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1、成都考察报告,典型项目考察点位图,太古里,IFS国际金融中心,大悦城,凯丹广场,环球中心,项目案例分析目标,分析先进商业项目，寻找可借鉴性，为本项目商业提供更先进的设计、定位、开发等建议，使项目开发立足区域，跨越区域，同时具有创新性和前瞻性的发展思路。,考察项目大悦城购物中心,地理位置：成都市武侯区（3环区域） 建筑面积：约20万平方米 建筑组成：购物中心、主题街区 主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、主题影院、健身中心、养生会所、体检中心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等 主体结构：商业地下1层，地上3层，局部4-6层；停车
2、地下2层 停车位：约2000个（与写字楼共用） 平均租金：5元/日,位于城市3环区位，周边目前正处于开发建设阶段，常驻人口相对较少，周未消费突出。,项目定位,九寨沟公园主题,退台式半开放生态主题建筑设计,主题主力店,真冰场+儿童培训,咕噜学院文化创客中心,吃+购+休闲,当地美食街+娱乐品牌店,JOY CITY JOY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园,空中花园游憩场,区域中 心商业,借鉴与建议,借鉴：整体定位为覆盖区域的集中商业中心。 建议： I P 鲜 明：树立项目个性 生态概念：利用并本案已生态公园优势，嫁接概念 建筑设计：半开放式设计理念，强化商业展示与使用功能 情景体验：导入主
3、题情景体验念，丰富消费到访乐趣 家庭消费：强化家庭消费概念，完善区域覆盖商业功能,凯丹广场,地理位置：成都市高新区（人民南路与三环路的交界处） 建筑面积：约2.6万平方米 建筑组成：盒子式集中商业 主力店：ZARA、HM、Uniqlo、嘉禾影院、MANGO、SEPHORA等 主体结构：地下1层，地面4层 停车位：约200个（地下，不含周边共用） 其他：仲量联行主导一期商业操盘，并完成了80%以上主力店招商。3次参与项目资产整体销售。,周边3公里范围内主要商业： 1、宜家家居 2、欧尚 3、富森美家居 4、迪卡侬 5、康普雷斯 6、苏宁广场,借鉴与建议,借鉴：联动周边商业互补定位，通过开发运营形
4、成优质资产提升本案价值。 建议： 开发战略：多元化优质团队联合开发、运营，控制租售比，形成优质资产达到价值最大化。 商业定位：结合本案区域商业格局（20公里范围内有宜家、西南商贸城、贵安奥特莱斯、贵安“欢乐谷”）填补商业空白点。,凯丹广场： 前期联合LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合开发、运营。目前已整体资产打包销售3次。 本案：通过多元资源联合开发运营，形成优质资产。,开发 策略,IFS,项目概述：位于春熙路-红星路核心商圈，项目投资总额逾160亿元人民币，由一座76万平方米的总建筑面积涵盖旗舰购物中心、两座超甲级写字楼、一座五星级酒店及高端服务式住宅组成，项目于1
5、月14日正式开幕，目前成都IFS的首层最高租金已达每月1800元/平方米。仲量联行主要参与了全程商业操盘。,借鉴与建议,借鉴：先进内部动线设计有效解决外部交通联动，和内部舒适、高端空间感受；强化IP树立项目市场形象； 建议： 强 化 I P：IP强化树立市场形象 空间设计：有效利用空中花园打造生态休憩场所、利用直达扶梯提升楼层价值 工程指标：提前考虑主力店工程指标，避免后期改造造成成本增加,IFS：强化熊猫IP形象、内动线设计成熟，空间舒适，利用率高，得铺率控制65%、利用“飞梯”提升原二楼商业价值。 本案：未完成设计,设计,太古里,地 址：成都市锦江区中纱帽街8号 发展商：太古地产 远洋地产
