本土咖啡店选址及运营对策分析

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1、科 技 信 息引言对于投资咖啡店经营者来说，与传统餐饮业相比，地段的选择极为重要 。在哪里开店，开什么样的店将直接影响经营业绩 。价值链也认为，行业的垄断优势来自于该行业的某些特定的垄断优势，抓住了这些关键环节，也就抓住了整个价值链，这些特定环节就是企业价值链中的战略环节 。在餐饮业，尤其是咖啡店的选址正是抓住了价值链的战略环节 。华人首富李嘉诚在总结他的地产投资秘诀时也曾经说过，地段 、地段还是地段 。咖啡店已经成为众多年轻人的时尚 。百万投资者考虑长线回报，建议加盟品牌店 。就市场而言，咖啡休闲属于新兴餐饮行业，随着人们消费观念的转变和商务活动的需求，咖啡店越来越受到人们的欢迎，因此市场前

2、景看好 。资金实力比较雄厚的投资者，主要应该考虑投资者的长远回报 。因此，虽然自己开店的投资成本可能较低，但既需管理店面又要营销 、促销 、研发和管理制度等，可能分身乏术，也无法做得很好 。相比之下，加盟品牌是个不错的选择 。选择一家具有一定的市场知名度和美誉度的品牌作为入市的依托 。原因是咖啡店在国内兴起时间不长，市场仍属于发育期，加盟可以减少失败风险 。这主要是由于基本上接受加盟的总部可以把其开店模式复制给加盟店，只要照着去做就行了 。而且品牌加盟店的知名度比独立开店高，更容易吸引顾客 。业内人士还指出，加盟的咖啡店由总部提供后勤 、商品及第一手的市场信息，投资者只需要负责店务操作及店面管

3、理，优势明显 。无论是加盟店还是独立开店，只要选址和合理 、得当都可以获得丰厚的利润 。我国主要咖啡消费群体可以分为外国旅居者 、本国企业家 、白领职业者 、大学生四类 。其中外国旅居者属于真正会品咖啡的消费群，但人数不多，大约占 5%左右，而且数量相对固定 。企业家或老板则属于那种为显示身份和地位的消费群，大约占消费群的 15%左右，白领人士的咖啡消费目的则是为了追求生活品质或为了减轻工作压力而把咖啡作为“醒脑剂 ”，大约占消费群的 30%。而大学生则主要是为追逐潮流而消费的消费群，大约占消费群的 12%。白领和大学生消费群体每年以 30%的幅度增长，居各类咖啡消费群人群之首 。因此，必须针

4、对每一类消费者的特点，特别是白领和大学生消费群体有针对性地开展咖啡营销 。确定客户群对咖啡店来说非常重要 。客户群的确定，第一要考虑人均收入，第二要考虑教育程度，第三要考虑的是个人的工作经验 、经历以及单位的性质 。由于无法吸引所有的顾客前来消费，所以在地址方面进行商圈特性的调查分析，进而针对设计的顾客对象着手收集有关资料，便成了今日咖啡店运营的必要步骤 。通常，在进行商圈设定与顾客调查时，系列几个因素是必须考虑的 。通过对这些资料的调查分析，在对地址因素基础上的商圈特性有所了解后，接着就可以利用这些信息去设定顾客对象 。一 、咖啡店选址要考虑的问题咖啡店经营者在确定店面地址时，一定要考虑到当

5、地的人流量 、经济状况 、顾客消费特点 、同行业竞争状况等 。当然，咖啡店经营者还必须了解本店的顾客大约是在怎样的一个区域范围之内，并且深入调查此区域的人口户数 、顾客层 、职业概况及消费特性等，以便掌握此区域消费者的消费习性，并针对其需求展开一系列的销售活动，这就是 “商圈管理 ”。咖啡店周边区域的特点会直接影响咖啡店的经营，必须根据区域的不同特点做出相应的对策 。营业点的选择对生意兴盛与否有重要的影响 。如果地址选择不当，即便咖啡店装潢精美 、口味尚好，服务周到，生意也可能不兴隆 。因此，不论是在筹划开始还是正在营业，都必须彻底研究地址问题，研究重点是营业地址的特点和与之配合的营业方针 。

