《2011年12月佛山保利香槟花园年度案深化方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年12月佛山保利香槟花园年度案深化方案（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2011年 12月 POLYREALESTATE AGENCYPOLYREALESTATE AGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATE AGENCYPOLY REAL ESTATE AGENCYPOLY REAL ESTATE AGENCYP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YPO L Y R EA L ES T A T E A G EN C YP O L Y
2、R E A L E S T A T E A G E N C YP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C Y P O L Y R E A L E S T A T E A G E N C Y P O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATE AGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPO L Y R EA L ES T A T E A G
3、EN C YPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATEAGENCYP O L Y R E A L E S T A T E A G E N C YPOLYREALESTATE AGENCYPOLYREALESTATE AGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATE AGENCYPOLY REAL ESTATE AGENCYPOLY REAL ESTATE AGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATE AGENCYPOLYREALESTATEAGENCYPO
4、LYREALESTATEAGENCYPOLYREAL ESTATEAGENCY不用等待的禅城主场 保利香槟花园年度案深化 【 序 】 案例分析与营销策略 禅城变局 胜南新都 碧桂园城市花园 星星华园国际 根据项目所在地域及禅桂区域性置业特征判断，老禅城区板块、东平河板块及桂城东板块的楼盘将与本项目形成正面竞争； 张槎区域新增星辉盛汇园及罗马新都两盘，与项目形成直接竞争关系，而禅桂市场与该项目从产品性质上发生竞争的主要以东海国际、万科金域蓝湾，碧桂园城市花园、盛南新都、依云上城等为主。 怡翠世嘉花园 尖东半岛 金域蓝湾 星辉盛汇园 依云上城 保利香槟 东海国际花园 罗马新都 香槟格局：禅桂多分流
5、 【 碧桂园城市花园 】 1、 2、 3座 57-111的公寓，中区 4座 99-164的三房和四房； 近期均价： 8411（ 95折 ,一次性付款 96折 ,按揭 98折，团购 98折 ) 每周推出 20套特价单位，主要以南区余货为主，均价 7500元（一次性付款） 【 星辉盛汇园 】 6-8座 70-120方的洋房，约 200套； 价格口径 6300起 未拿预售证，预计 19号开放样板间，同时认筹 【 罗马新都 】 首期 1-7栋， 11月 26号推售约 128套 90方的三方单位；开盘前一天内部员工消化 27套，开盘当天成交 14套，共消化 41套； 近期成交均价在 9000元左右 【
6、东海国际 】 12号推售二区 1-5座 77-120方 288单位，开盘当天成交 70套； 近期成交均价： 8386元 户外打出“ 17万入住三房两厅” 【 金域蓝湾 】 在售蓝雨苑 8座余货 69-127方单位 近期成交均价 8534元（ 1500精装） 预计 19号推售绿茵苑 3座 119方新户型约 20套； 未公布价格口径 2011年禅桂刚需项目较多，目标客户可选择余地大 66262455628878565910430 29 3033442940515736454137436819885121037491389778120371000313319114071240917650863796
7、1387481663711057020406080100120东湖林语 嘉景华庭 锦绣蓝湾 金色溪谷 保利香槟 金域蓝湾 东海国际 依云上城 保利东湾碧桂园城市花园依云水岸 保利中环 嘉信帝苑 金地天玺顺德雅居乐保利外滩 水悦云天 御海东郡东逸湾02000400060008000100001200014000160001800020000月均成交 （ 套 ） 成交均价 （ 元 ）禅桂地区月均成交套数高于顺德地区，除东湖林语，保利各项目在各区域成交水平处于中等地位； 各区域内 高性价比刚需项目去化速度较快 ，如金域蓝湾、碧桂园城市花园、东海国际等； 保利香槟花园去化速度在系统内处于中上，但与竞盘
