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1、项目可行性分析报告,浙江省宁波市北仑区,目 录,part1 宏观环境 Part2 区域坏境 Part3 市场分析 Part4 项目分析 Part5 项目建议 Part6 经济测算,part1 宏观环境,盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城25公里，未来轻轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。,城市地位,面积585平方公里，海域面积258平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区。现有常住人口70万，其中户籍人口35万。,城市概述,宁波经济技术开发区：1984年10月设立，全国首批14家国家级开发区之一
2、； 宁波保税区：1992年11月设立，浙江省唯一，规划面积2.3平方公里； 宁波大榭开发区：1993年3月由中信集团开发，规划面积36平方公里； 宁波出口加工区：2002年6月设立，主要以加工制造、保税物流为主； 宁波梅山保税港区：2008年2月设立，由国务院批准设立的第5个区。,5个国家开发区,1个港口,被誉为中国港口“皇冠之冕” ； 远东地区最大液体化工产品中转基地； 与100多个国家地区的600多个港口通航； 分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世界港口第4位和第13位。,生产收入,2009年区全年实现地区生产总值446.5亿元，增长10.1%； 完成财政一般预算收入85.7亿元，增长8.
3、3%； 完成全社会固定资产投资265.2亿元，增长5.8%； 城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元，分别增长9.2%和13.2%。,宁波实现“现代化国际港口城市”，北仑发展举足轻重；未来定位东北亚国际航运中心重要组成部分，省外向型经济核心区。,城市格局,北仑经济,城市经济,GDP年增幅保持在10%以上经济发展快速 人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升,社会投资,北仑社会投资,固定资产投资额不断增加，且在GDP中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显。 房地产投资额不断增加，但在总投资个中所占比重减少，其他经济产业逐步壮大。,产业结构,北仑产业结构,
4、第二、第三比重不断增加。工业不断壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的持续发展，尤其是服务业不断的壮大为城市经济注入新的活力。,城市规划,整个地块共分为八个地块，A、B、C三个区块。 A区块归属于中心区内，与其东侧的居住用地、商业中心、行政中心、中心区生态公园共同构成了新北仑的未来城市主体形象； B区块作为城市公共绿化景观的延续，规划成一个集体育健身、休闲娱乐为一体的体育休闲公园； C区块与其西侧的居住用地形成另一个完整的居住社区；,C区块,三个区块通过由中心区商贸中心引出的一条步行商业轴以及城市景观绿化带相联系，形成完整、丰富的城市形态。,A区块,B区块,城市规划,北仑城市规划目标,城市化发展
5、目标,依据“华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区”的思路， 进一步扩大经济开发区，跳跃发展东片区和西片，完善中片区，适度开发大榭和 梅山岛,产业发展目标,根据北仑在长江三角洲的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发展 第二产业，使第二产业成为经济增长的主角,城市建设目标,上海国际航运中心的深水枢纽港，浙江省大型产业和外向型经济发展的核心区，宁 波市产业发展的核心区。,城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业，使第二产业成为经济增长的主角，成为未来城市发展的关键。,城市交通,轻轨：2号线与6号线 三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥 三路：江南东路、通途路、宁
6、波东外环线、绕城高速、疏港高速公路,宏观环境小结,宁波要地，区域经济重心，宜居城市 城市格局清晰，定位明确 宏观经济良好，发展且稳定 居民收入增加，消费信心增强 投资性城市经济特征明显 工业不断壮大，三产服务业发展迅猛 未来人口大幅上涨的契机点,城市宏观环境对房地产市场促进作用明显 城市房地产处于快速发展期,part2 区域环境,区域构成,区域构成：形成“三区两岛一带”的空间结构，即东、中、西三区；大榭、梅山二岛和穿山半岛生态带。,西片区,中片区,东片区,“三区两岛一带”的空间结构,区域对比,通过对各区的分析和对比，寻找各个区域的定位和规划方面的差异，为醒目地位提供城市区域竞争的指导。,各区对
7、比：,区域界定,中片区域界定,区域地位,在整个北仑的大发展下，中片区承载着串联区域，并产生龙头的集聚效应，使各区连为一体，共同发展，共赢并成为真正的龙头。中片区部仅仅是北仑的新城，而是整个北仑的中心，是北仑整体发展的要求。因此，决定了中片区 不仅是现有城区功能的补充、延续。同时也是整个北仑的发展功能希望，也是整个北仑的配套。,中片区承载着整个北仑发展功能的希望，也是整个北仑格局下的新城,中心片区,区域形象,核心区的形象价值点,核心区与其他区域形象相比,政治文化商业中心 新兴开发区域 信息服务产业基地 高新技术产业基地,老城区 北仑其他功能区块 中心,核心、中央 高新产业 新、上升感 产业升级,
8、新都市感 新经济动力 新活力,区域经济,作为中心片区，以核心开发区开发建设为动力推进整个北仑的发展建设，是北仑成为宁波核心区的必经之路。,机电产品类占全区工 业产品的比重达到70 %工业产值不多突破。,旅游文化商务等第三 产业是中心片区发展 的方向。,一产农业,二产工业,三产服务业,产业结构持续深化调整，2009年三产服务业对经济的贡献以达到42.9%,逐步发展二三产业， 农业比重不断下降。,区域发展定位,区域发展定位和理念,推进北仑城市化的进程，实现以中心 向周边发展的方式 完善北仑城市空间结构，推动“3区2岛 1带”发展战略的有效实施 城市新经济元素的注入，完善北仑产 业结构，推动北仑产业
