抱，环境清悠。村中居民以农业、林业和渔业生产为主。在规划中可考虑将
4、村落适当集中布置，并进行改造。项目中部地形地貌富于变化，缓坡、小谷地、山溪相间。并且有一处现状水塘，周边舟山东沙旅游度假区概念规划2地势低洼，可考虑在规划中形成较大水面。用地范围东北部的牛头山高程 172 米，山势陡峭，景观良好，有依山就势建筑悬崖别墅的可能。地块内的南部有现状三星级宾馆海天台，位于滨海大道与沙滩之间，占地 2.98 公顷。可对其适当进行建筑外观改造。沿沙滩内侧有防洪堤，大部分为沙土堤，其中海天台一侧为混凝土堤。3客源市场分析3.1 客源市场现状东沙现有客源市场主要以上海方向游客为主，杭州方向和本地游客为辅，游客来此的目的主要是为了观光、休闲。除了以东沙为目的地的游客外，还有从
5、周边景区分流到此的游客：如南沙举办的沙雕节吸引的游客、从沈家门来此的游客、以及少数来普陀山进香的香客等等。除了现有三星级宾馆海天台之外，东沙基本上处于未开发状态。因此要提高东沙的游客规模和旅游收入，必须首先适度发展酒店住宿设施。由于受到气候影响，每年的旅游高峰集中在夏天 7、8 两个月。因此，如何提升旅游淡季的客流量也是在规划中需要解决的问题之一。3.2 目标客源市场东沙是朱家尖旅游总体规划中明确的一部分，东沙的角色与南沙、千沙和里沙相辅相成。南沙的主要功能是观光、团队旅游以及中等休闲游客，千沙和里沙将开发成为高尔夫球场，而东沙的功能重点是高层次会议、度假中心。随着 2008 年通往上海的大桥
6、建成，东沙的客源市场规模将会有爆发性的增长。地理细分一级客源市场：长江三角洲地区高消费度假休闲游客。二级客源市场：境外游客，主要是从日本、韩国、香港入境的游客；来长江三角洲参加会议的游客。潜在客源市场：境内境外背包族游客、国内观光游客。客源市场人口规模大，可支配收入在全国位于前列。市场潜力非常巨大。旅游次第细分：以东沙为目的地的独立市场、以来朱家尖其它区域娱乐、度假为主的分流市场，以周边普陀山、沈家门为主要目的的分流市场。旅游目的细分：观光（自然风光、民俗村落） 、度假、娱乐（酒店、别墅、娱乐中心） 、自然（野营） 、商务会议（与娱乐、观光、度假相结合） 。特殊兴趣细分：佛教禅宗爱好者/修行者
7、、野营爱好者。舟山东沙旅游度假区概念规划34.规划依据普陀山风景名胜区总体规划(2001-2020)普陀朱家尖国家海岛生态公园旅游发展规划(2001-2020)朱家尖岛域总体规划(2000-2020)朱家尖东沙、大沙里区块控制性详细规划国务院风景名胜区管理行条例浙江省风景名胜区管理行条例其它相关现行规范、规定等5规划原则1要适应国际发展的潮流，由功能单一的传统型度假区向多功能复合型度假区转变。2要注重自然生态的保护，维护强化风景区的优势及连续性，强调绿色生态环保理念，对海岸线进行适当的后退，在 35m 等高线以下进行建设。3尊重地域文化，深入发掘地方特有的历史及东海民俗文化，并妥善处理当地居民
8、的拆迁安置工作。4提升并完善景区环境，提供高档舒适的旅游度假服务设施，提升旅游淡季客流量。6规划构思及特点6.1 案例研究目前，在国际上滨海度假区的发展速度很快。在全世界范围内，与舟山同纬度的滨海度假区有美国的亚特兰提斯、卡瑞波娜海滩度假区、米瑞玛丽娜滨海公园、日本的冲绳大浦旅游度假区等等。通过对这些度假区的深入研究，得出了如下结论： 特定的纬度决定相应的气候特征。与舟山同纬度海滨地区形成了以夏季休闲度假为主要目的的海滨旅游度假区。 在发展趋势上，从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变。 尊重地域文化，建筑风格具地方特色。 滨海度假区的建设需开发与保护并重。6.2 规划构思东沙的生
9、态环境质量非常好，在规划中应坚持生态优先的原则。但是这并不等同于过度保护，在规划中要正确处理开发与保护之间的矛盾。正如普陀区旅游资源评估及发展战略课题研究所言：朱家尖应是一个“动态之岛” ，过分强调“生态”会使其陷入错位的舟山东沙旅游度假区概念规划4境地。本项目在规划中结合国家旅游风景度假区的定位，充分保留并利用海滨，山脉，林地及水体等景观环境资源，以低密度高强度为开发原则，建设提供国际先进水准的旅游度假会议休闲功能，同时富于鲜明东海地方文化的自然生态旅游度假区。在规划中首先确立一个整体化的大景观系统，构筑一个既生态又充满生机的度假区核心区，并以此来联系度假区内的各种产品。6.3 方案特点 创
10、造多功能复合型滨海度假区美国土地利用学会（ULI）在度假区开发设计手册说到： “能够建立紧凑的结构系统将度假区的各种产品联系起来的解决办法是在地块中心建一个度假区中心” 。 “成功的度假区和其他不同类型不同规模的旅游社区，在他们的不同开发阶段中，商业零售与娱乐都扮演着一个整体不可或缺的角色。他们像胶水一样把社区的各部分紧紧地粘在一起。 ”英国曼纽尔 鲍德博拉（Manuel Boud-Bovy） ，费雷德 劳森（Fred Lawson）在旅游与游憩规划手册中也提到：“应当避免把主要的游憩活动分割成各自独立的部分。设施必须通过一定的方式联系起来，使得相关的游憩分区之间有一定程度的接触。 ”自改革开
