丰盛町商业步行街沙龙分享,2009.10.23,主要话题：,PART A,如何塑造中心西商业价值，最大化放大地铁作用， 颠覆深圳地铁商业前期败笔印象,如何通过项目价值筑立，定义深圳一手商铺历史 最高售价——50万/平米,PART B,现场包装,市场推广,,高调围墙、创意模型的最大化利用,明星代言,,样板房个性展示,以终端消费群带动价值,市场声音结合现场展示，最终达到效应最大化！,,车公庙区段深南大道两侧 北侧从财富广场到万轩国际 南侧从有色金属大厦到大庆大厦 东西全长500米 总建筑面积：26624.5 ㎡ 分A\B\C\D四区 车位：168个 楼层：除D区外，各地下两层，负一层露天/负二层接驳地铁,项目介绍,项目处于交通要塞位置 C区与地铁对接,深南路沿线途经42条公交路线和地铁一号线，而项目距离广深高速入口仅100米区域价值,,,广,深,高,速,本案,项目周边聚集高端住宅区 常住人口达 5 万,本案位于深南大道两侧，临近高档住宅区香蜜湖与园博园，高消费群体密集区域价值,数据来源：深圳国土局,高级写字楼白领云集 项目两侧共 19 座写字楼 区域办公面积超过310万平米 白领过50万人,区域价值,项目区域价值总结,1、市场稀缺机遇 2、高端消费力聚集 3、极其便利的交通,1、填补片区零售空白 2、项目处于交通要塞位置 3、项目周边聚集高端住宅区 4、高级写字楼白领云集 5、深南大道南北步行交通枢纽,,全国首个露天地下阳光街,国内首个及唯一“天窗式”地下街，引入自然阳光，营造地上商业街区氛围。
本体价值,填补片区集中商业空白,车公庙商务区 首个 也是唯一一个 集中式商业项目 集餐饮、服饰、休闲为一体的时尚商业街区，填补商圈空缺,本体价值,建筑设计风格独特 深南路上又一标志性建筑,本体价值,A 区,B区,C区,C区,,,,,B区,,各国建筑精髓汇聚,A区：六七十年代美国曼哈顿街区风格,B区：欧洲古典小镇街景,本体价值,深南路上又一标志性建筑,C区：澳大利亚新西兰现代欧陆风情,D区：蓝白色调为主，地中海风格,本体价值,5大广场 22个出入口 全天候吸纳地面人流,本体价值,3-50平米纯街铺 整体超过90%超高实用率,本体价值,深南大道南北步行交通枢纽 地下多重循环交通网络,AC区无缝连接地铁四个出入口； B区无缝接驳现有地下人行隧道； D区直接贯通深南大道南北两侧,本体价值,无缝连接东海商务中心 商机共享,东海商务中心 占地面积：34805㎡ 总建筑面积510000 ㎡总体规划： 2栋写字楼 2栋商务公寓 1个白金五星酒店 1个主题购物中心,,东海购物中心,丰盛町D区,丰盛町D区负二层无缝连接东海购物中心,本体价值,顶级商业物管 统一规划运营,引入全球五大行之一的“高力国际”，全程托管。
本体价值,发展商自己持有70%，统一经营 后期保障！,甲方占大头， 业主有保障！,本体价值,推出至今倍受市场关注！ 销售速度及价格均创同类产品第一！,北区（即A区）年初推出107套，时至4月中旬全部售罄均价15万/平米； 南区首批50套单位5月下旬推出，至6月中旬全部售罄均价20万/平米； 现主推南区第二批单位（即D区） ，共计49套，主力面积区间：套内建筑面积10—20平米，均价14万/平米，为整体项目性价比最高部分；,本体价值,商客关注度高 招商推广开始仅两周,入住商家即超过50家,3000批的租客上门，寻求合作 当前实收租金水平800—1200元之间，最低租金也能保证投资者5%的回报率,本体价值,项目本体价值总结,1、全国首个立体阳光街 2、主题广场及欧陆街 3、丰盛町全场运用仿真景观 4、区域性地标——钟楼 5、业态规划，统一经营 6、强调个性、原创的新兴行业 7、三百米长酒吧风情街 8、深南大道南北步行交通枢纽 9、高力国际物管顾问 10、无缝连接东海购物中心,,1、自然阳光街区 2、建筑特色及概念 3、统一规划经营管理 4、金牌管家顾问——高力国际 