保利名苑物业管理计划书一、 武汉华星物业管理有限公司简介 公司前身---武汉华星物业清洁管理有限公司，是与港资企业合资的公司，成立于一九九五年现在的公司是与马来西亚联集团公司合作的专业化物业管理有限公司 到二ООО年初，公司开始专业化发展、多元化经营，为客户们提供物业管理、物业管理顾问服务、物业代理服务、物业日常保洁服务、物业工程清洗服务、绿化租摆服务、清洁用具销售代理等业务公司现有资产500余万元，各类专业技术人才40余名，员工200余人，是武汉本土逐渐发展壮大的民营企业之一 公司经过多年的发展，积累了各类物业的管理经验，具备优秀的员工队伍，完善的管理体系和灵活的运作机制，公司成为武汉第一家承接政府机关物业的物业管理公司，先后承接了武汉市工商局、江汉区人民政府、湖北省工商局物业进行全面委托管理，还先后对信合大厦及其部分联社、人民银行武汉分行、中北仓储二七购物广场、上海商城、“我的家居”建材超市、航天花园售楼部、风神汽车三环专营店等等进行日常保洁服务公司除在武汉取得较好的发展和成绩外，还分别在宜昌市、襄樊市开办分公司，分公司的业绩也相当不错 华星物业管理有限公司拥有鲜明的企业文化，这是公司最宝贵的精神财富。
华星物业以“敬业、服务、创新”为企业精神，公司倡导“在平凡中创新”，在普通的物业管理服务工作中，重科学、上品味、有文化内涵、有新颖感，把服务工作做到一流水平 公司以“业主至上、服务第一”为宗旨，始终为客户提供高质量和最大价值的服务和产品，以得并保持他们对华星物业的认同和信赖 公司秉承“以人为本”的人才理念，重视人力资源的开发和管理，尊重人才，形成员工队伍的共同价值观、信念追求和行为准则，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工成就，使员工获得工作的满意和成就感 公司以“规范化管理，为业主提供最佳的物业管理服务”为经营理念，坚持以服务业主为根本，报效社会为已任，来获市场的认同 公司的目标是“创建湖北省物业管理行业的名牌”公司全体员工为实现这一企业目标矢志不渝地探索和奋斗二、 管理处人员的配备及各部门职责（一） 管理处人员架构图（共26人）：保利名苑管理处主任1人保洁部主管1人工程维修部主管1人综合部2人保安部主管1人保洁员6人工程技术员4人保安员10人行政管理员1人房屋管理员1人（二） 各部门职责：保利名苑物业管理处：在华星物业公司的直接领导下，通过各职能处、室及专业分包公司对管理处进行统一管理和技术支持。
同时接受保利名苑业主的监督管理和市房地局的业务指导工程维修部：负责制定设备维护保养计划和大、中修改造计划对消防、供水供电设备、电梯等设备正常运行监控负责水电、照明、消防、通信等设施的维修养护和房屋本体及公共设施的维修保养工作24小时为业主提供优质维修服务综合管理部：负责管理处财务管理、成本核算、收支预算及费用收缴负责制定保利名苑物业管理方案，对保利名苑物业进行日常检查，履行对大厦物业管理的多项职责，确保管理目标的实现面向各部门，接受咨询、求助、投诉、协调指导处理日常物业管理事务和紧急事项负责质量监管、档案、资料、社区文化和对外联络等事物保安部：对保利名苑实行24小时的治安、消防和交通车辆管理，同时作为义务消防队，履行其应尽职责保洁部：负责大厦的日常保洁、消杀、收集垃圾，为广大业主提供一个清洁、舒适的生活居住环境三、 物业管理服务内容及服务承诺（一） 物业管理服务内容：1. 房屋建筑的管理2. 设备管理3. 环境卫生管理4. 绿化管理5. 治安管理6. 消防管理7. 社区文化活动8. 交通、车辆行驶及停泊管理9. 物业管理委托合同约定的其它服务（二） 管理目标的承诺：1. 房屋及配套设施完好率95％2. 房屋零修、急修及时率98％3. 保洁率：99％4. 维修工程质量合格率98％5. 维修工程质量回访率100％6. 公共照明设备完好率99％7. 治安案件发生率0.1％8. 火灾发生率0.1％9. 业主有效投诉率0.2％10. 业主投诉处理率100％11. 业主对物业管理满意率95％12. 道路、车场完好率95％四、 保利名苑的管理规章制度（一） 公众管理制度1. 保利名苑文明公约；2. 保利名苑治安管理规定；3. 保利名苑电梯管理规定；4. 保利名苑消防安全管理规定；5. 保利名苑车辆管理规定；6. 保利名苑清洁卫生公约。
