房地产经营与开发考试题20100415

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1、判断题1、 探索性调查是房地产调查的一个重要方法。2、 土地增值税的纳税人是取得收入的单位或个人。3、 规划方案应分送消防环保、卫生、交通等部门会审。4、 房地产营销过程中要强调文化品位、品牌、生态环境、知识经济。5、 开发商对工程施工过程的管理主要目的是为了营销和最大化的投资利益。6、 房地产开发项目的成本有开发直接费和间接费组成。7、 质量控制和进度控制是房地产施工管理的重点。8、 房地产的软广告和硬广告是房地产宣传的主要手段。9、 土地使用权是土地使用者在法律范围内对土地享有的占有、使用、收益的权力。10、 房地产开发的前期主要工作是规划问题和土地问题。11、 城镇土地使用税的纳税人是转

2、让国有土地使用权并取得收入者（是依法负有纳税义务的土地使用者） 。12、 房地产工程建设项目的实施是房地产开发的重要环节。13、 房地产开发的施工控制是整个开发项目管理的主要内容。14、 合理、恰当的产品定位是成功出售房地产的基本条件。15、 房地产企业的资金可分为固定资金和流动资金。16、 建设工程招标方式有公开招标、邀请招标、协议招标三种。17、 房地产经营是指房屋的交易经营和租赁经营（不对，房产经营、地产经营、服务经营、房地产综合开发经营。 ）1418、 房地产广告策划的原则是目标市场策略等五个方面， （市场定位、广告表现、广告诉求、广告媒介）144简答题1、 什么是房地产交易的场所答：

3、房地产交易所是房地产交易管理所的简称，是专为房地产交易活动提供的固定场所。房地产交易所既是重要的中介服务机构，又是房地产市场交易和管理的主要职能机构。房地产交易所受房地产管理机关的委托，按政策规定管理房地产交易事宜，对房地产市场进行指导、监督、调控、管理和服务。2、 房地产经营的主要方式答：房产经营、地产经营、服务经营、房地产综合开发经营。3、 如何取得土地使用权。答：建设用地使用权的取得方式特殊，国有土地的使用权主要通过有偿出让的方式取得，特殊条件下也可通过划拨的方式取得，集体土地用于非农业建设的，须依法通过审批程序，并由县级人民政府登记造册，核发证书，方能确认其建设用地使用权。4、 在房地

4、产交易过程中除缴纳契税和印花税外，还有什么税费。答：房产税、固定资产投资方向调节税、销售不动产营业税、转让房地产所得税。5、 银行从流动性、安全性和收益性考虑，贷款年限为多少年。答：不超过 5 年。6、 房地产开发的内涵和主要形式。答：房地产开发的内涵有广义喝下一两种解释：广义的房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理的综合性经济活动。狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即只包括工程勘探、规划设计、征地动迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。2）按开发对象（客体）分类

5、：土地开发、房屋开发、房地产综合开发按开发主体分类：独资开发、合资开发、个体开发 按开发区域分类：新区开发、旧区开发按开发规模分类：单片零星开发、成片集中开发7、 房地产开发项目可行性分析报告主要部分的内容答：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式及进度安排、投资估算及资金筹措、项目估算基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析（不确定性分析） 、可行性分析的结论8、 房地产开发企业如何申请开发项目的抵押贷款。答：1）抵押贷款申请人（债务人）根据国家宏观发展规划、国家有关房地产政策和投资政策，以及企业发展的目标确定

6、建设项目。2）编制项目建议书和投资设计任务书（或可行性研究报告） ，以确定项目总投资和建设规模等内容。3）想国家计划部门上报项目建议等文件，申请批准立项。4）债务人在申请立项的同时，要向债权人（债权银行）报送“借款申请”及有关文件。5）征得债权银行同意后，由国家计划部门批准立项。6）债权银行接到计划部门批准立项的文件后，考察债务人和贷款项目的有关情况，审查其提供的抵押品，平衡贷放资金的来源于运用。7）在理想和考察的基础上，债权银行与债务人进行债务谈判。8）谈判成功后，签订书面抵押贷款合同。9）公证部门对抵押合同进行公证。10）债务人向债权人（抵押权人）一角抵押品或所有权证书。11）债务人运用贷

7、款。12）债权人考察贷款使用情况。13）贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书，如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。9、房地产开发前期工的主要内容答：1）土地问题 主要是对拟开发房地产项目用地的基本情况和特性进行分析，并对土地的用途及收获能力进行分析和判断。同时要向有关政府部门申办建设用地使用权，并获得建设用地使用权证书。如果建设用地原使用者为农民集体，则还要处理土地的征地、动迁、安置和补偿等问题。2）规划问题 主要是规定规划及建设方案，并向规划部门提交申请，获得规划许可证。3）基础设施和市政设施问题 包括平整土地，施工现场

8、的水、电、路的接通以及市政设施有关问题的洽谈等。4）融资问题 安排项目的资金融通，银行贷款等问题。5）工程进度问题 对开发成本和工程量进行详细估算，制定工程进度计划。6）保险问题 安排项目的保险事宜。10、简述商品房价格的构成答：征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建设、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息、利润、税金、地段差价、楼层、朝向差价。11、房地产开发的基本程序答：1）决策立项阶段 2）前期阶段 3）建设阶段 4）竣工验收及房屋销售阶段12、房地产中介设立的条件和申请程序答：条件：1）有自己的名称和组织机构 2）有

