物业管理常见纠纷及法律对策

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1、18.11.2,1,物业服务常见纠纷与法律对策,钟 冰,18.11.2,2,案 例,某业主在小区内撞到离地不足2米的道旗上，六级伤残，谁承担责任？,18.11.2,3,学习目的,1、了解物业管理实务中的常见纠纷产生原因，减少纠纷发生；2、探讨应对的基本方法，及时解决纠纷、尽可能的规避风险。,18.11.2,4,主要内容 三类七种常见纠纷及法律应对,一、物业欠费 二、物业服务 （一）装饰装修管理服务违章搭建 （二）车辆停放服务乱停放、车辆丢失或受损 （三）共用部位、共用设施设备、场地等的维修和管理 （四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （五）其他增值服务 三、物业公司参与业主自治活动,1

2、8.11.2,5,一、物业欠费,（一）物业费常见纠纷类型（二）欠费纠纷法律应对（三）实务中的应对措施,18.11.2,6,（一）物业费常见纠纷类型,1、收费标准2、无书面合同3、收费时间4、 履约标准5、合理性相关纠纷,18.11.2,7,1、物业费标准,（1）物业费、车位服务费超政府指导价、未经物价部门审核例：上海物业费投诉，武汉车位服务费投诉（2）物业服务收费的收取与当地政策不符例：鞍山市物价部门文件，不准收取装修管理费,18.11.2,8,政府指导价,物业服务收费管理办法 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格

3、主管部门会同房地产行政主管部门确定。,18.11.2,9,政府指导价,上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法规定“超过最高服务等级收费标准的确定：业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证论证提出相适应的收费标准，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。”武汉市物业服务收费管理办法实施细则“普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。”,18.11.2,10,违反后果,物业服务司法解释：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规

4、、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”价格违法行为行政处罚规定“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿”,18.11.2,11,政府定价应对,1、制作合同时应考虑当地政府的规定。2、如有特殊原因超出政府指导价，要寻求解决途径 。没有必要对抗政府，有指导价规定的，应按指导价来操作。反对指导价，应当从立法反馈、讲座等其他方式进

5、行。,18.11.2,12,2、缺乏书面合同引起的纠纷,（1）代收费纠纷例：代收水费纠纷（2）事实合同纠纷例：物业服务合同期满后未签订书面合同,18.11.2,13,3、收费时间纠纷,（1）建设单位已竣工未交付期间的物业费问题：单栋住宅分期销售与交付（2）业主因自身原因未交接、未居住房屋物业费收取,18.11.2,14,4、履约标准纷纠,业主主张物业公司提供的服务达不到合同约定，要求减少物业费或者拒交物业费,18.11.2,15,例1：采光井未打扫业主减少物业费诉讼,业主认为其地下室北侧采光井（也是管道井）长期（一年以上）不打扫，卫生状况很差，导致其无法开窗通风，因此物业服务不到位，要求法官酌

6、情减少物业费。例2：因居家被盗等，认为物业未尽管理义务，拒交物业费北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。,18.11.2,16,物业服务司法解释,“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”,18.11.2,17,如何应对（以居家被盗为例）,1、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律关系。特别是，酬金制中的物

7、业费是业主的共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。2、区分被盗事件中物业公司有过错承担责任，协助处理被盗事件。 注意：保留履约证据,18.11.2,18,5、合理性相关纠纷,（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费（2）业主以物业费列支范围不合理进行投诉（3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积 （4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物业服务费,18.11.2,19,（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费,例：一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录：2000年3月8日，深圳市物价局和住宅局联合下发通知， “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分。” 沈

8、价发2004125号关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知第五条规定，高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。”,18.11.2,20,（2）物业费列支范围引起的投诉,戴德梁行案：深圳东海花园二期（独立物业管理区域）有住户1147户，收取物业管理费的面积为172940平方米，物业管理费价格4.9元/每平米，实行酬金制。2008年成立业主委员会，并在近期首次对戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司在小区的物业管理项目账目进行了审计。审计报告指出，九年共计将近8000万元的物业管理费收入中，有2800余万元的账目支出，物管

9、公司无法提供相关凭证，500多万元的支出项目涉嫌侵犯业主权益。,18.11.2,21,5、合理性相关纠纷,（3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积 （4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物业服务费,18.11.2,22,（二）欠费纠纷法律应对,1、收费不违反法律、法规、部门规章规定或合同约定。除违反法律规定和合同约定的收费，其他不能拒交。对于有争议的收费，合同中要约定明确。2、应对履约标准纠纷，履约应有明确记录。3、促进地方立法对物业费的规定。,18.11.2,23,欠费纠纷诉讼中的注意事项,1、诉讼时效期限和中断2、书面催收和证据保存3、争议解决方式的选择,18.11.2,24,1、诉讼

10、时效期和中断,民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”民法通则第136条规定：“下列时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。”,18.11.2,25,关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第十条 具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当

11、事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。,18.11.2,26,2、书面催收和

12、证据保存,物业服务司法解释“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”注意事项：（1）拟通过诉讼催缴物业费的，之前要先向业主发出书面催交通知。（2）书面催交；文件上注明业主补缴费用的合理期限；保留书面催缴的证据。（3）直接送达的，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收，保留签收回执。直接送达被拒绝的，可以采取挂号或特快专递邮寄送达的方式。以挂号或特快专递送达的，应在邮件封面备注“对项目栋室催缴物业服务费的催收函”，邮寄后及时从邮局取得回执并存入档案，避免超过邮局的保存期限，将无法取得回执。,

13、18.11.2,27,3、争议解决方式的选择,诉讼？仲裁？,18.11.2,28,（三）实务中的应对措施,1、收费标准符合法律、当地规定和惯例2、物业费列支要能经得起审计3、加强和业主的沟通，提高客户满意度4、业主入住时签署代扣物业费协议注意：不能采取断水断电措施催缴物业费,18.11.2,29,二、物业管理服务纠纷,（一）装饰装修管理服务违章搭建（二）车辆停放服务乱停放、车辆丢失或受损（三）业主共用部位、共用设施设备等的维护和管理 （四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（五）其他增值服务,18.11.2,30,物业公司责任的产生根源概述,（一）违约风险：合同义务、法定义务合同：物业服务

14、合同、前期销售承诺、物业说明书等说到做到，不能将内部要求做外部宣传（二）侵权风险：过错；无过错：特殊情形。,18.11.2,31,（一）装修管理服务违章搭建,1、什么是违章搭建 2、如何对待业主的装修搭建行为3、物业公司在装修管理中的地位4、处理违章搭建纠纷的注意事项,18.11.2,32,花园内盖起两层楼。,18.11.2,33,住宅室内装饰装修管理办法,第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的

15、砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。,18.11.2,34,区分所有权司法解释,第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法

16、作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。,18.11.2,35,2、如何对待业主的装修搭建行为？,（1）分清专有部分还是共有部位（2）违章搭建的民事责任（3）根据行为的危害性作出不同处理,18.11.2,36,（1）分清专有部分还是共有部位,物权法第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”,