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1、龙湖集团 建筑工程质量缺陷及防治措施,2011-08-30（内部资料）,前言 龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。,Contents,房地产工程质量问题为何屡禁不止, 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：,设计单位对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响,国家现行规范对工程质量的影响,工程管理架构对工程质量的影响,外部资源对房地产工程管理的影响, 设
2、计单位对工程质量的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设 计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节,设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套,设计对工程质量的影响, 设
3、计对工程质量的影响：,某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性,施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不
4、足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题,外部资源对房地产工程管理的影响, 监理单位对工程质量的影响：,市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范,监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场,监理对工程质量的影响, 监理单位对工程质量的影响：,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展,外部资源对
5、房地产工程管理的影响, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工单位对工程质量的影响, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工
6、单位对工程质量的影响, EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理部：,成本管理部：,负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少,负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等,内部架构对房地产工程管理的影响,项目经理部：,全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供
7、货商的评定，配合销售,外聘香港测量师行：（隶属于集团）,定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评,内部架构对房地产工程管理的影响, 一些常见的工程管理组织架构：,内部架构对房地产工程管理的影响,质量管理部：,物资部：,工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量,物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和
8、报警,内部架构对房地产工程管理的影响,合约管理部：,地盘：,工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估,项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高,万科的组织架构更加注重强调三
9、权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生,国内现行规范不完善的影响, 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？, 为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？,国
10、内现行规范不完善的影响, 原因分析：,国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面,国内现行规范不完善的影响, 原因分析：,用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年）,保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足,国内现行规范不完善的影响, 原因分析：,采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯
11、依靠现场监管，很难保证工程质量,国内现行规范不完善的影响, 很多外墙外保温的地方标准都是错误的：,包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患,外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修,国内现行规范不完善的影响, 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：,外墙外保温体系选择的随意性,没有系统考虑外墙防渗漏设计,缺少详细节点处的防渗漏设计,外墙外保温贴面砖安全性考虑不足,国内现行规范不完善的影响, 对外保温体系的设计考虑不周造成大量
12、的外墙渗漏：,没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择 适应的外保温体系,没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随 意与墙体连接,国内现行规范不完善的影响, 国内目前常用的外墙外保温体系,聚苯板薄抹灰外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,国内现行规范不完善的影响,保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强
13、度为M10的抗裂砂浆，内配4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）,无填充墙部分无法使用该体系,主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大,外保温厚抹灰易产生开裂,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响
14、,保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好,国内现行规范不完善的影响,外墙粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖, 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,国内现行规范不完善的影响, 外墙外保温材料的选择：,EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板,XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板,国内现行规范不完善的影响,北京市： 外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖,上海市： 除建筑底层和裙房外，限
15、制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料, 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？,国内现行规范不完善的影响, 外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？,重庆市： 楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖,江苏省： 建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖,国内现行规范不完善的影响, 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：,传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结 构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖,现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPS、XPS、硬发泡聚氨酯等 ）变形量较大的面层上粘贴面砖,国内现行规范不完善的影响,国家强制性行业标准
16、外墙饰面砖工程施工及 验收规程JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝 土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴 面砖的特殊情况,国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强 度检验标准JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进 行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应 小于0.4 Mpa, 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状,国内现行规范不完善的影响, 建研院与中建技术研究中心做的外保温薄 抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验,EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa0.2Mpa,XPS板28d抗拉强度：0.2Mpa0.3Mpa,硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa0.35Mpa,聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa0.2Mpa,国内现行规范不完善的影响, 外墙外保温一些需要关注的技术数据：,XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（ m.k ）,聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（ m.k ）,抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾,外墙砼墙面（6m6m）
