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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划最高院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复XX民一他字第11号颁布日期：XX0304实施日期：XX0304颁布单位：最高人民法院云南省高级人民法院：你院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示报告收悉。经研究认为：根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合
2、同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租中华人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。附：云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认
3、定其效力的请示云高法报XX45号最高人民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按建筑法的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋出租用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施，或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报
4、相关的消防工程验收手续。另外，-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。消防法及公安部建筑工程消防监督审核管理规定等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未经验收合格擅自使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。情节严重的，依法
5、追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。另一种意见认为，不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效，而应区分不同情况分别作出处理：对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责
6、令停止使用的，不宜认定合同无效。对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所，如果标的物的出租不符合消防法的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。上述两种意见，我们倾向于后一种意见。当否，请批复。最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复XX民一他字第11号XX年3月4日最高人民法院公布云南省高级人民法院：你院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示报告收悉。经研究认为：根据中
7、华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租中华人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人
8、为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。附：云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示云高法报XX45号最高人民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按建筑法的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋出租
9、用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施，或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。另外，-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。消防法及公安部建筑工程消防监督审核管理规定等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未经验收合格擅自
10、使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。情节严重的，依法追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。另一种意见认为，不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效，而应区分不同情况分别作出处理：对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租
11、赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责令停止使用的，不宜认定合同无效。对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所，如果标的物的出租不符合消防法的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。上述两种意见，我们倾向于后一种意见。当否，请批复。附：中华人民共和国消防法第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的
12、建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。相关案例：【审判名称】：梁汇钊与佛山市南海区民政局房屋租赁合同纠纷上诉案【审判程序】：二审【案件分类】：民事【公布号】：【裁判文书字号】：佛
13、中法民五终字第202号【裁判文书类型】：民事判决书【裁判时间】：二五年六月八日【受理法院】：广东省佛山市中级人民法院【案例全文】：梁汇钊与佛山市南海区民政局房屋租赁合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书佛中法民五终字第202号上诉人梁汇钊，男，1963年4月22日出生，汉族，住所佛山市南海区黄岐街道办六联北村。委托代理人谭建彬，广东雅信律师事务所律师。委托代理人潘洁颜，广东雅信律师事务所律师助理。被上诉人佛山市南海区民政局。住所佛山市南海区桂城街道办南新四路一号。法定代表人廖先伟，局长。委托代理人曹建宇，广东中信致诚律师事务所律师。委托代理人唐达，广东中信致诚律师事务所律师。上诉人梁
14、汇钊与被上诉人佛山市南海区民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院南民三初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院认定：XX年5月20日，原告以“佛山市南海区黄岐长江宾馆”的名义与被告签订了房屋出租合同并经佛山市南海区公证处公证。合同约定：被告将位于佛山市南海区桂城街道办桂澜路成人学校侧的彩票中心办公楼的部分楼层出租给原告；从大楼通过建委整体验收之日起3个月后为开始计算租金起始日，租赁期限为XX年6月1日至2023年5月31日，租期20年；租金的计算标准，第1-3年每年70万元，从第4年起每年按5%递增，租金按月交收，原告在
15、每月10日前将月租金存入被告指定帐户；合同签订后，原告立即支付被告20万元作合同履行保证金，在合同履行完毕后由被告退回原告，不计利息；原告租赁房屋作酒店用途，可以装修但不得改变主体结构，大堂及各楼层内装修及水电、消防安装等设施由原告自行解决、费用自理；被告提供大楼的全套图纸给原告使用，大楼交付使用时要通过质检站验收，保证土建主体工程合格等；违约责任，原告自行终止合同或因原告原因导致合同解除的，装修归被告所有且保证金不退回；被告无故提前终止合同的，须提前三个月通知原告，原告有权要求继续履行或赔偿相关损失。XX年9月30日，原告向被告支付了20万元合同保证金。XX年6月16日，被告向原告发出关于终止我局与你宾馆签署的的通知，要求单方终止合同。被告所出租的房屋用地是以出让方式取得的，办理了规划报建手续，但尚未办理房屋所有权证，也尚未进行综合验收。由于建设房屋占用了福利基金，经南海区政府同意，该房屋产权以资产置换形式移交给区城市建设投资有限公司。原审判决认为：原、被告所签订的房屋出租合同符合平等自愿、协商一致的原则，双方的意思表示真实，签订合同时，被告对房屋有相应的处分权，合同内容并没有违反法律或行政法规的强制性规定