5、东海相连商机共享,市场相似产品对比,优 势,处车公庙黄金地段 深南大道写字楼两侧 交通便利 并连接地铁站 建筑风格鲜明 全国惟一 所处地段昭示性 好具备成为未来深南道上又一名片的潜力 市场同类性质产品稀缺 关内纯商业步行街更是惟一 片区商业空白，同区域不断升级的商务属性不匹配 产品结构特色鲜明，连通深南两侧 给往来南北的行人提供了便利的交通,劣 势,易被人错误理解为单一的地铁商业或地下商场 新型产品，市场接受 尚需时间 部分铺位面积过小 客户对其如何使用易产生疑惑 纯商业项目 购买门槛较高 五成十年 纯投资类型产品 客群小 工程复杂，在竣工前，项目昭示性好、街区建筑特色鲜明这一特色难以表现，反而成为营 销阻力,从产品自身看优势与不足,摆在我们前面的问题,深圳市场上没有类似产品，地下铺VS地面街铺 概念 客户 认知度低 相关产品——地铁物业，在深圳没有成功案例，多为 反面教材致使 客户接受度低 商铺对比其他投资产品单价高，客户价格抗性大,来自市场,来自开发商,开发商对产品开出了天价 需要在产品入伙前完成销售，销售周期短 对推广渠道使用谨慎，推广预算很低 发展商非品牌开发商，缺少经验，且固执,我们的解决动作,针对市场,寻找价值参照系,针对推广,把钱用在刀刃上 精准发力,,,针对产品,,深挖产品价值点,针对市场,寻找价值点,销售话述,每日梳理，根据客户反馈灵活调整,讲述着重点（按照时间推移）：,建筑风格,,与东门、华强北旺铺对比,长期保值，一铺养三代,车公庙集中商业,,,工作：对市场上二手商铺的了解＋客户语录的梳理,,与基金、股票投资产品对比,针对产品,内部为参照系,推售策略,优质产品与一般产品互为价格杠杆，搭配分期推出，保证均匀走量。
售价：C2区＞C1区＞ B1区＞ B2区＞ D区,价格较高区域,价格较低区域,大原则：高低价搭配，通过价格杠杆引导各类客户成交,,,第一阶段：“C1区+D区”,第二阶段：“B1区+B2区”,C2根据情况持续渗透至一、二阶段,,以“C1区+D区”组合举例分析,1、两个区域互为价值标杆 实力较强客户以C1区综合质素高于D区吸引其至C1区；实力较弱客户以D区价格优势吸引其至D区 2、产品线丰富 既有开天窗、带广场、接驳地铁的C1区，又有完全处于地下、连接深南路南北两端、未来与东海商务中心接驳的D区，客户可以根据自身喜好拥有更多选择 3、与A区价格具有一定承接性 D区价格是南区最低的区域，较为接近A区，对于项目价格的走势具有承接和缓冲的作用，客户较易接受,针对产品,内部为参照系,推售策略,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 围墙,施工围墙位于深南大道两侧车公庙区段,天然具有良好昭示性 充分利用此昭示面，节日、销售重大节点、释放项目信息 画面推广语更新：“29万人流” →“不主宰时尚 就消费时尚” →“买铺就买丰盛町” →“50万白领再造华强北奇迹”,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 派单,地点选择：山姆会员店、东门、华强北、车公庙 时间：2-4天密集式覆盖同一地点 配合动作：校园招聘+产品培训+定岗定责+绩效评估 礼品选择：丰盛町购物袋,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 老带新,效果评估：“老业主购买+亲友介绍”占约一半比例 告知途径：短信+销售代表call客 成交奖励：新老业主各1个点,南区首批成交客户认知渠道,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 区域话题,”车公庙的日与夜“ —征文、摄影、绘画大赛,通过1328个奖品，在车公庙区域形成话题，彻底炒热区域 摄影协会、深圳晚报、作家协会的参与很好提升了活动公信力,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 招商&销售互为借力,品牌商家的进驻为买家带来信心,热销信息也为招商带来帮助 借助销售活动”车公庙日与夜”,植入招商调查问卷,了解第一手消费力资料 招商与销售共享推广资源,降低成本,针对推广,精准点式发力,低成本营销之 街区体验,解筹前一天，新老业主的街区体验为良好解筹率打下基础。
