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1、,第九章 建设用地规划管理,教学目标： 了解建设用地规划管理的概念、城市用地的特性、城市用地规划管理的范围、熟悉城市用地规划管理的内容和建设用地规划管理程序。 教学重点： 城市用地规划管理的范围、城市用地规划管理的内容和建设用地规划管理程序。 教学难点： 城市用地规划管理的内容和建设用地规划管理程序。,第一节 建设用地规划管理,一、建设用地规划管理的概念: 就是城市规划行政管理部门根据法定程序制定的城市规划和国家、地方的法律法规通过法律的、行政的手段，按照一定的管理程序，对城市规划区范围内建设项目用地进行审查，确定建设地址，核定用地范围及土地利用规划要求，核发建设用地规划许可证的行政行为。,二
2、、城市用地的特性 土地资源的稀缺性 土地利用功能的多样性 土地利用的可变性 土地利用的关联性 城市土地利用制度与建设用地规划管理的关联性,三、建设用地规划管理的范围： 包括城市总体规划中划定的范围 四、建设用地规划管理的作用 合理利用土地，保证城市规划实施 节约城市建设用地 实现城市建设的综合效益 在实施中深化城市规划,第二节 用地规划管理的内容,一、建设用地选址规划管理的依据 经批准的建设工程项目建议书 城市规划要求 相关专业规划要求 公共服务设施配套要求 环境景观要求 综合管理要求,二、建设用地规划管理内容 控制土地利用性质（城市用地分为10大类、46中类、73小类） 核定土地开发强度 核
3、定容积率：建筑面积的总和/建筑基地面积 核定建筑密度：建筑物基底占地面积/建筑用地面积 核定其他土地利用规划要求 确定建设用地范围 城市用地调整,第三节 用地规划管理程序,一、建设项目选址管理的范围 需要有关部门批准或者核准的建设项目 以划拨方式提供国有土地使用权的项目 二、审核建设项目选址意见的程序 1、选择建设用地 2、核定设计范围并提出土地利用规划要求和建设工程规划设计要求 3、核发建设项目选址意见书,三、申请建设项目选址意见书的操作要求 1、申请建设项目选址意见书需提交的资料： 填写建设项目选址意见书申请表 已批准的建设项目建议书或其他有关计划文件 迁建或有选址意向的建设项目应逞送由规
4、划管理部门认可的测绘院绘制的原址或选址地形图（1/500或1/1000）,原址改建需改变土地利用性质的，必须呈送土地权属证件（复印件） 大型建设项目应呈送由相应资质规划设计单位做出的选址论证报告 有关建设项目情况的说明及其他有关图纸文件 2、申请建设项目选址意见书的工作程序：详见P133图9-1。,四、审核建设用地规划许可证的程序： 1、审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸是否完备 2、审核建设工程设计方案或修建性详细规划 3、核发建设用地规划许可证。,五、申请建设用地规划许可证的操作要求 1、申请范围：与选址意见书申请范围一致 2、申请需提交的资料： 3、申请建设用地规划
5、许可证工作程序图（见P135图92） 本章小结,课 堂 练习一,某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。请问应该办理哪些手续，应如何办理？,案例评析,这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批
6、手续应按规定办理： 1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。,2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。 3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。 4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政
7、主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。,5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。 6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。,7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工
8、图和申请建设工程规划许可证等项手续。 8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。,课 堂 练习二,某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米;另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一
9、块用地，建设一座标准中学。,案例评析,将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。,课 堂 练习三,某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划
10、行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。,案例评析,这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。,其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。,
