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1、没有办理备案的房屋租赁合同有效没有办理备案的房屋租赁合同有效, ,但但 是不能对抗善意第三人是不能对抗善意第三人. .篇一：商品房合同备案登记能否产生对抗第三人的效力商品房合同备案能否产生对抗第三人的效果近两年随着房地产市场总量的增加和购房者逐渐理性的购房行为，房地产市场告别了火热销售的局面，迎来相对的冷淡期。再加上，XX 年以来地方政府整顿房地产市场的铁腕力度，使得很多开发企业的在建（手续不完善）项目，因不能销售而出现资金断档的状况。从而诱发，个别房地产开发企业将公司开发的具备预售许可证项目的房屋一房二卖、甚至一房多卖，以解决公司的资金问题。在购买商品房的时候，绝大多数购房者也都会做出一些行
2、为，以避免开发企业将已购房屋再出售给他人，最常见也是最容易想到的就是：和开发企业签订正式的商品房买卖合同，并在房管局办理商品房买卖合同备案手续。大多数购房者也认为，一旦办理了商品房合同备案手续，开发商就不可能再将该房屋出售给第三人，也就相当于自己已经取得了该房屋的所有权。那么事实上，依据我国法律物权法，商品房合同备案的效果是否真的像大多购房者认为的那样呢？根据我国物权法 ，不动产的权属以办理登记为准，只有办理了权属登记，该不动产才能确定权利人，并对抗第三人。这里的登记和上面提到的商品房买卖合同的登记是完全不同性质的两种行为，也必然产生两种不同的效力。商品房买卖合同备案登记是依据城市房地产管理法
3、 、城市房地产预售管理办法等法律、法规，政府行政单位做出的一种行政行为，立法目的是为了有效管理商品房的销售行为，尽量防止开发企业一房二卖。备案登记一旦做出，除非经开发企业和购房人共同申请撤销备案，该房屋不能再登记备案给其它购房人。但是，这并不能避免开发企业在隐瞒事实的情况下，将该房屋再次“出售”给其它善意第三人，而不办理合同备案，甚至可能将该房屋实际交付给善意第三人。这种情况发生后，依据物权法产权登记后才能对抗善意第三人的原则，恐怕在先办理合同备案登记的购房人和在后未办理备案的购房人之间并不一定存在取得房屋产权的先后次序。因此，建议购房人在办理完成商品房买卖合同备案登记后，依据物权法 ，再花上
4、一点点的时间申请商品房预告登记，这样才能确保房屋权利不受侵害。王 庆 刚河北张金龙律师事务所律师 二零一六年一月十九日篇二：谈未办理房屋租赁登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力谈未办理房屋租赁登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力 案情原告回迁一处临街住房，遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店，故与原告订立一份房屋租赁合同，约定上打租，年租金 3 万元，暂定租期为 2 年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效，不受法律保护。焦点未经房产管
5、理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力处理这是一起典型的房屋租赁合同纠纷。该租赁合同未经登记备案是否影响合同效力，对此有两种不同意见：一种认为，该合同有效。理由是房屋租赁合同登记备案是房产管理部门行政行为，违反与否不影响民事权利设定。房屋租赁合同登记备案制仅具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，是指房地产权利人转移和设定依当事人的意思表示即发生法律效力，如其转移和设定权利对抗第三人时，必须登记。据此理论，本案原、被告签订房屋租赁合同前属于真实意识表示，只要双方合意即应认定该合同有效。另据合同法解释规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手
6、续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移” 。故本案应判决被告给付拖欠租金及立即腾房；另一种意见认为，该合同无效。理由是城市房屋租赁管理办法第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应自行向地市、县人民政府申请，经市县人民政府地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证 ” 第十七条：“房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。 ”因此，我国房屋租赁是实行要件主义，即指房地产权利的转移和设定必须登记才能发生法律效力。本案依此观点应认定合同无效。故本案应判决合同无效，返还财产退还租金，给付使用费。目前，我市今年已向社会发布通告，房屋租赁必须到所在地房产局办理登记
7、备案及到公安机关办理出租许可证等手续。但是，长期以来，由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些。根据合同法规定，当事人违反法律、行政法规的行为而订立的合同应认定无效。篇三：登记备案对于租房协议的影响浅析登记备案对于租房协议的影响浅析租赁房屋是否需要进行登记备案？这是困惑许多客户的问题。根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 ” 建设部城市房屋租赁管理办法第十三条规定：“房
8、屋租赁实行登记备案制度” ；第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续” 。第十七条：“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证 ”以上法律法规确立了房屋租赁合同登记备案的制度。但实务中，许多承租方签订了租房协议，要求出租方配合办理登记备案，却被出租方告知不需要办理此项登记备案，或者会出现出租方找出种种理由不愿配合办理登记备案的情形。那么，房屋租赁协议的登记备案对租赁当事人究竟有无意义？以下做简单的分析。 根据有关房屋租赁合同的规定，房屋租赁合同属于诺成合同，即
9、租赁当事人约定的生效要件具备时，且合同内容合法，租赁合同即为合法有效，对合同当事人具有约束力。而有关法律法规规定的“登记备案制度”仅作为行政机关的管理行为，其登记与否并不影响房屋租赁合同的合法生效。即租赁当事人不能仅以租赁合同未经登记备案为理由而主张房屋租赁合同无效。国家制定登记备案制度的立法目的主要在于两个方面。其一，国家采取房屋租赁登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止出租人违法出租房屋；其二，房屋租赁行为是具有物权性质的债权行为，具有一般债权所不具有“涉第三人”的性质，国家采取房屋租赁登记备案制度，以期更为有效保护租赁当事人及第三人的合法权益。租赁房屋而产生的涉第三人权利亦可分为不需
10、要履行任何登记备案手续即可产生的对抗权利以及需要履行一定登记备案手续方可产生的对抗权利。承租人享有的针对第三人的“优先购买权”是不需要履行登记备案手续即享有的权利。房屋出租方在租赁期间将其出租的房屋出卖，在同等条件下，出租人拥有优先于其他人购买该出卖房屋的权利，为法律直接规定产生。但如果出租方违法的“一屋多租” ，在先的承租人是否可以直接产生对抗第三人的权利？上海市房屋租赁条例第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。 ”因此可以判断，根据法律法规，这种保护并不像前述“优先购买权”属于法定
11、的权利，而是采取“未经登记备案，不得对抗第三人” 。即享受对抗第三人的权利的前提，是房屋租赁合同已经按照有关法律法规的规定在规定的部门办理登记备案手续。假设现有承租人 A 承租出租人 B 所出租房屋，双方签订的租赁合同合法生效，但没有向有关部门办理租赁合同的登记备案手续。如果此后出租人 B 又与 C 签订房屋租赁合同并向有关部门办理租赁合同的登记备案手续，则 A 虽然先于 C 签订的房屋租赁合同，仍然会因为其租赁合同不具有“对抗第三人”的效力，承担不利法律后果的风险。由上述举例可知，对于房屋租赁合同的承租人而言，租赁合同的登记备案是对其合法权益保护的法律手段之一。如果不进行租赁合同的登记备案，
12、虽然对于房屋租赁合同本身的生效及履行不会造成不利影响，但因无法对抗第三人，则一旦出现纠纷不利于保护承租人的合法权益。因此，对于承租人而言，需要重视房屋租赁合同的登记备案。篇四：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详读最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依
13、照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福
14、利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法
15、庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建
16、造的供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度， 城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。 （未登记不影响合同效力）若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时