二） 内部管理岗位职责1. 管理处主任岗位职责；2. 管理处管理员岗位职责；3. 管理处工程主管岗位职责；4. 管理处弱电维修工岗位职责；5. 管理处配电维修工岗位职责；6. 管理处维修电工岗位职责；7. 管理处保安主管岗位职责；8. 管理处义务消防员岗位职责；9. 管理处保安员岗位职责；10. 管理处值班监控员岗位职责；11. 管理处车辆管理员岗位职责；12. 管理保洁主管岗位职责；13. 管理处保洁员岗位职责三） 管理运作制度1. 华星物业管理人语；2. 员工行为规范；3. 管理处安全守则；4. 管理处工作制度；5. 工程部工作制度；6. 财务管理制度；7. 财务公开监管制度；8. 员工考勤制度；9. 关于用工和辞工的规定；10. 物资管理制度；11. 通迅设备管理制度；12. 计算机系统管理制度；13. 物业消防管安全管理制度；14. 消防值班制度；15. 消防器材管理制度；16. 消防设施监督检查制度；17. 灭火作战处理；18. 重点部位临时动火作业安全规定；19. 实发事件防范措施；20. 保安员管理制度；21. 治安巡逻制度；22. 保安员仪容仪表规定；23. 保安员内务卫生管理制度；24. 监控值班室工作制度；25. 给排水管理制度；26. 水泵房管理规定；27. 供配电房管理制度；28. 配电房管理规定；29. 电梯紧急救援；30. 公用设施维护管理制度；31. 档案管理制度；32. 清洁绿化管理制度；33. 业主投诉处理和分析制度；34. 业主意见调查和回访制度；35. 物业分承包方管理制度；36. 物业分承包方评审制度；37. 物业合同签订管理规定。
四） 员工考核制度及标准1. 员工培训制度；2. 员工考核制度；3. 管理处主任岗位考核标准及奖惩办法；4. 管理处工程主管考核标准及奖惩办法；5. 管理处管理员岗位考核标准及奖惩办法；6. 管理处维修人员岗位考核标准及奖惩办法；7. 管理处保安主管岗位考核标准及奖惩办法；8. 管理处保洁主管岗位考核标准及奖惩办法；9. 管理处保安员岗位考核标准及奖惩办法；10. 管理处保洁员岗位考核标准及奖惩办法五、 保利名苑大厦物业管理费测算（一） 人员工资及福利：1. 人员工资：17100元/月职 务人数（人）月薪（元/人）每月支出（元）管理处主任115001500房管员1800800行政管理员1800800工程维修主管110001000工程维修技术员4800800保安主管1800800保安员106006000保洁主管1600600保洁员640024002. 员工福利经费：项 目测算依据测算式每月支出（元）福利基金工资总额的14％17100×14％2394工会经费工资总额的2％17100×2％342教育经费工资总额的1.5％17100×1.5％257社会保险工资总额的30％（其中医疗8％、待业保险1％、养老21％）17100×30％5130加班费安排轮休服装费按每人每年冬夏各两套，平均每套200元/人（26×4×200）/121733（二） 办公费测算：项 目测算依据测算式每月支出备 注交通费差旅费、市内交通等，管理层每人100元/月100×1100管理层为管理处主任一人通讯费三部，一部，每部250元/月250×41000低值易耗品6人办公，每人40元/月40×6240保安员及保洁员除外办公水电费人均每月20元计算20×26520办公用房租金办公固定资产折旧综合测算，按2000元/月计算20002000业务费人均15元/月计算15×26390说明：按物业管理规定，办公用房由开发商按建筑面积的2‰无偿提供（三） 公共设施设备维护费测算：项 目测算依据（估算）测算式每月支出（元）备 注电梯维护保养费按电梯公司保养合同，月保养费每台1200元，年检费560元，共3台1200×3+560/23647第一年在保修期不存在此费用供配电系统变压器的年检费2000元/台，低压柜维修费共6000元/年（2000×6000）/121000000第一年在保修期不存在此费用公共照明系统1. 日光灯管、节能灯：12元/支，6个月更换一次；2. 整流器：20元/只，1年更换一次；3. 楼道吸顶灯：1.2元/只，半年更换一次；4. 灯头：2元/春，2年更换一次；5. 日光灯座：30元/个，2年更换一次。
综合测算800第一年存在此费用消防系统报警喷淋头与消防栓维修费400元/月，防排烟风机维护费500元/年，报警系统烟感器每年更换20％，灭火器每更换20％，应急灯每年更换20％第一年不存在此费用供排水系统水泵维修费每年150元/台，管道阀门维修1万元/年，二次供水清洗每年2次，每次3000元3000×2）/12清洗费500元/月第一年不存在此费用防盗可视对讲系统与专业公司签订合同第一年不存在此费用公共能源水电费1. 按用水量与相应单价估算；2. 按用电量与相应单价估算5000元/月的公共水电费5000电梯、消防、公共部位面积等用水、用电存在此费用共用电视接收机维护保养费4000元/年4000/12334（四） 清洁卫生费：7389元项 目测算依据测算式每月支出（元）备注工具费垃圾桶：50个，400元/个烟灰桶：50个，600元/个（50×400+50×600）/36514清洁用料垃圾袋：大50个，小50个一般易耗器：按清洁工每人50元/月50×0.5+50×0.15）×30+50×71325消杀费每月消杀两次，200元/次200×2400化粪池清理费每年对化粪池清理两次，每次6车，150元/车（150×6×2）/12150垃圾清运费每天两次，50元/车.次50×2×303000外墙清洗费每年一次，24000元/次24000/122000（五） 绿化费：在大堂摆放两大三小的植物，。