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1、1,第三章 房地产价格,2,第一节房地产价格的概念 一.房地产价格的概念 房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 （一）房地产价格决定 关于商品价格决定的理论主要有四种： 价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定论。,3,1、按照劳动价值论的观点：房地产价格来源于两个方面：一是建造建筑物和土地开发活动形成的价格，与一般商品价格的形成机理一样，是由社会必要劳动时间决定的，即是由在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，建造某一建筑物或开发土地所花费的必要劳动时间决定的，价值由cvm三个部分
2、构成。cv就是成本，是建造建筑物或开发土地所付出的成本，m为劳动者在生产过程中创造的剩余价值，即通常所称的利润。二是来源于资本化的地租，即土地所有权价格。,4,作为自然物质状态的土地(没有经过开发)，不是劳动的产物，其本身没有价值，但没有价值的东西不等于没有价格。就象马克思所说的那样，未开垦的“这种土地没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”。但是土地作为一种有用的稀缺资源，在市场经济条件下，如同资金一样，它的所有权要求在社会剩余价值总额中分配到一个相应部分，即地租部分。地租资本化价格是房地产价格的重要组成部分。,5,2、房地产供求双方不能决定房地产的价值和价格，但却可以影响房地产的价格，有时这
3、种影响是非常强烈的。在房地产价格评估活动中，我们发现有十大因素影响房地产的价格，但这十大因素最终都是通过影响房地产供求发挥作用的。,6,3、房地产的效用：体现为房地产能够满足人们某种需要或欲望的能力，显然，不同的房地产具有不同的效用，如商业房地产、工业房地产、住宅房地产，其效用不同，相应的价格也有很大的差异。我们可以把房地产的效用看成是房地产的使用价值。在房地产市场上，成本相同而使用价值（效用）不同的房地产有很多，我们在进行房地产价格评估时不能不考虑房地产效用对房地产价格的影响。,7,4、房地产的未来收益：是影响房地产价格的重要因素，这是收益法成立的前提条件之一。特别是在我国，由于土地使用用权
4、有不同的出让期限，房地产就有了不同的收益期限，由此折现得出的房地产价格也不同。 总之，我们在分析房地产价格决定时，只有以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充才能准确把握房地产价格的复杂性，才能评估出房地产的合理价格。,8,（二）房地产价格的特征 1.价格实体的双重性。房地产是以土地和固着于土地上的建筑物及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系。房地产商品的物质构成是土地与建筑物及附属设施的有机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础。一部分来源于开发土地和建筑物安装劳动所形成的价值，另一部分来则来源于土地使用权价格(从经济意义上说，它是地租的资本化
5、，是土地所有权在经济上的实现)。房地产价格的这一特征，是房地产价格的本质特征。,9,2.房地产价格的地区性。由于土地的位置(自然地理位置)是固定的，房地产商品在交易时不能发生地理位置移动，房地产的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般说来，同质房屋，其价格大城市高于中小城市,沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中的城市。同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别,也有价格高的地段和价格低的地段之分。,10,3.价格形成的市场不充分性。由于土地位置的不可移动性(自然地理位置)、个别性等原因，使得房地产不能拿到同一个市场上去作比较，不能形成完全自
6、由竞争的市场。房地产交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。如受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素影响较大。,11,4.房地产价格的权益性。由于房地产在交易中不能发生自 然地理位置的转移，发生移动的是与房地产有关的各种权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的。在房地产估价中对房地产的权益状态进行认真的研究、了解和认识是非常关键的；因为房地产的每种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价格也会明显不同。,12,（三）房地产价格的种类,1.土地价
7、格、建筑物价格、房地价格。 2.市场价格、理论价格、评估价格。 3.买卖价格、租赁价格。 4.商品价、成本价、福利价。 5.课税价格、抵押价格、征用价格、拆迁价格 6.总价格、单位价格、楼面地价。 7.拍卖价、招标价、协议价。 8.基准地价、标定地价、房屋重置价格。 9.期房价、现房价。 10.其他价格。,13,第二节 房地产价格的构成,一.土地价格的构成 1.地租 城市建筑地段的地租分为绝对地租与级差地租。土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租称为绝对地租，绝对地租是使用最劣等土地需要支付的地租。较优土地除支付绝对地租外，还须支付级差地租。作为绝对地租实体的超额利润同土地等级相联系就会形
8、成量上的差别，这便是级差地租。城市土地本身存在着地理位置上的差别，由此而划分为不同等级。在相同面积但等级不同的地块上连续投资，其经济效益不同，这便是土地的级差收益。,14,2.征地、拆迁、安置费用 征地拆迁费是对原土地所有者或使用者的经济补偿。安置补偿费是安置被征地者或被拆迁者的生产和生活的必要费用。在国家统一征地的情况下，这笔费用先由国家垫付，国家统一办妥征地、拆迁、安置后再出让土地使用权。用地单位需向国家一次性偿付这笔费用。征用郊区集体所有土地的补偿费包括土地收益补偿费和土地投资补偿费。拆迁城市土地进行旧区改造，则需要对原房屋产权人支付拆除原有建筑物和各种设施的补偿费，对使用原建筑的单位要
