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1、天高房地产 朝阳州容器厂地块项目策略提案,厦门新世纪置业顾问(南昌)有限公司 二00六年六月,厦门新世纪优质物业专业代理,我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。 我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。 在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立.,我们期待的是与发展商的长期合作,我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益 我们坚决抛弃所有短期行为。 发展商的利益就是我们的利益,项目成功启动不一定需要大资金,无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益； 发展商应确立长远的地产发展战略目标； 我们经常帮助我们的客户完成上述目标,好的营销推广不需要卖现楼,我们
2、不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场； 我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率；,成功品牌营销与做势,成功推广策略就是最终达到 “项目利益最大化”，靠是就是品牌营销； 在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，营造出开盘必排队认购的势头,目标沟通,我们强调：住宅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地 段、比环境、比户型、比价格,我们的思路,南昌房地产市场现况研究与分析,一、2005年南昌楼市市场回顾,A、土地市场勃发，市场供应量逐渐放量，未来市场压力加大 B、2005年中国房地产调控年，南昌市场销售量
3、趋于回落，楼 市房价依旧涨 C、市场产品竞争加剧，产品类型开始结构性调整,二、2006年一季度我市房地产运行情况,分析：其中住宅投资12.5亿元，同比增长31.3%，较上年全年提高8.8个百分点。原因是住宅需求继续扩大，办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅下降。,A、一季度开发完成投资额,单位：亿元,1、投资开发情况,2006年一季度我市房地产运行情况,分析：整个投资较上年全年提高15个百分点，显示我市房地产投资市场仍以住宅市场为主，投资结构与需求结构基本吻合。,B、南昌市商品房投资比重分析,2006年一季度我市房地产运行情况,分析：同比增长37.3%，其中住宅447.8万平方米，同比增长46.
4、7%。商品房新开工面积达153.5万平方米，同比增长114.2%，其中住宅133.9万平方米，同比增长134.3%。商品房竣工面积达 30.8万平方米，同比增长122.8%，其中住宅25.2万平方米，同比增长98.7%。,C、商品房施工面积,2006年一季度我市房地产运行情况,A、全市（含四县）商品房预销售面积（见右图），较上年增长7.43%；金额23.61亿元，较上年增长19.02%。其中商品住宅预销售6416套，较上年增长12.19%，面积75.85万平方米，较上年增长8.03%，金额19.24亿元，较上年增长15.89%。,2、商品房销售情况,单位：万,2006年一季度我市房地产运行情况
5、,分析：全市市区核准商品房上市面积（见上图左）相比下降31.7%，其中商品住宅（见上图右）相比下降49.3%。原因是商品房用地的交付时间过长，也反映商品房项目的报批和建设速度有待提高。,3、市场供应情况,单位：万,单位：万,2006年一季度我市房地产运行情况,全市市区商品房预销售面积（见图），较上年下降3.96%，销售金 额16.51亿元，较上年增长13.65%。其中商品住宅预销售3324套，较上 年下降4.26%，面积39.91万平方米，较上年下降5.06%，金额12.75亿元，较上年增长5.62%。商品房销售总体上保持了稳定增长的趋势，但市区的销售量呈下降态势，四县（尤其是南、新两县）销售
