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1、存档日期：存档编号：存档日期：存档编号：本科生毕业设计（论文）本科生毕业设计（论文）论文题目：论文题目： 姓名：姓名： 系别：系别： 专业：专业： 年年级级、学学号号： 指导教师：指导教师：江苏师范大学科文学院印制江苏师范大学科文学院印制江苏师范大学科文学院学位论文江苏师范大学科文学院学位论文独创性声明独创性声明本人郑重声明：本人所呈交的学位论文是我在老师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。本人承担本声明的法律责任。学位论文作者签名
2、：日期：房地产行业上市公司的盈利质量分析房地产行业上市公司的盈利质量分析摘要摘要房地产作为我国经济发展当中的重要产业，拥有较强的盈利能力和经济规模。该行业中的上市企业，其经营利润一直居高不下，但其盈利质量水平如何，却少有人进行研究。实际上，决定企业发展前景的指标中，盈利质量重要性远高于盈利额，关系了投资、经营及社会各方利益均衡。据此，通过研究我国房地产行业的经营发展现状，深入分析关于盈利质量评价的指标及理论。在此基础上，以我国上市房地产企业的经营数据为基础，构建综合评价模型。结合相关结论分析，我国房地产上市企业的盈利质量一般，内部差异较大，尚需进一步提升。关键词关键词 房地产行业 上市公司 盈
3、利质量分析AnalysisontheprofitqualityoflistingCorporationintherealAnalysisontheprofitqualityoflistingCorporationintherealestateindustryestateindustryAbstract: Real estate as an important industry in Chinas economic development, has a strong profitability and economic scale. Listed companies in the industr
4、y, its operating profit has been high, but how the quality of its earnings, but few people do research. In fact, the indicators of the development prospects of enterprises, the importance of earnings quality is much higher than the amount of profit, the relationship between investment, business and
5、social interests of all parties. According to this, through the research of the real estate industry in our country, the current situation of the management and development, in-depth analysis of the quality of earnings evaluation index and theory. On this basis, the comprehensive evaluation model is
6、 constructed based on the data of the listed real estate enterprises in our country. Combined with the relevant conclusions, Chinas real estate listed companies earnings quality in general, the internal difference is larger, still need to further improve.Keywords: Real estate industry listing Corpor
7、ation profit quality analysis目 录一、绪论一、绪论 .- 1 -（一）选题背景.- 1 -（二）研究框架与内容.- 1 -二、我国房地产行业概述二、我国房地产行业概述 .- 4 -（一）房地产行业在国民经济中的地位和作用.- 4 -（二）房地产行业特点.- 5 -（三）我国房地产行业发展历程.- 6 -三、房地产上市公司盈利质量影响因素分析三、房地产上市公司盈利质量影响因素分析 .- 8 -（一）盈利质量理论.- 8 -（二）盈利质量评价指标的选取.- 8 -（三）上市房地产公司盈利质量影响因素分析.- 10 -四、上市公司盈利质量综合评价模型与实证分析四、上市公
8、司盈利质量综合评价模型与实证分析 .- 12 -（一）我国房地产行业描述统计性分析.- 12 -（二）房地产上市公司盈利质量的主成分研究.- 13 -1.基本原理- 13 -2.基本分析步骤- 13 -（三）房地产上市公司的盈利质量实证研究.- 17 -1.设计变量- 17 -2.数据来源- 18 -3原始指标的主成分分析.- 18 -4.综合评价分值 F 分析- 21 -五、结论与政策建议五、结论与政策建议 .- 22 -（一）分析结果.- 22 -（二）政策建议.- 22 -参考文献参考文献 .- 24 -致谢致谢 .- 25 -一、绪论（一）选题背景（一）选题背景近几年，房地产市场让众多