6、（一）人流量统计及入店率统计在营业时间内按小时统计，如从 8 点到 24 点，按下列表的时间来统计 。每小时只需统计 15 分钟的人流量与入店人数，乘以 4 就是人流量与入店人数 。人流量是指从店门口经过的人数，包括离店门很近的范围内路过的人，同一个人来回经过几次，就算几次 。每小时人流量统计后45 分钟可以用来做客流调查 。调查的目的是发现他们从哪里来，并对客人的年龄段 、性别 、职业 、形象等做记录 。对调查结果进行分析，发现哪些人是我们的客人，哪些人是我们的潜在消费者 。下一步就可以根据调查报告针对这些潜在客人制定推广活动计划 。表 1 作者对大连市中山广场的市场调研（二）区域特点 、市

7、政设施及经济趋势当选中某一区域后，首先了解区域的规划中是否有拆迁和重建项目，以及这些羡慕涉及的位置和动工时间，以免在咖啡店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失，或者因此而失去地理优势 。为了确定咖啡店的位置，最好事前向有关部门咨询清楚这些情况 。市政设施要能满足咖啡店日常经营必须具备的水 、电灯的供应；周边道路和建筑的建设要与咖啡店的经营相协调，要有完善的排水设施 、垃圾处理设施 、通讯设施 、消防设施等 。此外，还要有良好的社区环境状况和治安状况 。区域的经济发展趋势是选址时需要考虑的重要因素之一，这一因素对咖啡店的前景影响很大 。要选择相同类型区域的咖啡店作参照，详细研究它们的经营发展模式

8、，因此在一定程度上模式都是相同或相通的 。（三）交通状况 、街道类型及房租良好的交通状况意味着充足的潜在客源 。但必须清楚的是，在考虑这个因素时，要认识到客源不等于交通的频繁程度 。街道类型决定了能否吸引消费者到来并停留住 。例如，在一条狭长的购物街上，大型商场等购物密集点在街的中部，行人经过街两端的目的多半是到中部区购物 。这样，大量的停留时间和消费需求也都会集中在中部，而两端的咖啡店只能看着如潮的人流通过而毫无机会 。对于房租的形式取得营业的咖啡店来讲，房租是影响其营业利润的一个重要因素 。房租过高时就要考虑所确定的咖啡店的位置 。房租的数额应以保证咖啡店的基本营业利润为标准 。二 、咖啡

9、店选址与运营选择合适的开店地址时，考虑到该区域是不是消费者集中而且具有某些功能的场所，诸如经济 、政治 、文化 、商业等功能中心或交通枢纽等 。在地址选定之后，还要经常注意周边环境的变化 。通常来说，大多以咖啡店为圆心，绘出 1 公里或 1.5 公里的半径范围作为咖啡店的商圈 。不过在进行咖啡店商圈的设定时要注意：一般饮料商圈较小，研磨咖啡则商圈较大 。一般来说，好的店址都有一些共同的特点，这些特点有：（一）商业旺街是咖啡店的首选这种地区一般也是商业中心 、闹市区 、商业活动频繁，经营气氛较好 。这样的店址就是所谓 “寸土寸金之地 ”。对于咖啡行业来说，城市中心区的流行更新很快，如果商品流动慢

10、，新品更新慢及吸引度不足，则有可能被市场竞争所淘汰，这是店面开在城市中心区的不利一面 。旺街往往以历史悠久，经久不衰，久负盛名的优势享誉商界，商业气氛浓厚 。更重要的是，经过 “新陈代谢 ”，其周边不断有新的商业项目“加盟 ”进来，新鲜血液不断输入是其 “青春常葆 ”之根本，因此商业旺街成为咖啡店的首选地址，选地址时往往参照以下几点：位置显眼，十字路口或 “L”面直角形转角， “U”面圆形转角处 。商业街 、高档写字楼多的地方，可能成为商家与客户谈生意的好去处，也是逛街人士的理想休息地 。本土咖啡店选址及运营对策分析大连大学经济管理学院 金春奉摘 要 咖啡是世界三大饮料之一，随着时代的进步及中

11、国改革开放后西方文化的进入，人们对咖啡开始接受 、认识消费 。由此，咖啡店投资者也看好咖啡店经营的前景，纷纷加入这个新兴饮料行业 。由于咖啡行业在我国还处于兴起时间不长，市场属于发育期，开店面临的风险也很大，因此，营业地点的选择显得格外的重要 。本文通过市场的实地调研来告诫即将加入该行业者，咖啡店选择的重要性 。关键词 选址 商业圈 战略环节 消费群时间段 人流量 入店人数 入店率8:009:00 5430 350 6%9:0010:00 4550 650 14%10:0011:00 4500 780 17%11:0012:00 6450 1200 18%23:0024:00 350 70 2

