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1、计量经济学课程论文我国城镇商品房销售的影响因素实证分析学号：201401460005 学院：工商管理学院 专业：企业管理 姓名：于杨我国城镇商品房销售面积的影响因素实证分析目录一、引言3二、模型的设定52.1变量选取52.2模型数学形式的确定62.3计量经济学模型的设定72.4确定参数估计范围8三、参数估计83.1经济意义检验93.2计量经济意义检验103.2.1多重共线性的检验103.2.2.序列相关性的检验123.3异方差性的检验与消除143.3.1图示法143.1.2怀特检验16四、对策与建议174.1加强预警，确保房地产健康平稳174.2优化结构，加大住房供给力度174.3转变方式，实
2、现房地产业可持续发展18我国城镇商品房销售的影响因素实证分析摘要: 改革开放以来，我国每67年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7081之间，20102020年，GDP增长率将降至5566。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此
3、，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在工业化和城市化快速发展的带动下已经进入快速发展的阶段，商品房的销售与宏观经济保持高度正相关，具有明显的周期性。通过本文研究可以得出：稳定的经济增长是商品房销售行业健康发展的重要因素。稳定增加居民收入，增强居民消费信心，营造良好的市场环境，深化改革无疑不是促使商品房销售市场稳定健康发展的有效途径。关键词：城镇商品房销售；逐步回归；多重共线性 ；自向相关性；异方差性一、 引言已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向
4、,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政
5、府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发
6、展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。 展望10年代,房地产的发展空间依然很大,我国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。城市化进程带来的庞大购房需求，或许是行政手段难以阻挡的。“限购
7、令”影响下的热点城市，已经不可避免地迎来楼市的“寒冬”。但这并不能反映市场全貌。根据国家统计局的数据，今年1-10月，全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%，这样的增幅甚至高于去年同期。在加强房地产宏观调控的背景下，房价为何居高不下，商品房的销售面积却有增无减，商品房销售面积增加的主导因素到底有哪些？对此做了深入探讨与研究。二、 模型的设定2.1变量选取 为了具体分析各要素对我国城镇商品房销售面积的影响因素大小，选择能反映城镇销售面积变动情况的“商品房销售面积”为被解释变量（用Y表示），选择能影响商品房销售面积的“城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（用X1表示）”、“城镇就业人口
8、数（用X2表示）”、“城镇竣工商品住宅面积（用X3表示）”、“城市居民消费价格指数（用X4表示）”、“城镇居民家庭人均可支配收入（用X5表示）”为解释变量。表1为由中国统计年鉴得到的1995-2013年的相关数据。 表1 商品房销售面积模型的时间序列表年份商品房销售面积（Y）（单位：万平方米）城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）（单位：亿元）城镇竣工商品住宅面积（X2）（单位：万平方米）城市居民消费价格指数（X3）(1978=100)城镇居民家庭人均可支配收入（X4）（单位：元/年）19957905.9429662.3215084.6429.61577.719967909.4138520
9、.8235258.6467.41926.119979010.1726279.82304910.481.92090.1199812185.3053407.5245755.7479.02162.0199914556.5359621.8263264.3472.82210.3200018637.1364332.4265293.5472.62253.4200122411.9073762.4276025.4479.92366.4200226808.0986910.7304428.2475.12475.6200333717.63103617.7343441.7479.42622.2200438231.641
10、19555.4370495.1495.22936.4200555486.22141051.0431123.0503.13254.9200661857.07161587.3462677.0510.63587.0200777354.72172534.2548542.0533.64140.4200865969.83217885.4632261.0563.54760.2200994755.00260771.7754189.4558.45153.72010104764.65303302.9792322.3576.37230.32011109366.75343635.9826736.5606.89034.
11、62012111303.65399551.0871203.9623.210342.82013130550.59447601.5927865.2639.413321.5资料来源：中国统计年鉴2.2模型数学形式的确定为分析被解释变量商品房销售面积（Y）和解释变量城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）、城镇竣工商品住宅面积（X2）、城市居民消费价格指数（X3）、城镇居民家庭人均可支配收入（X4）的关系，作如所示的散点图和线性图。（散点图）： （线性图）： 2.3计量经济学模型的设定从上图可以看出商品房销售面积（Y）和城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）、城镇竣工商品住宅面积（X2）、城市居
12、民消费价格指数（X3）、城镇居民家庭人均可支配收入（X4）大体呈现为线性关系。为分析商品房销售面积（Y）和城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）、城镇竣工商品住宅面积（X2）、城市居民消费价格指数（X3）、城镇居民家庭人均可支配收入（X4）变动的数量的规律性，可以初步建立如下线性回归模型：Y=0+1X1+2X2+3X3+4X4+，其中为随机扰动项。2.4确定参数估计范围由经济常识可知，城镇竣工商品住宅面积（X2）、城镇居民家庭人均可支配收入（X4）的增加会带动城镇商品房销售面积的增加，而城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）、城市居民消费价格指数（X3）的增加则会使城镇商品房销售面积减
13、少，所以可以估计3，4,0。三、 参数估计利用Eviews软件，做Y对X1、X2、X3、X4的回归，回归结果如下：根据表中的数据，模型设计的回归方程结果为：Y=28818.11+0.514954X1+0.004543X2-56.72161X3-7.605937X4T= （0.378537） （5.196897） ( 0.985366 ) (-0.327796 ) (-3.348527) Prob= (0.7107) (0.0001) (0.3412) (0.7479) (0.0048) R2=0.975138 修正后的R2=0.968035 DW=2.406780 F=137.2796从中可以
14、看出，该模型拟合优度和F检验通过模型检验及修正3.1经济意义检验回归系数估计值1=0.514954，2=0.004543，3=-56.72161，4=-7.605937说明城镇商品房销售面积与城镇竣工商品住宅面积（X2）、城乡居民人民币储蓄存款年底余额总计（X1）同方向变动，当其他条件不变时，城镇竣工商品住宅面积每增加一万平方米商品房销售面积将平均增加0.004543万平方米，城镇居民家庭储蓄额每增加一亿元，商品房销售面积将平均增加0.514954万平方米，而商品房销售面积与城市居民消费价格指数（X3）、城镇居民家庭人均可支配收入（X4）反方向变动，当其他条件不变时，城乡居民人人均可支配收入每增加1元每年，商品房销售面积将平均减少7.605937万平方米，城市居民消费价格指数每增加1个单位商品房销售面积将平均减少56.72161万平方米。3.2计量经济意义检验3.2.1多重共线性的检验（1） 相关系数矩阵由相关系数矩阵
