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1、私人会所,项 目 可 行 性 分 析,兰 雨 霏,内 容 提 要,4,1,2,3,会所市场概况及选址分析,会所的定位及设计要求,会所的运营,会所投资分析,一、会所市场概况及分析,北京现在有700多家茶艺馆，包括茶餐厅、含茶饮的水吧、茶演艺吧等所有和茶叶相关的餐饮机构。其中纯经营茶的茶艺馆大概有500家左右。 目前，北京388的茶艺馆开在商业繁华地带，222的茶艺馆开在高档社区，公园里开茶艺馆的仅占55。茶艺馆是富人的消费场所，要开在富人区，北京的朝阳区、海淀区、东城区茶艺馆数量相对较多。 北京茶艺馆的面积通常为3001000平米，座位60200个。500平米以上一般都设有多功能厅。 目前北京茶
2、艺馆的面积，100300平方米的是主体，占444；300500平方米的占166；500平方米以上的占234；而100平方米以下的仅为15 6。,在茶艺馆的装修风格上，75的茶艺馆属综合风格，其中大部分茶艺馆设有欧式、中式、日式单间。 在投资方背景方面，国企投资占125，民营投资占875。国企投资茶馆的第一目的是为企业服务。民营投资中，合伙投资比例略高于个人投资。 投资方的学识、性别等对茶艺馆的装修、经营理念都有较大的影响。人们一向认为茶艺馆的老板可能更多的是女性，调查结果显示，茶馆老板男性占625，女性占375。老板的年龄则大部分在2545岁，24岁以下和45岁以上的各占625。北京茶艺馆老板
3、的整体素质较高，拥有大学学历的占6875，拥有研究生学历的占125。,在茶艺馆投资金额方面，投资额在50100万元所占的比例最高，占583；投资额在10万元以下和100万元以上的比例相同，均为83%；而投资1030万元的比例为166。 在当前茶艺馆的类型中，75的茶艺馆是以茶为主，其他为辅。5的茶艺馆是单一喝茶，茶、餐并举和茶、酒、咖啡并举的茶馆分别占625。 在茶艺馆收费方面，834的茶艺馆设有茶水费，有最低消费和人均消费的茶艺馆各占83。,投资方最关注的回收成本年限，在调查中显示，其中2年可以收回成本的占272，3年可以收回成本的占333，而调查中无一年可以收回成本的（表一）。 茶艺馆属餐
4、饮系列，正常的利润率应与餐饮业相符，调查结果也说明了这个问题。大部分茶艺馆的利润率在20一30之间，25的茶馆利润率高于30。 近几年来，连锁经营这种业态形式在茶艺馆行业发展较快。茶艺馆连锁店方面，现有一家的占1325，24家的占3125，5家以上的占18，打算开连锁店的占365。 对茶艺馆未来前景的调查显示，733的茶艺馆认为茶馆前景看好，20的茶艺馆认为基本看好，仅有67的茶艺馆认为前景一般，不太看好的为0（表二）。,3年可以收回成本的占333,调查中无一年可以收回成本的,2年可以收回成本的占272,第一年,第二年,第三年,投资方最关注的回收成本年限（表一）,前景看好,基本看好,前景一般,
5、不看好,A,B,C,D,对茶艺馆未来前景的调查显示（表二）,北京茶艺馆的设计风格大致有：古典型、绿色自然型、江南庭院型、民族风情型、当代时尚型等。 北京茶艺馆成功者多以产品服务附加值取胜，茶水之外还提供：茶叶茶具销售 、茶点、餐饮、图书借阅 、茶艺表演、歌舞曲艺表演、主题聚会、培训、无线上网、电视电影等多种增值服务。 优秀的北京茶艺馆其核心特色，往往以某种独特的环境风格、一类专业的茶品或某类特定的附加服务为中心。保证差异化风格、特色，永远是利于不败之地的法宝,亚运村选址分析,商圈分析 人口规模及特征亚运村作为一个办公与居民区的混合地带，并且紧邻奥运核心地带，周边居民量及人流量均较大，随着奥运会
6、会期的临近，人流量呈现上升趋势。 人口总量和密度亚运村自建成以来，人口居住量就一直保持一个较高的水平。居民多以原居民回迁户和外地来京者购房为主。常住人口数量约50万。社区内居住密集，人流量较大。由于位处于办公区域与居民区域的结合处，一天人流量较为平均，晚上略高。 年龄分布由于亚运村回迁户较多，并且周边设施完善且房价较高，购买人群均具有一定消费水平。购房者年龄多集中在30-45岁之间，有一定的社会地位及购买消费能力。但是由于亚运村建成初期，有较多回迁户，导致部分常住居民年龄较大，并有“父母留巢型”家庭比例存在。,平均教育水平及职业分布亚运村人群多为白领办公人群，受教育层次较高。居住人群除退休人员
