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1、重庆合川钓鱼城半岛项目 可行性初判,重庆鼎合房地产顾问有限公司 2011年10月,目录,一、合川城区城市概况 二、合川城区房地产市场概况 三、项目概况 四、项目测算 五、项目研判结语,一、合川城区城市概况 1、合川城区区位,合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里。东邻重庆市渝北区、四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北接四川省武胜、四川省蓬溪县和四川省华蓥市。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21平方公里。,合川位于重庆北部，距离重庆主城区56公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约81公里。,一、合川城区城市概况 1、
2、合川城区区位,通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊” 与成渝两地10个区（市）县接壤 嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处,“一小时经济圈”由24个区县组成。这些区县包括：主城9区、双桥、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。 依照规划，“一小时经济圈”在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。拟在“一小时经济圈”建设411个重点产业项目，总投资超过7312亿元。,合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处。,合
3、川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊“。,一、合川城区城市概况 1、合川城区区位,合川对于周边的潼南、武胜、铜梁等区域有一的辐射效应，其次为岳池、广安、华蓥、邻水等地。周边主要城市为重庆、南充、遂宁三地。,合川,一、合川城区城市概况 2、合川城区经济及人口,2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍；地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。存、贷款总额达310.9亿元和2
4、04亿元，分别比2005年增长173.5%和225.2%。城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到72.15万人，城镇化率达55.8%，比“十五”末提高11.97个百分点。工业经济取得新突破。2010年全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；规模以上企业工业总产值达到180亿元，是2005年7.2倍。固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是“十五”期间投资总量的4.2倍，年均增长33%。人民生活水平明显提高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居
5、民人均可支配收入16887元，均在2005年基础上翻一番。 全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，截止2010年全区总人口为155万人，常住人口129.3万人，城镇人口72.15万，城镇化率55.8%。主城区建成面积38平方公里。,合川经济增长平稳GDP年均增长20%左右（2009年除外），城镇人口增长率为4.5%左右。,合川区2010年GDP在重庆主城9区以外31个区县中排名第5，处于中上水平；增速在31个区县中排第14，增长速度属于中等水平；地均产值排名第10，处于中等水平。,合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好
6、。,一、合川城区城市概况 2、合川城区经济及人口,一、合川城区城市概况 3、合川城区十二五规划及发展,十二五经济发展规划,2020年远景目标，全区地区生产总值达到1400亿元左右。,规模工业产量大幅上涨：2011年上半年，合川摩托车配件、玻璃制品。原煤、水泥及发电量产量同比大幅提升。,规模以上工业主要产品产量,一、合川城区城市概况 3、合川城区十二五规划及发展,十二五人口发展规划,2015年发展目标 城区建成区面积达到70平方公里，人口70万人，城镇化率达到66%以上，“双百”大城市框架基本奠定，“美丽合川”标志区基本建成。2020年远景目标 统筹城乡发展格局形成，城镇化率达到80%以上，基本
7、建成100平方公里、100万人口大城市。到2020年，建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。,2010年达成目标 城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城市人口39万，城镇总人口达到71.5万人，城镇化率达54.4%。,其他旅游景区：,一、合川城区城市概况 4、合川城区旅游资源,涞滩镇位于重庆市合川区东北30公里，濒临渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路运输之利在此设镇，有“水码头“之誉，距今近千年。,座落在合川城东北约40公里的四川省级历史文化名镇浃滩镇，依山傍水，与风景秀丽的双龙湖相邻，是重庆市级风景
8、名胜区，也是重庆巴渝小十景之一。其雕刻技艺精湛的摩崖石刻造像，则为全国罕见的佛教禅宗造像聚点，因而早在1956年，就被公布为四川省第一批重点文物保护单位。,位于重庆市合川府东津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,与举世瞩目的古战场(钓鱼城)隔江相望,净水寺系原白塔易地修复而成(白塔寺亦名东山古佛),始建于唐贞观年间,是合川四大寺庙之一。寺有白塔一座,六角十三层,石刻秀山,摩岩造像,寺左八大王(张宪忠)洗四川,右有佛湾千佛造像,寺内曾有唐白虎画像,乾隆皇帝词语,苏东坡笔墨,八府巡案余文榜匾额,这一切传世佳作于文革末期尽数被毁.,龙多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境内海拔最高的山脉，距市区60KM