9、消费者和投资商不断观望，关注力度居高不下，大部分投资者和专项研究人员也使用多种渠道和方法，建立多项关于研究房地产市场盈利质量的分析研究模型，希望能够较为深入地研究该行业的盈利情况。多年以来，房地产行业不断被爆料出众多上市公司财务造假等新闻，致使本是趋之若鹜的投资市场被迫停滞，众多消费者开始理性面对投资，在进行最终决策时注重小心谨慎原则。在这些数字报表之下，逐渐明白投资收益并不是单纯地从所看到的报表上的数字反映出的结果，就是上市公司企业在经济发展中所取得的成绩。这只是众多投资因素中的一项，投资者需要从更深入的角度选择投资依据。特别是针对房地产行业，这种投资金额较高的产业，要从多方位考虑和估算其利
10、益最大化，要关注其盈利质量。作为我国经济发展的重要基础支柱，无论是对社会经济影响的作用还是对消费者投资利益的发展，房地产行业的影响力不可小觑。只有深入剖析房地产行业的盈利状况，评价其盈利质量，才能对投资者投资、社会发展提供重要的参考依据。最终，通过科学分析该行业的盈利质量，才可以有效地理解房地产行业上市企业能否保障经济稳步发展，其持久发展对整个社会生产力发展，以及促进各行业经济稳步提升的重要影响。（二）研究框架与内容（二）研究框架与内容1.本文的研究框架如下所示。问题的提出2.研究内容本论文所阐述的重点在于已产生的研究结果的基础之上，解释为如何保持盈利的稳定性，可持续发展性，如何提升利益总额，
11、保留充足的现金。第一章：阐述全文的选题意义、研究思路。第二章：系统简洁地分析我国要房地产发展的过程、行业特征相关文献综述盈利质量的理论探讨概 念 界 定影 响 因 素甄别 盈利 质量基于资产负债表基于损益表基于现金流量表盈利质量的分析体系盈 利 稳 定盈 利 增 长盈 利 金 额现 金 充 足建立相关评价模型对策建议结论和社会地位。第三章：房地产上市公司盈利质量评价指标设计及影响因素，分析房地产盈利质量的主观概念和影响因素。第四章：本章在上述理论分析的基础上，结合上市公司的市场经营数据，构建评价模型，得出基本结论。第五章：结论及政策建议，该章节是对全篇文章做出总结，阐述最终观点及发现的各项研究
12、结果，并对进一步研究做出展望。二、我国房地产行业概述（一）房地产行业在国民经济中的地位和作用（一）房地产行业在国民经济中的地位和作用在当今社会经济发展中，房地产行业既为国民经济的重要基础和促进市场发展的优先产业，首先要了解房地产行业的概念和性质等详细内容，并结合详细调研结论做出总结。房地产产业本身的概念，可以概括为：客观存在的一项有形产业和一项法律权利。所谓客观存在的一项有形产业，房地产包括土地本体和建立在土地之上的不可移动性能的建筑物。而地产是指土地包含一定空间，不仅仅是地表所有的建筑物，也可能会是地下建筑。在房地产本身优质的特征下，越来越多的人开始以消费与牟利的手段进军地产市场。这种利益表
13、示为房地产本体所产生的各项经济利益以及攀附的各项权利。具体地位：房地产属于基础性产业。在社会经济效益中，房地产给社会所提供的产品具有双重属性。一方面拥有着满足消费者居住基本资料，为消费者的生活便利提供服务。另一方面，建造了商铺、工厂、写字楼等办公区域，满足生产经营需要，带动社会稳步发展，提升国民经济水平，实现国民经济水平安居乐业的理想化生活质量。房地产行业又是先导性产业。自 1998 年起，受到社会经济发展的影响，人们逐渐开始重视住房需求，房地产行业的兴起是加剧经济脚步的重要影响因素。随着房地产消费逐渐被人们接受，各式各样的消费理念腾空而起，以教育、活动、文化、医疗、商业等为主导的大范围物质载
14、体伴随房地产市场的崛起而满足了空间条件，各项经济活动的开展都必须以空间载体为基础，物质载体以辅助为必要条件。经济的发展就逐步以房地产行业作为奠基石，驱之向前。由于房地产市场的链接点众多，波及面广泛，产业间的关联度密不可分，在国内经济发展上又是新的基础点，有着举足轻重的作用。综上所述，国家的繁荣稳定、人民群众的居住稳定，皆离不开该产业的支持。具体作用：伴随着房地产行业的起步直接影响到社会经济的利益增长，房地产业的开发作为城市发展的先导性行业，带动住房、教育、医疗、商业等设施设备的完善，对于城市建设及规划起到了推动作用。带动社会有形产业、无形产业的经济同步增长。房地产的落定带动周边商业、教育、医疗
15、等有形资产消费，房地产本身也作为一个消费群体被社会所推崇。不仅本身为社会的经济繁荣做出贡献，还加大了人民消费力度，提升人民群众的生活消费质量，完善落实社会经济稳步增长，与我国多项重金属业，装饰业，建筑业等有着紧密联系，也从侧面带动旅游业，园林，咨询，金融等行业的兴起。增加社会资金收入，为现代化产业积累资金。房地产中涉及到强有力的作用是作为国家和地域性财政政策开辟资金来源。更重要的是房地产本身能够通过提供税金和利润等，直接增加国家财政收入，为国家整体经济做出强有力的依据。改善居民居住环境，提高生活品质。在社会的不断前进中，房地产也做出更新化的自我调整。伴随着居民生活水平的不断提升，对于住宅的要求
16、更是日新月异，房地产在不断的完善居住条件，居住品质，以高品质的生活为自我要求。高质量的住宅品质必定使劳动力在扩大生产的过程中全面稳固发展。（二）房地产行业特点（二）房地产行业特点房地产企业开发建造用于直接销售创造经济收入的对象便是房地产。在房地产的开发建筑中，房地产作为基础建设的行业，受到多方位的推崇，也受到政策的极大鼓舞和推动。1.房地产的自然特点a、位置的不可移动性和品质的差异化b、消费者的需求普遍性c、自身价值的不可确定性d、供给稀缺性e、商品耐久性f、用途多样化2.房地产的社会特征a、房地产在销售过程中受到法律影响b、房地产开发多受政策影响，经济体制改革影响价格浮动c、区域性房地产和消费者之间多有民俗习惯等相联系3.我国现阶段房地产行业的特征a、房地产商业用房和销售比例增大，个体购买者增加b、行业垄断竞争加剧，上下价格调整浮动过大，企业尚未出现品牌影响力c、房地产经济区域面狭窄，依赖金融产业，银行信贷等成为唯一融资渠道，应多加开拓新经济方式d、房地产价格目前持续上涨e、局部泡沫型经济逐渐蔓延开来（三）我国房地产行业发展历程（三
