《南安市海天纺服轻工城地产项目建议报告2008年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南安市海天纺服轻工城地产项目建议报告2008年（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南安城市概况 南安城市特征 南安 隶属福建省南部“大泉州经济圈”的经济重镇之一； 拥有 300万华侨的“侨乡”； 鞋革、服装、针纺织等轻工业为支柱性产业； 在大泉州经济圈中处于中等发展水平。 大泉州经济圈 2 0 0 6 年泉州各县市人口数量9300181066924552342308417 3094341036602148376502000004000006000008000001000000120000014000001600000惠安县 安溪县 永春县 德化县 石狮市 晋江市 南安市单位：人南安市属于人口大市 南安市 GDP居各县市前列 2006 年泉州各县市GDP总量221078515
2、7920010403476036322005221492495225134680100000020000003000000400000050000006000000惠安县 安溪县 永春县 德化县 石狮市 晋江市 南安市单位：万元 南安市人均 GDP居各县市末流 2 0 0 6 年泉州各县市人均G D P239061501619536 199223758631490173210500010000150002000025000300003500040000惠安县 安溪县 永春县 德化县 石狮市 晋江市 南安市单位：元纺织服装产业竞争力不强 南安 支柱产业 纺织服装 水暖器材 石料陶瓷 竞争性 中
3、强 强 石狮 纺织服装 强 晋江 服装鞋革 强 区域 省新镇概况 省新镇地理位置具有一定优势 省新镇 南安市中心 铁路 省新镇在南安市的经济地位 不属于经济强镇，与水头镇和官桥镇比有相当差距； 产业基础以 密胺制品、纸塑品、针织品 行业为主。 省新镇产业特点 以针织业为主，水暖和家具为辅； 企业分散经营，大型企业不多。 企业发展缺少产品展示交易平台。 水头镇产业特点 石材和水暖业已形成了全国性的产业基地。 官桥镇产业特点 拟打造东南亚粮油贸易新平台； 大力发展大型工业园区。 官桥和水头镇通过大型产品展示交易平台，聚集了大量的品牌及生产企业，最终形成了区域的产业热点。 南安商品房市场分析 050
4、000100000150000200000250000（单位：万元）泉州地区房地产开发投资历年情况2003 36320 45846 38889 45746 74512004 131016 34970 19510 49718 332752005 123673 68926 35143 45741 486312006 228339 135185 71337 84707 55456晋江 石狮 南安 惠安 安溪南安房地产开发投资迅猛增长 相比其它县市，开发投资规模不大； 随着市区的北拓东进和中心城镇建设步伐的加快，开发投资进入新一轮上升阶段， 2007年一季度，增幅排名泉州区域首位； 南安市房地产业的支
5、柱地位已基本确立。 145717672207306805001000150020002500300035002004 2005 2006 2 0 0 7 年一季度（元/ ）南安房价走势图 2006年商品房销售面积达到 32721 ，空置率 5.9%，施工面积 90万，均呈现快速增长势头； 由于高档楼盘的陆续出现，南安房价仍将呈现快速增长的趋势。 南安房地产价格持续上涨 项目 名称 国际花园城 帝景东 方广场 名都城 滨江大厦 皇家滨城 主力 户型 三房 三房 三房 三房 三房 主力 面积 150 153 134 140 140 主力 总价 55万元 55万元 50万元 43.4万元 60万元