6、量增长较。,单位：万,2006年一季度我市房地产运行情况,A、全市市区新增商品住房供应量中，100平方米以下中小户型的比重为17.65%，其中80平方米以下仅占5.23%，而120平方米以上的比重达68.43%； B、登记销售的商品住房中，100平方米以下中小户型的比重为19.98%，其中80平方米以下仅占5.41%，而120平方米以上的比重达60.56%。中小户型普通商品住房供应量比例明显偏低，大户型供应量偏多。,4、供求结构情况,2006年一季度我市房地产运行情况,A、全市（含四县）商品房预销售均价为2831元/平方米，较上年同期上涨10.78%，其中商品住宅预销售均价为2536元/平方米
7、，较上年同期上涨7.28%。 B、市区商品房预销售均价为3584元/平方米，较上年同期上涨18.33%，其中商品住宅预销售均价为3194元/平方米，较上年同期上涨11.24%。 C、一季度我市商品房价格上涨的主要原因在于销售结构不尽合理，高价房所占比重较大。,5、商品房价格情况,2006年一季度我市房地产运行情况,A、全市（含四县）共完成存量房交易6221件，较上年同期增长 19.06%，完成存量房交易面积73.62万平方米，同比增长53.72%， 其中存量住房5808套，面积52.04万平方米，分别较上年同期增长 21.25%和26.71%。 B、全市市区共完成存量房交易4674件，较上年同
8、期增长13.17%，完 成存量房交易面积55.04万平方米，同比增长55.72%，其中存量住 房4347套，面积34.80万平方米，分别较上年同期增长14.12%和 16.49%。,6、存量房交易情况,2006年一季度我市房地产运行情况,三、房产宏观调控，南昌楼市将有何动作,土地部门：适当调整，老政策将延续 房管部门：打击违规售房、囤房行为 税收部门：开征营业税箭在弦上 银行部门：明确房贷首付比例将提高 规划部门：正在制定相关细则,四、2006年南昌楼市发展整体趋势,1、“国六条”短期影响不大，市场持续理性发展“国六条”短期内对楼市影响不大，楼市将持续以理性发展，新批项目将改变未来数年房产品供
9、应结构，中小户型比例加重。从消费层面来看，由于居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入积累。 2、城市化格局初步形成，各大板块相互角力“一江两岸”的大格局已经基本形成，红谷滩的核心位置和老市区的稀缺性已经显现。京东板块、象湖新城板块、莲塘板块、新建板块、滨江路板块各领风骚。莲塘板块、新建县版块依托繁华的商业氛围、区域独立的市政配套、与老城区的关系衔接日趋紧密便捷，以及价格优势吸引着市区众多工薪阶层和中低收入家庭前来置业。,2006年南昌楼市发展整体趋势,3、南昌市整体房价稳中有升 从今年一季度的南昌楼市运行情况看，整体趋势在谨慎中前进，”国六条“影响短期内不
10、会改变南昌楼市价格态势，房价将稳中有升。 4、南昌市楼市竞争压力明显加大 老城及红谷滩与新建板块保守估计有400多万平米，加上总占地22平方公里的“象湖新城区”及昌南绿城内，分别为居住主题公园占地1600亩，丰源淳和500亩，平安象湖风情600亩，九里象湖城666亩，平安600亩，北京城义2400亩、大湖之都120万平米、银河城150万平米、康城50万平米估计近陆续登场近1000万平米，足够南昌市3年的消化量 ，南昌楼市供大于求渐显，地产开发已进入刚性竞争时代。,2006年南昌楼市发展整体趋势,五、南昌市各板块项目均价 及朝阳洲在售项目分析,1、南昌市各板块项目分析,各板块分析,各板块分析,各
11、板块分析,2、朝阳洲板块分析及部分在售项目介绍,A、朝阳洲板块分析,朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面 积22.46公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。 我们将其划分为三个区位 第一区位：中山桥墩至抚河桥墩 第二区位：抚河桥至司马庙立交桥 第三区位：司马庙立交桥至建设桥墩,板块构成,优势： 1、得天独厚的水资源，适于人居。 2、周边生活配套的成熟完善，交通方便。 3、市中心地段，人气较旺。 劣势： 1、南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区。 2、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。,优劣势分析,楼市特点分析,朝阳洲板块可以称为纵向发展有潜力的高尚生活板块。以远东