9、补偿或安置生产和经营建筑等。,15,3.城市土地开发费 城市土地开发主要指平整土地和基础设施的配置过程。具体说城市土地开发费包括前期工程费，如前期规划、可行性研究、勘察设计等工程前期所发生的费用；基础设施建设费，如小区道路、供水、供电、照明、绿化等建设费用；再有就是开发管理费和投资利息。 4.税金和利润,16,二.房地合一(商品房)价格构成： 1.成本部分： (1)土地出让金(地租)。 (2)土地投资成本，包括： a土地征用费：土地收益补偿费，土地投资补偿费，安置补助费。 b.拆迁安置费：拆迁补偿费。 c.土地开发费：三通或七通一平费，市政基础设施工程费，地质勘察费，开发管理费，利息和税金。
10、（3）房屋建筑成本，包括： a.房屋建筑安装工程费：人工费，材料费，施工机械使用费，其他费用（如不可预见费等）。 b.建筑施工管理费。 c.规划设计费。 d.利息和税金。 (4)商品房流通费用。 2.利润部分： (1)土地开发利润。 (2)建筑物的建造利润。,17,三.房地合一（商品房）的租金构成： 房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。从理论上分析，房租构成包括折旧费、维修费、管理费、利润、利息、地租、保险费和税金八项因素。 1.折旧费。 折旧费是指房屋使用过程中，由于磨损而转移到租金中的那部分价值。用直线折旧法计算： 折旧费=,18,2.维修费 维修费是为了保证房屋的正常使用和延长
11、使用年限，对房 屋进行合理维修所需的费用。 3.管理费 管理费是管理出租房屋所花费的费用。包括管理人员的工资、日常办公和其他管理费用支出。 4.利润 租金中的利润是房屋维修和经营管理劳动所创造的利润。一般以维修费、管理费为基数，按社会平均利润率计算。,19,5.利息 利息是占有和使用房屋资金的补偿，是房租中不可缺少的因素。 6.地租 地租是由于修建和使用房屋而占用一定的土地而向土地所有者交纳的土地使用费。房租构成中地租量的确定主要考虑房屋位置的好坏程度、土地改造的投资、利润和补偿投资的利息。 7.保险费 是给房屋投保需要交纳的费用，房屋保险费一般按房屋 造价的1.5 2计算。,20,8.税金
12、房产税，房地产税按房屋造价的一定比例征收，征收标 准按国家的有关规定执行。 房屋租金除上述8项因素构成的理论租金外，还有准成本租金(由折旧费、维修费和管理费组成)，成本租金， (由折旧费、维修费、管理费、利息和税金组成)以及福利租金(国家大量补贴的租金)和商品租金(以理论租金为基础，再考虑其他必要因素)等。,21,第三节 影响房地产价格的因素,对影响房地产价格的因素可以按两种方法进行分类： 第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素；个别因素是指由于房地产自身条件而对其价格水平有所影响的因素；区域因素是指一定区域范围内
13、的环境对房地产价格水平有影响的因素。这种分类方法主要用于房地产价格评估的市场比较法中。,22,第二种分类方法是将影响房地产价格的因素分为: (1)供求状况；(2)自身因素；(3)环境因素；(4)人口因素；(5)经济因素；(6)社会因素;(7)行政因素；(8)心理因素；(9)国际因素；(10)其他因素。 每一种因素还可以进行细分。,23,一 供求状况,房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，若需求增加，价格就会上升；若需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。 房
14、地产供求状况分为多个层次： l.房地产的总供求状况。 2.地区房地产的供求状况。 3.本类房地产的供求状况。 4.本地区本类房地产的供求状况。 由于房地产自然地理位置的固定性和用途的相对稳定性，决定某一个具体的房地产价格的供求状况主要为本地区本类房地产的供求状况。,24,二.自身因素,房地产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。自身因素随土地与建筑物的不同可分为以下几项： 1.土地的自身因素 (1)位置、面积、地势、地质。 (2)形状、宽度、深度。 (3)日照、通风、湿度、温度。 (4)临街状态。,25,2.筑物自身因素 (1)面积、结构、材料。
15、 (2)设计、设备、施工质量。 (3)朝向、楼层、建筑物外观。,26,三.环境因素,环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素 1.自然环境因素 (1)各种噪声，如工厂、汽车、人群等都可能产生噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。 (2)环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如不及时处理，就会污染环境，如水源及空气变质，会使该地区的房地产价格下降。 (3)视觉环境，房地产周围的景观是否井井有条，协调美观，使人赏心悦目，也会影响房地产的价格。,27,2.社会环境因素 (1)交通条件，交通是否便利，直接影响人们的工作与生活，因此，与房地产价格关系非常密切。 (2)商业设施，商业设施完善可以为人们的生活
16、提供方便，会使这一地区房地产价格上升。 (3)教育设施，质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学及大学等教育设施，可以为人们提供受教育的机会，提高人们的素质。会使这一地区的房地产价格上升。,28,四.人口因素,人口因素包括人口的数量、人口的素质以及人口的家庭规模。 1.人口数量 人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产价格上升。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，房地产供给相对缺乏，求大于供，因而房地产价格水平会上升。人口密度从两个完全不同的角度影响房地产价格：一种是人口密度提高会刺激商业服务业发展，提高房地产价格；另一种则是人口密度提高会造成生活环境的恶化，降低房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某一地区或城市时会出现这种情况。,29,2.人口素质 人口素质也会引起房地产价格发生变化。因为人们随着受教育的水准不断提高，社会不断进步，人们的素质也会不断提高，对房地产的消费观念也会不断发生变化，由初始将房地产作为遮风避雨的生存资料发展到讲求舒适美观的生活资料进而发展成为高档次的发展资