曾子墨、吴庆洁的到场营造了良好的现场气氛附件： 现场展示整改建议,一、整改原因：目前现场存在昭示性不强，导示性不足，信息传递不清的问题；配合3月底4月初项目信息集中爆破策略，率先预热市场；春节已过，目前围板风格、内容需更新 二、整改内容：围版信息；围板导示；营运中心入口包装；营运中心现场包装；未来看楼动线包装 三、整改目标： 提升项目运营中心的昭示性、导示性；提升项目形象；使公众直观认识到丰盛町是怎样一个项目、目前进展；增加上门客户数量一、改变现有表现形式，突出商业氛围以图片+文字，图片为主，文字为辅的形式将项目的业态情景，清晰， 直观地呈现给受众简明扼要，明确的让受众知道丰盛町是怎样一个产品，现在是怎样一个阶段！二、改变诉求方式，使受众能清晰了解项目最新动态从单方面的告知，转为双向的，互动的方式配合清爽简明的画面，让受众感知到项目将给他带来的价值现场展示整改思路,,外街,整改动作 1 —— 项目围板,,,,,,,,,,,,,,,,内街,现有围板形象，主要以展示项目产品特色为主诉求对象单一，表现形式简单，主要针对买家与租客结合下阶段推广主题，现将对围墙形象进行调整 正面深南大道的外街围板，将主要展现项目本阶段的推广主题，即“丰盛町，深圳人的时尚新宠！”围板具体内容将以项目街区情境图加旁白的形式来表现。
临靠周边写字楼的内街围板，以感性的对话性语言＋街区效果图的形式来表现 ABCD四个区域的围板表现形式，以片区主要业态形象设计表现文字信息单一，与受众缺少互动难以引起关注 图片信息告知不清，难以使受众明白图片表示的意思 建议将图片直接将项目各区业态情境表现出来 如：A区精品电玩，B区休闲酒吧，C区时尚品牌，D区潮流配饰 项目导视信息告知不清，且重复频率低不突出 建议将“项目名、运营中心开放、号码、指示箭头”合为一个整体，每隔一个画面出现一次整改动作 1 —— 项目围板,,,,,,,,丰盛町运营中心 租售专线 82800818,,,丰盛町运营中心 租售专线 82800818,,丰盛町运营中心 租售专线 82800818,,将各区内街围墙信息以感性文字+图片的形式表述 如：憧憬，是一种美好的未来！ 上班车公庙，逛街丰盛町！ 楼上办公，楼下逛街 29万人潮，19栋写字楼整改动作 1 —— 项目围板,,,,憧憬，是一种美好的未来！ 丰盛町楼上办公，楼下逛街！,丰盛町运营中心 租售专线 82800818,,,,,,,,,,,,,,,,运营中心主要接待的为深南大道自西向东的车流，和泰然九路自南向北的车流。
即最能对这两个方向的来车起导示作用的位置是：C区西侧的三块围板能否用好这三块围板对吸引客户上门非常重要深南路西往东,,,,,导示 3,导示 1,导示 2,,,泰然路南往北,整改动作 2 —— 项目导示牌,导示 1,保安,目前画面内容仍以展示项目产品特色为，与受众互动不够 板面右上角运行中心指示箭头，指式功能弱虽有小围板辅助，仍不容被客户发现 建议将右上角箭头改为转向箭头 围版部分将转角箭头取消，单上项目案名，并将两个为围版高度调整一致整改动作 2 —— 项目导示牌,导示 1,将C区南面内街临泰然九路的围板上改为：“欢迎光临丰盛町运营中心+指示箭头”的信息，以便泰然九路自南向北的车流清晰的找到项目运营中心地址整改动作 2 —— 项目导示牌,导示 2,欢迎光临丰盛町运营中心,,,欢迎光临丰盛町运营中心,,,,,将东侧临辅道入口的两块围板合为一块，两块围板上“欢迎光临丰盛町运营中心+长指示箭头”的信息便于标识运营中心名称和指示箭头符号。