7、之外，多数集中在IT精英、外企白领、自由职业者、外国人和影视明星等消费能力较强的社会中坚人士，这些人多数居住在如亚运豪庭、华馨家园、紫玉山庄等后建的高档社区。老社区多为回迁居民，所从事行业以国企或传统型行业为主。 人口变化趋势由于亚运村拥挤的环境和周边商业环境复杂，楼层的密集使众多居民搬离亚运村，但是由于新的楼盘不断的开发，新一代社会中坚力量不断的涌入亚运村。现阶段亚运村属于一个居民交替更换的阶段。由于受到周边环境和更替现象的影响，使的亚运村二手房交易率逐年攀升。随着奥运会会期的临近，亚运村流动人口数量和人流量均有较大攀升。 经济情况经济的持续增长和商业业态的繁荣，才能不断的促使商圈的完善、巩
8、固和扩张。分析商圈的经济现转和未来的发展趋势，对项目选址和品牌的长期定位都需要十分的吻合。,主导产业餐饮业：亚运村建成初期，餐饮业优势并无十分明显优势，随着居住量和写字楼数量的增加，餐饮业逐渐繁荣起来，形成以慧忠路和慧忠北路为中心的“亚奥美食圈”。近两年，亚运村又引进多家知名中餐和西式快餐，使得业态逐渐丰富和繁荣起来。 旅游业：旅游业已经成为亚运村一个重要支柱产业。 多角化程度由于近年北京城整体规划和居民自发流向的引导，北京城区向北扩张速度加快，亚运村作为北京北城的核心，房地产行业逐渐繁荣。受其影响，多数高档住宅小区和写字楼均已落成并投入使用。奥运会的召开，给亚运村带来新的业态和经济的快色增长
9、，多角化的程度会逐步加深。 经济的季节性波动由于亚运村紧邻亚奥核心，对亚运村的整体经济发生变革式影响，这个影响将波及到餐饮、旅游及房地产行业。餐饮行业作为传统行业，受季节性波动影响较小。,二、会 所 定 位,收藏馆产品销售,以茶为核心及养生茶,茶艺培训,会员活动,会员沙龙,专享项目,衍生项目,副营项目,主营项目,茶会所,自助小吃,茶礼品销售,收藏品专场拍卖，鉴定,经营特色,特色一,特色二,特色三,提供茶艺、琴艺欣赏及文房四宝和围棋。聘请茶艺师及古筝表演者定期表演，对书法爱好者可让其留下墨宝，对围棋爱好者提供围棋,茶馆内设收藏厅，提供各类书籍，供人闲时阅读。并收藏有各档次的特色茶具，摆件供人欣赏
10、，有意者也可购买。,每位贵宾消费都会有可心实用的礼物带走，可以积分换购收藏厅商品或低折扣，定期邀请会员参加主题沙龙。,设 计 要 求,大堂,散客区,包箱,贵宾区,作为会所的点睛之笔一定要突出品味和特色.此处是公共区域和办公区兼顾。,一般接待陌生客户，最好以景观休闲，展览为宜。,包房私密性为主，以空、静、能、心佛学理念，有安逸，远离喧嚣，静心为宜,高端客户，包房一到两间，套房为宜可以摆放贵重展品,佛是茶的升华，茶是佛的禅心。共饮一壶茶，濯尽身心灵。一个好的品茶环境可以让茶人们享受到不一样的品茶意境。有听过这么一句话“茶之德，在清和。茶之道，在静悟。茶之风，在儒雅。茶之艺，在专精。”今天各式各样的
11、茶会所正在以它勃勃的生机、姿彩纷呈的吸引着源源不绝的中外茶人们，以它无穷的魅力展示着中国这一古老而又充满生息的茶文化国度。,三、会 所 的 运 营,会所运营,运营部,这是会所运转保障。销售产品供给，采购。,这是会所的钱脉。 包括对外宣传投入和目 标客户的营销方案策划 和执行。,市场部,公关部,这是公司人脉的保障。负责策划沙龙活动策划组织，及会员联谊安排。,人力资源部,这是会所品质的保障。包括员工招聘和培 训。,四、会所投资预算 （一）、支出预算,（二）、收入预算,第一年税后利润（589.75*96%-308.9)*(1-17%)=213.5258万元,茶叶茶具可分季度进货50/4=12.5万，初次备货只需12.5万元,会所总投资为308.9-(50-12.5)=271.4万元,谢 谢,兰 雨 霏,