6、 业态类型：开放式、低密度的街区形态购物中心 停车位：地下二层 1000个 开业时间：2014年10月31日 建筑面积：约10万平方米 整体定位：国际高端潮流典范文化商业街 设计公司：The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英国） 主力店：GUCCI、Cartier、Herms、Ralph Lauren、Versace、Chlo、Maria Luisa、Balmain、I.T 、Michael Kors、B&O和Leica等顶级时尚品牌。餐饮方面，米其林星级餐厅、鼎泰丰、正斗、KABB、蓝蛙、新元素、Grappas、Wagas、Palace 其他：仲量
7、联行参与全程商业操盘，并主导本地资源招商。,借鉴与建议,借鉴：内、外部交通联接，提升项目通达性和人流导向。 建议： 文化植入：植入文化，增强本案个性与内涵 交通设计：有效利用地铁进出口提升项目通达性和人流引导,太古里：内、外部交通有效联接，提升项目通达性和人流引导性。 本案：未完成设计,设计,环球中心,项目概述：项目为世界最大单体建筑，主体建筑以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；主题定位为内陆城市“海景风情岛”的娱乐休闲商业综合体。总建筑面积约176万，地上建筑面积约117.6万，地下面积约58.4万，分为两期进行建设。 一期新世纪总建筑面积约126.8万，包括：天堂岛海洋乐
8、园（约25万平方米）、新世纪购物中心（约30万平方米）、中央商务城（约72万平方米）、环球中心天堂洲际大饭店、地中海式风情商业小镇、世界当代艺术中心、锦城广场、停车位约15000个。目前主力消费客群为周边周未家庭以及商务消费。,借鉴与建议,借鉴：突出主题，打造多功能、具有向心力的覆盖型商业 建议： 整体定位：打造消费目的明确的差异化商业主题，并完善功能型商业配套，形成本案消费向心力，覆盖周边区域型消费。 设计理念：导入主题设计概念，形成地标性建筑,环球中心：主体建筑以“流动的旋律”为设计理念 本案：未完成设计,设计,设计概念：建议利用本案已有体育公园资源，有效嫁接生态体育概念；采用半开放式建筑
9、设计，增强商业展示和使用功能；配合商业主题建设主题情景场所，丰富消费体验感受；整体设计方案建议符合并突出项目主题，形成建筑地标。 建设理念：提前考虑主力店工程指标，避免后期整改投入；吸收科学内部动线设计，在控制得铺率同时，达到环境舒适和档次保证目标。,抢占先机：抢占先机，打造规模较大，功能完善，符合家庭消费，成为区域内第一个集中区域消费的商业综合体项目。 强化IP：设计项目IP，树立项目个性，强化市场形象。,区位优势：集中宣传树立本案位于贵阳向西，贵安、清镇3区发展核心的区位优势。 交通优势：利用本案发达的市政道路与地铁站点优势，合理设计外部交通，形成人流导向和集聚效应。,开发理念：整合多元化
10、优质资源参与前期筹备、开发、运营，达到资产升值目标。 价值转换：在资金允许范围内，控制租售比和销售节奏，达到价值最大化。,总结建议,1、策略方向建议：整合优质资源参与商业全程开发 2、资源组合建议：设计公司+商业代理公司+运营管理公司 3、全程商业代理公司建议：仲量联行，含前期服务、招商、运营顾问（代表案例：远洋太古里、IFS国际金融购物中心、凯丹广场、花果园购物中心）+1家本地招商代理公司，具体根据商业定位而定。 建议原则：仲量联行目前在西南首位城市成都，有不少成功案例，说明其资源和经验较为丰富，加上在贵阳地区有操盘较成功的花果园购物中心，证明本土服务水平较稳定，是项目最后落地不可忽视的综合
11、因素。 4、设计公司推荐： 欧华尔建筑师规划和设计顾问公司(代表案例：远洋太古里) WOOD建筑师事务所（代表案例：上海新天地） AECOM建筑设计环球有限公司（代表案例：深圳海岸城商业广场） 凯达建筑设计环球有限公司（代表案例：重庆龙湖北城天街） 美国ARQ建筑设计事务所 英国BENOY建筑师事务所（代表案例：香港圆方购物中心） 美国凯里森建筑事务所（代表案例：上海港汇广场） 美国KXA建筑师事务所（代表案例：三亚亚龙湾商业度假综合体） 建议原则：选择有成功商业设计作品的设计公司能有效参与并整体项目设计，并在商业与其他产品设计之间提供优质意见和建议。 5、商业运营管理公司推荐：暂缓，根据商业定位而定,整合资源建议,THE END THANKS,
