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1、商业铺位分割及营销策略方案,二八年六月,contents,一、项目背景 二、商业铺位划分方案 三、商业营销方案,一、项目背景,区位背景： 区域发展：富平城市未来发展之心，前景和价值空间良好。 市场背景： 富平缺乏满足中高档消费阶层需求的产品，本项目可填补此空白！ 市场购买承受能力不强（50万以内接受度大），迎合意味着调整！ 项目建设、商圈成熟需要时间，项目现阶段较人民路等商圈有较大差距，市场 对项目的发展空间和价值潜力的认可尚需要引导，不能过于乐观。,1、项目商业背景,商业地产利润关系,首先，扩大购买客户群,其次，被客户认可接受,最后，良好销售、实现预期目标,销售策略：,扩大客群，增强认知，实
2、现目标？,问题：1、铺位大，总价高，如何最合理的降低单体面积？ 2、二层为县级市场销售难点，如何被客户接受？ （交通不便、对消费者缺乏足够的吸引力） 途径：根据市场购买承受力及消费习惯进行铺位划分，设计出符合客户需求的产品，扩大购买客户群,How ？,一层为独立店面，二层为购物商场,二、商业铺位划分方案,互为整体，各自独立,一二层分开,1、认知度高：整体上缩小了商铺的单体面积，总价降低，易于被客户所接受， 利于销售。 2、价格提升：通过一、二层分开划分，更有利于一层价格空间的提升 3、利于销售：裙楼剪力墙结构不利于商业布局，如连带二层则面积大，则销售 难度更大，分开销售可减少其销售难度。 4、
3、分解压力：通过对二层铺位进行合理的划分和业态定位，结合项目总体商业 形象，通过招商操作，来提升二层的价值空间，来引导客户购买。,利好分析,一层铺位分割方案,分割思路：以科学的商业人流导向设计，结合自身柱距要求，以控制销售总价、利于商业销售为出发点。,二层铺位分割方案,人流动线： 8.5米宽的主楼梯通道、临富昌路主干道，配2部踏步扶梯直通二层，解决垂直交通问题，并起到很好的吸引和聚集人气、便于商业经营的作用； 人流主动线以中心为聚集向周围发散，通道2米，形成良好的人流交通导向和合理的动线； 南面裙楼处设计了2条人流路线，扩大了此区域人流的导向性和便利性； 2部2米宽的次楼梯（可起消防通道作用）临
4、步行街，使二层与项目一层内外形成交通回流，保证铺铺有连通。,二层铺位分割方案,适合经营：铺位开间为4.25，进深分别为9.17、7.17、6.4为主，西边为少 量4.4小进深，铺位面积的比例能够迎合客群。现有铺位划分为最小单元， 可自由组合，满足多种需求，调整灵活性强。 卫生间位置：在二层南边剪力墙部分划分30平米左右的卫生间位置，可满足商城使用需要。 价值提高：二层的整体划分，有利于二层的销售和价格的提升。 扩大客群：通过本划分，降低了购买门槛，扩大了购买群体。 本方案划分的小铺，其低总价增强了对大众投资客户的吸引力。,二层商铺面积区间,A区：39-60平米 B区：30-47平米 C区：27
5、-42平米 D区：14-20平米,（不含公摊）,2部室外自动扶梯（12米）每部按：17万2=34万=85元/ 2层提供户式分体空调按：80元/ c. 每铺防火隔墙安装到位、预留门洞及门头，地面毛胚，公共区及走廊的顶、地装修按：60元/ 合计：2层每平方米约增加投资230元/，约需要100万左右,商场相关硬件配套费用概算,以上价格概算，仅供参考，具体价格根据对质量和品牌的不同要求有很大差别,形象定位：,独立主力品牌店+回廊式精品商城,中高档精品购物广场,首先，扩大购买客户群,其次，被客户认可接受,最后，良好销售、实现预期目标,项目销售思路：,被客户认可接受,问题：1、项目前景良好，但成熟需要时间