6、单价 范围 3300 4200 元 / 3000 4070 元 / 3088 3508 元 / 2800 3600 元 / 3700 4500元 / 总价 范围 45 60万元 18 65万元 37 76万元 39 50万 50 70万 案例 住宅市场分析 后市供应量迅猛增长，但是市场吸纳能力有限； 城市政经中心北移，带动西溪两岸成为南安高档住宅汇集区； 商品房以三房为主，面积段在 130M2以上 ; 市场价格在 2000 4500元 / 之间； 住宅楼盘总体品质不高，社区规划落后。 住宅客群分析 二元客群结构，中间阶层（白领、中产阶层）缺失 白领及中产阶层 工薪阶层、劳工 私营业主（财富阶层
7、） 无购房能力或需求（通常企业会自建员工公寓） 异地置业 缺失 本项目客群分析 二元化结构导致住宅市场客群刚性需求严重不足； 在刚性需求不足的情况下，寻求投资客成为主要出路； 生产企业经营者购买作为职工配套公寓。 投资客群锁定 华侨 投资客 当地财富阶层 侨乡 300万华侨资源 集中了社会大部分的财富 关键点 消费者现状：本地人投资意识和消费观念落后 关键：培养消费者房产投资的理念 主要途径：广告（针对目标客户的阅读习惯和接受信息途径）宣传、产品自身的改良（如：面积分割、功能复合、产品性质改变等方式）等。 南安工业地产发展现状 南安工业地产现状分析 目前南安工业地产尚处于起步阶段； 当地工业园
8、区成型还有相当时间； 目前当地企业仍以自建厂房为主； 通常工业地产市场，以租赁为主，有良性的企业进出机制，入驻企业拥有政策、物流环境、产业配套相关环节的支持。这些是目前南安工业地产市场所欠缺的。 南安轻工、针纺织企业发展现状 大企业 出口订单减少 内销品牌不具备 市场竞争力 用工紧张 运用新技术和先进设 备抢占市场份额 中型企业 出口订单减少 企业品牌建立 难度大 用工短缺 企业扩张拉动收益，技 术设备升级受困资金流 小型企业 产业链末端， 订单分包 难以为继 临时用工为主 解决生存之道为先， 没有长远发展目标 企业类型 面临主要问题 企业发展目标 本地企业倾向自建厂房和职工公寓楼 外地企业赴
9、南安购买厂房几率较低 根据亚洲鞋业协会统计： 厂房销售难点 供需矛盾，体现在有供无求： 东南亚（越南、印度、缅甸设厂占 25） 内陆（湖南、江西、广西等占 50） 观望状态（ 25） 广东鞋业企业 项目发展思路 7大问题 出口形势 产业生命力 企业竞争力和品牌 资金技术 人力短缺 分散经营 本地缺少产品展示交易平台 制约南安轻纺企业发展 7大主要问题： 为企业解决 5个现实问题为突破口！ 企业竞争力和品牌 资金技术 人力短缺 分散经营 本地缺少产品展示交易平台 本项目突破口 项目突破口 产业整合是根本出路，政府和行业协会的推动作用是先决条件！ 产业整合的内部条件 订单接洽 原材料交易 生产加工
10、 设计开发 行业信息收集发布 产品展示 品牌推广 行业培训 项目功能复合 产业整合的外部条件 政府牵头 行业协会助力 产业整合的平台的搭建 政府牵头 行业协会助力 项目功能完善 产业整合平台 任何环节都不可缺少 项目建议 项目开发思路 搭建展示交易平台 吸引企业入驻 企业购买住宅作为配套 住宅带动配套商业 产业整合具体措施（外部条件支持） 地方贴息贷款、行业协会或地方政府担保贷款为企业输血 引进人才优惠政策，劳工户籍、子女教育、社保、养老保障等 政府牵头信息推广、产品发布及贸易洽谈 行业协会组织企业共营市场 产业整合具体措施（内部条件支持） 打造功能复合，为企业发展提供支持的平台； 先期尤其要
11、注重企业产品和品牌的展示； 硬件设施尽可能满足企业生产需求。 厂房租售建议 厂房客群： 现行条件下，租赁是可行的方式，应以租赁为主，兼顾销售。 行业 服装、鞋业 轻工 纺织 针织 企业规模 中大型 企业区域 南安本地、珠三角、东南亚等地 住宅销售建议 打造封闭式社区管理，将厂区和生活区功能划界； 对于企业购买厂房并购买住宅的，给予一定的优惠和相关服务； 利用广告传播为主的途径培养当地人的投资意识，影响当地人的消费习惯。 销售节奏建议 厂房 住宅 招商，租售并举 等厂房租售过半，再行销售 紧后工作 紧前工作 厂房带动住宅销售 住宅 培养投资意识阶段 形成引爆点 价格上涨 搭建交易平台 本地企业招商 厂房 厂家入驻 厂家入驻 产品形象推广阶段 珠三角及海外招商 住宅销售时机 参考项目：石狮服装市场