12、国际花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造，它带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，并引起了南昌市民及业内人士的极大关注。楼市主要特点如下：,1、对于其它板块，被业界人士称之为“大鳄”、“狼”的外来房地产 企业而言，除了莱茵半岛拥有较大规模和较好品质，其它大多数楼 盘也都是由本土中小开发商倾力打造。 2、朝阳洲土地开发有其局限性，特别是政府在2002年-2004年对该区 域土地实行限制政策。 3、在房价的拉动上，地段是主要因素，但通过楼盘配套设计，小区环 境、物业管理售后服务等亦足以弥补相关缺陷。,发展态势分析,朝阳洲板块是当前南昌地产板块中发展最为成熟的板块区域，曾经
13、板块楼市一度影响南昌楼市，由于土地出让的限制以及其它各大板块的异军突起（楼盘开花），朝阳洲板块热度不及其它板块，新开个案较少，对未来南昌楼市影响将不明显，但随着红谷滩板块楼市日益发展，将会带动其毗邻板块朝阳洲板块的再度开发。,B、朝阳板块主要在售楼盘分析,物业类别：普通住宅 建筑类别：4栋21层板式高层 装修状况：毛坯 物业地址：西湖区区朝阳洲抚生路(西湖区政府旁） 均 价：3850元/平方米 物业管理费:1。3元/平方米 开发商：南昌奥利实业有限公司 开盘时间：2006-5-13 入住时间；2007-10-30 总建筑面积；5万平方米 容积率：3.03 绿化率：40.80% 周边配套： 中小
14、学:南昌第十二中学，南昌外国语学校， 百树学校，朝阳小学，桃花小学,幼儿园: 育才保育院,银行:工行、农行,卓品骄阳,物业类别: 商住楼 建筑类别: 多层、小高层 装修状况: 毛坯 物业地址: 西湖区抚河桥西 朝阳中路 价格: 起价:3700元/平方米 均价:3850元/平方米 最高价:4000元/平方米 开发商:江西省荣达房地产开发有限公司 售楼处地址: 南昌市朝阳中路与桃苑西路交汇处 售楼电话:0791-6533509 2998905 入住时间: 2006-3-31 容积率: 2.50 绿化率: 38.90% 楼层状况: 10层、17层 交通状况直达公交：8、27、228路到抚河桥站下、2
15、02路到子安路站下,朝阳领秀,物业类别: 普通住宅 建筑类别: 装修状况: 毛坯 物业地址: 西湖区区朝阳洲 价格: 均价:4350元/平方米 开发商:南昌龙力房地产综合开发有限公司 售楼处地址: 南昌市建设西路188号 售楼电话: 0791-6535555 6523333 容积率: 1.81 绿化率: 40.50% 交通状况: 9、12、13、20、25、33、 202、206、216、218、224路、旅游2线,莱茵半岛,与主要项目权重分析,1、从以上权重分析得出，项目总体优势优于卓品骄阳和朝阳领袖， 但逊于莱茵半岛和东方桃苑，因东方桃苑几近清盘，故不存在竞 争关系，从朝阳洲板块现有项目看
16、，竞争主要来自卓品骄阳、朝 阳领袖，莱茵半岛。 2、此外，还有南昌中铁豫章华城（建筑面积38500平米）仅在咫 尺，规模略小，户型定位大体相同，可以预见，在未知的国家宏 观调控于市场变化下，未来的市场竞争相当激烈。 结论：我们需努力寻找突围之策，使项目在众多竞争对手中脱颖而出，并以此提升企业品牌形象。,本案,项目所在地域关系图,项目所临道路现况,抚生路北至朝阳中路南与生米大桥相连，路幅宽20米，整个路面路况较差。,项目用地平面图现况,14470.12,项目用地内现况-四至分析,项目东面现况-临抚生路方向,项目西面现况-临原厂用房及私房,本项目位于西湖区朝阳洲抚生路（原南昌容器厂用地），地理位置显 要，路况较好；地块呈规则长方形。,项目南面现况-临人才市场建筑,项目北面现况-临玖玖宿舍楼,项目周边现况-美中不足,周边凌乱的居住大环境,零散的商业形态,周边凌乱的农民房,抚生路路况差影响出行, SWOT分析 决策分析,1、朝阳洲绝版地段，生活配套圈近在咫尺 2、市中心地段，人气较旺 3、小区内大片集中绿地