6、，如何被客户广泛接受？ 2、二层铺位划分适合了市场的购买能力，但如何使其产生信心进行购买？ 3、如何让项目的价值得到提升，并被认可？ 途径：通过招商，来打造项目商业氛围，展现出项目的价值，使客户对项目的价值和增值前景产生信心保障；,How ？,三、项目招商策略,招商面积定位： -2400平米,1、总体招租30%，符合商业37运营黄金比例，效能最佳。 2、达到30%的招商、招商品牌店当具有一定的数量后（如10家以上），其对项 目的商业氛围营造和价值体现才能起到一个较好的效果，其对2层的商业 经营和投资价值所起到的带动作用才比较明显，对客户产生较强的吸引力。 招商的目的-提升价值、吸引投资-最终销
7、售,招商,裙楼部分20%，约1600平米，以超市为第一目标（500-1000平米，招入群楼最佳 ），其它目标主要为：金融机构、美容院、快餐食品、茶秀等 二层招商占10%，约800平米，10家以上的主力品牌店，目的为二层商场销售服务。 理由：裙楼布局不规正，不利于经营，销售相对难度偏大；招商比例放大，留出好铺位，以实现更好收益；招商带动项目整体商业氛围后，则其价值也随之上涨，可实现更大价值。 备注：此为理想计划，实际为根据招商情况进行调整；超市以面积为要求；二层品牌店以数量为要求；,比例,30%,业态建议：,群楼以超市、金融、通信、浴足、茶秀、餐饮类为主，适合大众消费人群,1、2层主要业态以精品
8、服饰为主，满足富平中高档消费人群,购物中心黄金业态比例为： 零售业55%，餐饮20%，25%休闲娱乐,一层业态分布,A区：休闲区：浴足、茶秀、美容美体 B区：品牌区：服饰、主力品牌店 C区：时尚区：休闲时尚品牌，饰品，音像 D区：综合区：通信、金融、餐饮 E区：主力超市,二层业态分布,A区：精品区：精品男女服装、化妆品、装饰品 B区：时尚区：男女皮鞋、箱包皮具类 C区：童装区：孕妇装、童装、床上用品、少儿用品类,首先，扩大购买客户群,其次，被客户认可接受,最后，良好销售、实现预期目标,项目销售思路：,最后，良好销售、实现预期目标,思路：1、那种销售方式适合本项目？ 2、销售价格的预期目标？ 2
9、、招商节点如何与销售进行结合，促进销售？ 3、招商效果不理想该如何应对？,带租约销售、固定投资回报销售、售后返租.商业销售形式多样，但，最终实现销售，最终利润最大化,四、销售策略,通过招商，最终实现销售,建议：已招商的部分（如主力品牌）前期不销售，等商业成熟后再进行销售,租金水平：,招商为本项目的重点，对项目影响重大，本租金为招商的报价，在 实际招商中，根据不同对象制定灵活招商政策，针对超市等一些品 牌度高、带动作用强的商家，可以根据商谈情况，给予较大的优惠。 （例：低租金、零租金、送装修期等） 租赁合同年限：3年（主力店及重要品牌店除外） 普通3年期商家为：租金从第2年开始年递增10%，3年
10、到期后根据 市场行情确定。,1层35元/月，2层20元/月,销售价格：,根据市场摸底和调研，通过对现有富平商业街的对比分析，结合本项目产品特征，通过招商的带动，本项目的商业销售均价建议为4600元/平米。 一层：5500元/平米 二层：3700元/平米（成本增加、招商带动、单价高、总价低） 2层铺位价格约在30万以内）,注：招商的成果直接影响到客户对项目的关注和接受程度，影响到项目销售价格的预期实现（尤其是对二层的影响）。,经验观点：,招商目的：是为了营造一个具有良好升值空间和前景的整体形象，打造项目的商业氛围和经营前景，从而能够吸引客户关注和购买，使项目销售价格达到预期目标 招商造势是从为配合项目销售、和招商不确定因素多等原因考虑而采取的一种策略，实际本项目应把招商落到实处，才能保证项目后期发展前景和价值的真正实现 在销售中强调统一规划、管理的原则，但在实际销售中，如经营户购买的经营业态与项目定位不同，原则上依然出售。 保持整体业态的大统一下进行灵活调整。本项目在开业时的实际经营业态是在现规划业态下根据客户实际购买和经营类别的情况而进行适当调整而确定的，具有一定的变通性。,报告完毕，谢谢！,