11、放以来，我国的旅游业迅速崛起，但现有的旅游产品最大的弱点就是单一性十分明显，基本上是文化观光旅游产品，度假旅游和专项旅游、特种旅游的产品都有待发展，尤其是度假旅游产品。那么，如何能将度假旅游这一巨大的资源优势转化为社会经济优势呢？在规划中，我们提出了创造多功能复合型滨海度假区的设计理念。从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变，能够更好的满足人们度假、休闲、娱乐、会议、居住等多方面的需求。 依据土地自身的价值，合理进行空间布局不同的滨海度假区域由于所处的资源条件和开发的阶段不同，其空间结构差异也较大，但随着度假单元的增多，其总体上通常仍会呈现出线形结构。当沙滩有足够魅力成为游人活动中
12、心时，其腹地及其更广阔的后部区域就呈现出随与沙滩距离近远而相应开发价值由高到低的明显规律，因为这些区域即使直接看不到海景，但与其距离却是衡量滨海主要旅游动机的主导因素。在规划中，滨海度假酒店、大型会议商务主题酒店及大型室内四季休闲娱乐中心都临海而建；会员制豪华度假酒店、傍山分时度假酒店、山地多高层住宅区皆依山而居，凭借地势远眺海景。核心区的水面将海水及游船引入其中，在土地利用功用上等同于延伸扩展了沙滩的黄金价值。酒店，商业、娱乐及居住建筑结合相应地形围绕核心区水面布置，有利于创造丰舟山东沙旅游度假区概念规划5富的空间层次及景观效果。 整体化的大景观系统结合现有水系及基地形态，将海水及游船引入核
13、心区内部，形成以滨水、近山、生态为特点的娱乐游憩活动与景观开放空间，使得内外生态系统更加整体化。由于东沙的海面风浪较大，游船仅能做暂时停泊，所以在规划中开辟了一条新航道，为游船从度假区内直接出海以及入区停泊提供了可能性。新航道在将海水引入的同时，还增加了游船这一交通、娱乐方式，使得航道、游船、码头成为度假区内一道亮丽的风景，大大丰富了度假区的景观资源。道路的走向及建筑的布局都充分尊重原有地形地貌，尽可能的减少土方量，使得沙滩、海景及山体都得到有效的保护，道路、建筑、地形相互协调，更具整体化。对原有保留自然村落、保留建筑海天台进行适当的改造，与新建筑与融为一体，促进新旧建筑环境的整体化。 确立易
14、于开发建设的规划结构与土地利用形态规划以半环形道路为主干道，象葡萄串似的连接各个组团包括居住组团、村落组团、商业组团、及酒店娱乐组团等等多样化的产品类型。道路采用混合道路形式，方便游人到达每一个功能区域，并且确定适宜的地块规模，使其易于开发和建设。 山海一体的建筑环境 强调建筑与当地自然环境的融合东沙的景观以山体为背景，视线开阔，面向大海。主要景观元素包括沙滩、海景、山体和绿化。山体、绿化与沙滩、大海组成的区域全景在多角度均能观赏到，因此建筑的选址、布局、体量、外观等至关重要。如何使建筑生长于山海一体的自然环境中，使建筑与当地自然环境充分融合是本次规划的重点。在规划中我们着重处理了前后建筑的相
15、互关系、建筑与山体的关系，以及建筑与景观的关系。 将居民安置与中心区统一规划，充分显示出对当地文化的尊重自然村落是区块内人文景观的主要载体，对未来旅游具有越来越重要的作用，虽然东沙现有自然村落景观总体上特色并不突出，但规划仍可尽量予以保留，并予以引导发展三产。本次规划针对当地居民的拆迁安置问题提出了区内拆迁，集中布置，适当改造的方案，主要保留及扩展了老山村西部。老山村保留部分占地 3.6 公顷，延续老山村西部原有的建筑格局，适当进行建筑立面改造，突出其民俗特色；对于外沙村居民及老山村东部的居民，将其集中迁至保留村庄的南部，建设与旅游区相协调的，环境优美的新型民居。集中布置后的新村庄占地共 9
16、公顷，配套建设相应规模的生活服务设施，旅游旺季可作为家庭旅馆。舟山东沙旅游度假区概念规划6新建的回迁生态渔村邻水而成，结合湿地景观的设置，不仅保留了本地区的风俗民情，亦保有鲜明的地方建筑及人文特色。它与南部的商业街既分隔又统一，占据核心区水面的西北版块，展现了独具魅力的全新景观。新建生态渔村既可作为区内的新景点展示当地民俗，又可在商业区解决居民的就业问题，使其转产旅游业与服务业。 核心区不仅承担着相关的功能，更承担着景观的意义从西北侧的主入口进入度假区后，在入口环岛即可看到核心区的景观。核心区的自由水面与海水相沟通，结合地形围绕大水面布置绿色自然生态湿地、渔人码头、滨水商业区、回迁生态渔村、滨海度假酒店、大型室内四季休闲娱乐中心、高级康体水疗中心。核心区既生态又充满生机，是整个度假区最核心最具人气的区域，它不仅承担着商业、娱乐、休闲等功能，更融生态于一体，将海水引入腹地，创造了丰富的景观效果。 7.规划布局7.1 规划结构规划以