8、相比并未突出之处。 与禅桂主要竞盘比较，香槟月均去化速度处于中等水平，未达到“一枝独秀”地位 2011年 佛山重点项目全年月均成交分析 香槟花园 香槟格局：禅西属中流 建筑类型：高层住宅 占地： 7万方 建筑： 20万平米 容积率： 2.5 绿化率 :39% 开盘：预计 2011.11 入住时间： 2014.5 项目位置：禅城佛山大道与轻工三路交汇处（佛山人才市场对面） 开发商：佛山卓越房地产开发有限公司 主力户型面积段： 90方，后期货量 1000套 销售情况： 11月 26日开盘，消化 41套，其中 27套为内部员工消化， 14套为自然消化，成交均价在 9000元 /平米（ 1200元精装
9、） 定位不准，首开滞销：不排除 2012年调整价格，以价换量，抢占市场 禅城变局：罗马新都 高品质项目，但定价偏高以及产品户型不合理是滞销主要原因 建筑类型：高层洋房、公寓 占地： 4.3万方 建筑： 18万平米 容积率： 2.3 绿化率 :32% 开盘：预计 12月初 入住时间： 2013.9 项目位置：禅城东鄱南路西侧，张槎三路南侧 开发商：佛山市正源房地产开发有限公司 主力户型面积： 70-120平米，后期货量 1300套 开盘均价： 6860元 销售情况： 12月 4日首次开盘，推售 70-120方104套，消化 17套，首开失利。 禅城变局：星辉盛汇园 产品无缺陷，但展示品质差，价格
10、口径有较强吸引力，如展示提升将严重分流本项目客源 香槟近距离竞争项目 货量盘点：禅西三盘 项目 一房 二房 三房 四房 五房 合计 40 70-89 90-93 120-140 160-180 星晖盛汇园 26 52 26 104 罗马新都 128 128 保利香槟花园 98 226 381 120 32 857 总计 98 252 561 146 32 1089 占比 9% 23% 52% 13% 3% 100% 刚需为王的时代， 2012年禅西三盘竞发、板块崛起，香槟有望成为禅西主场 禅西片区产品面积段集中，以 70-93方刚需 2-3房为主，为典型的刚需为王的片区。 香槟格局：禅西崛起
11、千灯湖板块 亚艺板块 禅西板块 东平板块 从千灯湖到东平，保利引领城市的热点区域，香槟所在的区域将成为 2012年佛山置业热点 香槟格局：禅西崛起 Q1： 香槟如何应对禅城变局，成为 【 禅城主场 】 ？ Q2： 香槟如何向客户传达 【 核心价值 】 ？ Q3： 禅桂竞争激烈，如何 【 有效发动 】 客户？ Q4： 【 酒店公寓 】 如何如何定位？ 本案拟解决的问题 让我们看几个案例 【 雅居乐剑桥郡 】 在低糜楼市逆势飘红，近期网签数远高于广州平均水平 【 时代糖果 】 则以独特的传播主题和个性化的语言， 满城皆知，成为广州楼市最热话题 【 万科公园里 】 打着万科深圳首个公园大盘的大旗，实
12、践了品牌房企的公园地产之路 知己知彼才能百战百胜，他们是怎么做的 广州深圳限购时间长，同时作为一线城市，地产项目营销有可借鉴之处 跳出佛山，看看广州与深圳 剑桥 郡逆市飘红，时代糖果全民热议，万科公园里实践品牌之道 市场案例参考 以独特的主题形象突围 时代糖果 时代糖果一期形象 时代糖果：从第一期产品开始，推广上就充满个性 糖果二期： 【 甜蜜热恋，幸福升级 】 为刚需人群所追捧 时代糖果二期形象 糖果三期： 【 别 2了，奔 3了 】 配合画面表现，再度全民热议 时代糖果三期形象 糖果的宣传推广，均极富个性，高度吻合年轻目标客群的心理 时代糖果宣传物料 以寻找生活中最甜蜜的笑为主题举行： 最
13、甜蜜的笑 时代地产首届社区摄影大赛摄影颁奖盛典 邀请明星宣传造势： 与 TVB视后一起住糖果社区 ; 马德钟、陈法拉与你相约糖果 利用宠物为发起点，带动业主参与： 时代糖果金秋宠物婚礼嘉年华 特色主题活动，与传播主题相契合 以极具个性的营销推广，最大化迎合目标群体喜好 时代糖果营销活动 以全方位的渠道铺排突围 雅居乐剑桥郡 雅居乐剑桥郡 推广策略：线上多渠道持续投放，线下活动持续暖场 线上线下立体化优化组合 报广：大字报系列稿，冲击客户眼球；软文硬作，加深印象 夹报：加深客户印象，深化项目介绍，加大项目传播范围 房产频道：投放房产频道 、 网站广告：网络通栏、网络全屏广告双管齐下 线上多渠道
14、持续投放，最大化彰显项目形象保持市场知名度 线下旧业主 系列主题活动 持续暖场，看 房团持续发动，带动现场人气，促进销售 看房团：看房团持续发动，给予客户团购优惠，吸引客户 业主系列活动：举行一系列业主活动，促进业主口碑传播，通过活动的高端性，树立良好的品牌形象 户外大牌：户外大牌持续昭示，指引客户到达现场 天涯论坛：论坛辅助释放活动信息，扩大活动覆盖面 项目 vip专场推介会：连续召开多场 VIP专场推介会 雅居乐剑桥郡的报广基本采用软文硬作的形式 同时辅以大字体，昭告天下；不求调性，但求醒目 雅居乐剑桥郡 信息时报 9.30 D10全版 诉求点：销售冠军 广州日报 9.16 A13 半版
15、诉求点：销售冠军 报纸、网站、地铁各种渠道同时发力，使用简洁明快的大字报形式； 主题指向明确，均以 “ 销售冠军 ” 为主要诉求点，自我中心化带动话题性 火热销售现场 雅居乐剑桥郡 剑桥郡近期报广均以“销售业绩”、“现场热销气氛”为诉求点，带动客户成交！ 火热销售现场 雅居乐 剑桥郡 2011年 9月 15日 广日 雅居乐剑桥郡 线上高举高打，线下持续举办特色活动，实现立体营销 业主活动持续发动： 1、“幸福动车组，给您的孩子寻知己” 2、“锦绘番禺 悦赏美郡”中秋业主答谢演唱会 3、 国庆期间，“环球美食嘉年华，七天乐游剑桥郡” 4、 国际盛宴，剑桥鸣奏 星海音乐学院音乐季 活动特点： 活动结合剑桥郡的英国剑桥特色； 活动档次较高； 善于借用名人效应：例如邀请凤凰卫视主持人主持中 秋晚宴等 雅居乐剑桥郡 以品牌力实践大盘突围 万科公园里