12、%（下转第 765 页）专题论述专题论述763 科 技 信 息公园附近也可以，动静结合，是情侣约会的最佳理想地 。（二） B地段也是可选的咖啡店通常我们以 A级 、B级 、C级来区分商业地段 。许多人相信只要在黄金地段开店才能稳操胜券，其实这句话只说对了一半 。以 A级的黄金地段来说，房租不是高的离谱，就是有行无市，这也是为何黄金地段的商家都是销售高单价产品的原因所在 。许多 A级地段的黄金店面，一个月的房租至少几万元，算一算一天要卖出多少咖啡才能平房租呢？这还不包括人事费用和材料折扣 。其实只要经营得法， B 地段也能有咖啡店的春天，咫尺之隔，租金悬殊，这是 B级地段的最大优势 。创出一族的

13、每分钱都必须花在刀刃上，选在地段偏一点，周围环绕大型住在区 、就业中心或经济开发区，租金的压力就会小很多，生意可能略差一些，但成本的压力就没有那么大 。另外就是选择一些二线城镇，虽说咖啡店业刚刚起步，但因为咖啡这种新兴事物的出现，往往会形成一种风潮 。这里有一个前提，就是你所处的城镇消费必须较发达，容易接受新鲜事物，咖啡文化的宣传必定成为咖啡店营业的主打 。（三）交通便利的地区交通便利人口密度较高是消费者购物的首要条件 。一般说如果店铺附近有汽车站，或者顾客步行时间在 15 分钟的铺面都是值得考虑的位置 。在这类地区消费者层次混淆，各年龄层和社会阶层的人都有 。只要不出售劣质的产品和离谱的价格

14、，都会有一定的顾客群 。另外，交通状况 、地区内的设施情况等都可能影响到商圈的分布 。（四）成行城市的地区对于咖啡器具用品这类选购性商品，若能集中在同行 “扎堆 ”的地段或街区，则更有利于经营 。因为经营同类商品的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择 。三 、咖啡店选址注意四大要求目前咖啡市场特别有潜力可挖，可以说是前景无限美好 。可是一个成功的咖啡店必须要有一个良好的地理位置，下面是咖啡店选址的一些要求 。第一 、周边的消费者收入问题：如果消费者有丰厚的收入，那么她通常都会喝咖啡 。他们喜欢的是咖啡的情调 。第二 、周边有没孩子：如果周边小区或者居民楼很多可以考虑一下孩子的需求，

15、例如比萨饼等 。第三 、周边停车是否方便：一般喝咖啡的朋友都是比较富裕，很多人喜欢开车来品尝您的咖啡 。第四 、如果你想把您的店做的很火爆：关注您店面周边的每一种消费群，如果锁定好消费人群，那您的店会做的很好，让人不可估量 。参考文献 1杨锡怀 .企业战略管理 M .北京：高等教育出版社， 2004 年 . 2波特 .竞争战略 .陈小悦译 M .华夏出版社， 2002 年 . 3柏丹 .企业价值导向的智力资本评估方法研究 D .大连理工大学， 2008. 4李卫东 .企业竞争力评价理论与方法研究 M .中国市场出版社， 2009.4. 5魏守华 .产业集群的动态研究以及实证分析 J .世界地理

16、研究，2002， Volll,3.（上接第 763 页）清澈透明，甘甜爽口，不含任何杂质，非常适于饮用 。水中锶含量为 0.2650.524mg/L，属含锶的重碳酸钙镁型优质饮用天然矿泉水，水中限量元素和组分 、污染物 、微生物指标均未超标，同时水中还含有多种对人体有益的微量元素和组分（偏硅酸 、游离二氧化碳），可作为瓶装矿泉水和配制矿泉饮料的水基，而且允许开采量大，可作为大型矿泉水源 。另外，锶矿泉水有很重要的保健价值：第一 、锶是人体必须的微量元素，人体几乎所有的组织中都含锶 。人体含锶量为 4.66ppm，一般 70 公斤体重的成人共含锶 320 毫克左右 。人体约 99%的锶分布在骨骼中 。第二 、锶属稳定性元素，毒性不大，临床上曾用各种锶化物治疗荨麻疹 、皮肤病和副甲状腺功能不全引起的抽搦症 。由此看来长期饮用含锶的矿泉水可以强壮骨骼，防止各种心血管疾病，无疑将有益于身心健康 。6.结语通过本次调查工作，初步确定了和村 孙庄盆地为一大型矿水田，并通过取样发现北部的武安盆地锶含量更高，为较具