9、升级,区域定位：北仑的政治、文化、商业中心 发展理念：营造新城市中心的现代生活。,区域规划发展定位,新都市 桥梁、纽带、中心 财富、动力,城市化核心 新现代城区,区域规划总体规划,行政中心区,工业产业园区,休闲居住,商务区,商住区,生活区,功能分区：,6大功能区： 工业产业园区 商住区 商务区 行政中心区 休闲居住 生活区,区域目前阶段判定,城市新中心开发次序,开发次序,所处阶段,根据这一图形，区域处于进入全面开发建设时期。,区域情况小结,中心片区已有明确的方向，上升空间大,区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好,区域已经进入全面的规划发展期,区域经济发展良好，三产比重逐年上升,城市综合型区
10、域，宜居性强,区域界定,中心片区各项指标较好 适宜开发商业和住宅,part3 市场分析,1：成交量上涨 经历过08年楼市的“深寒”之后，2010年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追09的辉煌时期。 2：成交价格激增 自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2010年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增。,宁波楼市,整体楼市分析,市场价格格局,海曙区均价 15000-17000,江东区均价 16000-18000,江北老城均价 20000,江北新区均价 11000-13000,高新区均价 1
11、5000-18000,万达广场板块均价 16000-18000,东钱湖普通住宅均价 7000-8000,联丰板块 住宅13000-15000 洋房18000-20000,泛城西板块 10000-11000,下应板块均价 10000-11000,陈婆度板块均价 15000-18000,东钱湖别墅均价 1300015000,姜山板块均价 10000-12000,北仑高档商品房价格 9000-10000,中心城区,东部新城均价 18000-20000,宁波楼市,：,宁波住宅市场由中心城区向区域发展，从各组成板块价格表现来看：北仑当前商品房价格远低于宁波其它板块，为价格低洼，在未来竞争上具有价格优势。
12、,区域市场,区域市场分析,03、04年大量安置房上市，成交井喷； 05年起安置市场投放开始趋缓,成交均价呈稳步上升态势，7年增长近2.5%； 成交面积受政策及市场供应结构影响，变化较大； 2009年起，市场成交面放大，呈现价量齐升局面。,受金融危机影响，09年前五月成交不高，6月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。,区域土地市场,区域土地市场分析,近期区域市场土地放量明显，随着二级市场的陆续启动，住宅市场竞争日趋激烈。,区域土地市场最近成交,北仑中心区C1地块（中河路与泰山路交叉口，位于北仑体艺中心和黄山豪庭的南面）由宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司拍
13、得，银泰正式和此公司合作一起拿下此地，商用地价为4930元/平方米（楼面价2055元/平方米）；居住地价为6163元/平方米（楼面价2202元/平方米）竞得，总价为46694.1022万元。,华润置地以总价88415.26万元竞得得北仑中心区C2地块（位于北仑泰山路北，太河路西），楼面价为4510元/，将用作城镇住宅建设，出让面积达89119.3，约133.67亩，容积率1.5且2.2。,区域土地市场离项目最近地块,敏实地块,热电地块,镇海区 均价：900011000,北仑区 均价：800010000,小港区 二手房价:70008000,高新区 均价：1700020000,宁波主城区 均价：2
14、500035000,住宅市场,当季市场走势,受金融危机影响，09年前五月成交不高，6月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。,派舍提香 7500-8800,荣安花园 8000-9200,金城花园 10000-11000,惠金佳园 7500-8500,世茂世界湾 8500-10000,好时光 9000-11000,里仁花园 8500-10000,东海明园 8000-9500,民和和园 8000-8500,四季桂花园 8500-9500,恒山路以北老城板块 长江路以东以次新房为主，主力价格在7000-8000元/M2间，以西有高端新盘，价格在8000-9500元/M
15、2,新隆华府 8000-9500,核心区板块 以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升，主力价格在8000-10000元/M2。,钱塘江路以西板块 高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/M2间，新盘少。,中央商务区 以商务产品供应为主，住宅为附，价格在8000-9000元/M2。,中央风景 7600-8200,项目地处核心区板块，区域均价8000-10000元/M2。,住宅格局,在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在12000-13000元/平米左右。,住宅市场,在售楼盘分析,90户型成交率高， 110-130为首改主流，总价上浮；130-150为再改主流，需求也较大；180以上去化率低，接受度相对不高。,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,住宅市场,区域内市场供求分析,已售,未售,荣安花园,申洲项目,新隆华府,庐山路北中河路东地块,派舍提香,新隆项目,贝期特商务中心,里仁花园四期,金融大厦,黄金海岸,蓝海资源配置中心,东方石浦大厦,世贸世界湾,黄山豪庭,东海明园,四季桂花城,好时光,凤凰国际广场,金城国际花园凯旋宫,惠金佳园,中央风景,中心区C地块,通过新区住宅及商