9、固定的服务场所 3）有必要的财产和经费 4）有足够量的专业人员 5）法律、行政法规规定的其他条件。原则：1）由设立或发起人向工商行政管理部门提出申请，同时提交有关证明材料 2）工商行政管理部门对设立申请复合条件的予以登记，发给营业执照 3）房地产中介服务机构在领取营业执照后的 30 日内，应道主管部门备案。13、房地产抵押贷款的条件和原则答：条件 1）贷款人保证贷款用途正当，确有财产物资作保证，具有偿还贷款的能力。2）借款人应提供指定地块的建设用地使用权有偿出让合同，开发建设方案、项目可行性分析报告、偿还贷款本息的途径，批准的建设计划和贷款人提供的其他文件。3）贷款人应以建设用地使用权及其地上

10、建筑物，其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押和等级公证手续。4）借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。5）有鉴权的财务管理和经济核算制度，按照规定及时向开户行房地产信贷管理部门报送有关资料。原则：抵押总量、减少风险、法律效力14、工程监理的主要内容和步骤答：内容：工程进度管理、工程质量管理、工程合同管理步骤：取得监理工作任务；与委托方签订监理合同；制定监理计划；撰写监理工作总结报告。15、城市基础设施是什么？105答：道路交通系统；给水、排水系统；供电、供热、供气系统；邮电通系统；环境卫生系统等。16、商品房现房销售的条件是什么？129答：根据商品房销售管理办法的规定，商品房现售，应当符合以下

11、条件：1） 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2） 取得建设用地使用权证书或者使用土地的批准文件。3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证。4） 已通过竣工验收。5） 拆迁安置已落实。6） 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7） 物业管理方案已经落实。19、 房地产开发项目合同的条特点。120答：1）合同标的物的特殊性；2）合同执行周期长；3）合同内容多涉及范围广；4）合同风险大。20、 土地使用权的转让方式？91答：建设用地使用权出售；交换；赠与。21、 房

12、地产的基本权利有哪些？3答：房地产所有权；占有权；使用权；收益权；处分权；赠与权；租赁权；抵押权；典当权；留置权；售卖权；继承权。22、 什么是土地的使用权？我国土地的使用权有哪些类型？75答：所谓建设用地的使用权是指建设用地使用人为在土地上建造并经营建筑物，构筑物及其附属物二依法对国家或集体所有的土地予以占用、使用和收益的权利。类型：土地承包经营权、建设用地的使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。23、 如何进行建筑工程竣工验收？内容有哪些？122答：24、 房地产开发项目的验收依据和主要步骤？123答：批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设文件，以

13、及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。步骤：验收准备、初步验收、正式验收、竣工验收报告通知书及附件。竣工验收的组织。25、 我国房地产市场的结构，7 页（图）答：分为地产市场，房产市场，房地产综合服务市场。地产市场分为土地所有权买卖市场，土地所有权出让、转让市场；土地开发市场。地产市场分为：房屋买卖市场；房屋租赁市场；房屋抵押、典当和交换市场。房地产综合服务市场分为：房地产劳务市场；房地产资金市；房地产技术信息服务市场。26、 房地产开发项目可行性分析的主要内容？30答：筹划准备、调查研究、优化和选择方案、详细研究、编制项目可行性分析报告。27、 建设工程招投标的一半步骤？107答：准备阶

14、段、组织招标、开标、评标、定标。 （展开间 107108 页）28、 建设施工管理的特点和步骤？110答：特点：1）29、 土地使用税的纳税人是谁？151答：是依法负有纳税义务的土地使用者，凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是纳税人。30、 房地产开发企业资质管理的主要内容？18答：房地产开发企业资质等级分类；房地产开发企业资质等级申请和审批；房地产开发企业资质等级的管理（注册与重新申请，变更，年检，处罚）31、 什么是房地产项目的国民经济评价？39答：国民经济评价侧重于对国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目

15、的经济合理性，故国民经济评价又叫费用效益评价。32、 房地产税的概念和种类？147答：是指直接或间接以房地产为对象而征收的税，我国对房屋和土地基本上是分别征税，而且是以土地税为主，这里所指的房地产税实际上就是房产税和土地税的总称，房产税包括固定资产投资方向调节税、房产税、契税、印花税、土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产营业税等。33、 金融机构如何对开发项目贷款进行审查？72答：开发商过去的业绩表现；开发商的会计报表；拟开发建设项目的情况；开发商拟贷款数量；贷款年限；利息率；收益表；其他因素。 （展开间 72-74 页）34、 在现场工程监理的主要工作内容？117答：1）开工前的检查

16、。检查开工准备工作质量，以确保开工及正常施工质量。2）工序施工中的质量跟踪控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，人员、施工机械、材料、施工工艺及环境条件是否符合保证负荷工程质量的要求。3）对工程质量有重大影响的工序，还应在现场监督与控制施工过程，确保使用材料及工艺过程质量。4）工序产品、交接检查既隐蔽工程的检查。在施工单位自检与互检的基础上，开发商还应进行工序交接检查，隐蔽工程须经检查确认质量后，才允许覆盖施工。5）复工前的检查。当工程因质量问题或其他原因停工后，在复工前应经检查许可后，才可复工。6）分项、分部工程检查。分项、分部工程完工后，经检查认可后，签署中间交工证书。7）个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象，还应进行现场跟踪检查。35、试述房地产行业管理的基本内容？26答：1）制定行业发展规划和计划；2）对房地产企业、事业单位以及经营房地产的个人进行资质审查。3）制定行业服务标准和工作准则。4）制定统一的定额标准和收费标准。5）对房地产全部经济活动进行监督、检查。6）根据国建有关规定对