9、、潼南县城20KM，是佛道并存的宗教圣地，重庆市级文物保护单位。,双龙湖,云门山,九峰山,水波洞,白鹤湖,古圣寺,育才学校旧址,龙多山景区,合川净水寺,涞滩古镇,涞滩二佛寺摩崖造像,合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。,一、合川城区城市概况 4、合川城区旅游资源,钓鱼城屹立在合川区东城区海拔标高391.22米的钓鱼山上。它是宋蒙（元）战争时期的著名战场，1961年公布为四川省文物保护单位，1982年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1996年月12月再次由国务院批准为第四批全国重点文物保护单位。钓鱼城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形势险绝壮丽。7
10、50多年前的南宋晚期，四川安抚制置使兼知重庆府事余王介为抗击蒙军入侵，采纳播州（今贵州遵义）冉进、冉璞兄弟的建议筑城钓鱼山，并徙合州及石照县治其上，屯兵积粮作为重庆屏障。,钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋末期的“钓鱼城之战”使其享誉世界，被誉为“上帝折鞭处”和“东方麦加”，现在还有很多当年战场的遗迹。,合川钓鱼城,一、合川城区城市概况 4、合川城区旅游资源,1259年钓鱼城之战,一、合川城区城市概况 5、合川城区城市价值地位及角色,地理区位突出，距离重庆主城区仅56公里，处于重庆一小时经济圈范围内。 合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教
11、圣地。,目录,一、合川城区城市概况 二、合川城区房地产市场概况 三、项目概况 四、项目测算 五、项目研判结语,二、合川城区房地产市场概况 1、合川2010年城区土地供应情况,2010年合川南屏片区土地成交最高价达400480万元/亩。,二、合川城区房地产市场概况 1、合川2010年城区土地供应情况,目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。,三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。,二、合川城区房地产市场概况 2、合川城区房地产市场板块分析,在售楼盘,待售楼盘,二、合川城区房地产市场概况 2、合川
12、城区房地产市场板块分析,合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。,城南和城北两大楼市主力板块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。,城北区域目前面世项目共计12个，其中在售项目8个（卓然翡翠城和丽景水岸为尾盘），待售项目4个。主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。,城北区域,旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。,二、合川城区房地产市场概况 2、合川城区房地产市场板块分析,主要已面市项目12个，在售项目6个，销售单价集中在4600-4900元/。,二、合川城区房地产市场概况 2、合川城区房地产市场板块分析,以合川区区政府的所在地
13、块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。 城北区域目前面世项目共计9个，其中在售项目5个，待售项目4个。主要分布在区府片区和滨江带。,城南区域,区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。,二、合川城区房地产市场概况 2、合川城区房地产市场板块分析,主要已面市项目9个，在售项目5个，靠江项目售价5000元/以上，其余在4500-4800元/左右。,二、合川城区房地产市场概况 2、合川城区房地产市场板块分析,二、合川城区房地产市场概况 3、合川城区房地产市场供应概况,图：2006-2011年上半年合川商品房施工量走势图,合川近三年
14、施工量和开工量逐年增大，2010年全年施工量达到452万方，2011年上半年施工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近130万方的需求来看，未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。,二、合川城区房地产市场概况 4、合川城区房地产市场成交概况,合川2010年商品房销售面积达到153万平方米，总销售金额52亿元。其中住宅销售面积138万平方米，总销售金额46亿元。2011年上半年合川商品房成交面积约73万平方米，住宅成交68万平方米。,商品房销售额（亿元 ）,二、合川城区房地产市场概况 5、合川城区房地产市场价格概况,合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，2011
15、年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨了31.9%，住宅平均销售价格上涨7.6%。目前全区住宅房价已涨至3481元/左右。核心城区高层房价集中在45004800元/，洋房价格集中在52006800元/。,50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 ,千山米兰郡,文峰古街,德润世家,世纪金马生态城,三江希望城,江润地中海岸,卓然翡翠城,龙川北郡,东海滨江城,城北高层,兆甲合阳新城,城南高层,64-84两房（夹层）,2房,2,3房,3房,2房,3房,3房,2房,市场畅销户型两房在80以下，三房在80-110。,3房,3房,二、合川城区房地产市场概况 6、合川
16、城区房地产市场畅销户型,二、合川城区房地产市场概况 7、合川城区月度成交去化量,合川城区单盘月度成交去化量集中60008000，平均月度成交去化约为8021，其中最快去化速度为14500。,二、合川城区房地产市场概况 8、合川城区整体容量分析,合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：489万平方米，约供应户数5万户，15万人居住。 本项目可建设面积约为：311万平方米，约供应户数3.1万户，10万人居住。 合计供应800万平方米住宅，约供应8.1万户，25万人居住。,至2015年计划达到70万城市人口，需增加31万城区人口，年增长人口6.2万人 至2020年计划达到100万城市人口，增加30万城区人口，年增长人口6万人,2006年至2010年，年均增长户数2.1万户，户籍人口年增长0.87万人，城镇人口年均增长3.02万人,
