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1、漯河市 市场调研分析报告,漯河市概况,区位综述,漯河是首家中国食品名城，位于河南省中部，北距省会郑州140公里，西距平顶山市78公里，南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。辖四区两县（源汇区、郾城区、召陵区、高新区、临颍县、舞阳县），全境面积2617平方千米，常住人口256.90万人；漯河市曾获全国综合体制改革试点市、全国食品安全信用体系建设试点市、国家园林城市 、中国人居环境范例奖 、中国食品名城、国家森林城市等荣誉。,漯河市城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”，突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇发展，以城市经济带动农村经济发展，市区向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市
2、场，仓储、货运周转和生活小区，向东、西规划发展工业区。 道路规划体系将以“十二纵七横”为骨架，形成方便快捷的路网结构：首先构建城市外环系统，保留西环路（107国道），新建东环路、南环路、北环路。其次建设城市快速道路系统，由淞江路、太行山路、漯舞路、湘江路、大别山路组成。,淞江新区,西 城 区,东 城 工 业 聚 集 区,沙 澧 工 业 聚 集 区,仓储、货运区,开源生活区,区域发展规划,城市功能：,总体布局 九片区 1. 老城片区：大型购物中心。 2. 沙北片区：中央行政区（COD），高端 居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区：现代文化商务区。 4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货
3、物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地。,老城片区,沙北片区,东 北 片 区,金山 片区,澧南片区,沙澧片区,铁 东 片 区,后谢 片区,召陵 片区,“一心”：沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。 “两轴”： 现代城市景观轴，沙澧河发展轴线，塑造漯河形态特色；城市时代发展轴，长江路人民路的城市功能轴线 “四组合”：沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。其中，沙北组团由三个组成部分：一是以嵩山路为轴线的行政
4、商务中心。二是以太行山路为轴线的郾城综合发展区，其中包括孟南工业组团。三是铁东以金山路为轴线的生活居住区，总面积26.9平方公里。沙南组团包括老城商业中心区及干河陈生活居住区两个部分。铁东组团包括铁东工业区及沙河以东生活居住区，总面积28.5平方公里。北部生活居住区与沙河以西生活居住区共同组成了大的生活片区。澧西组团包括两部分，分别是贸易区和双龙开发区，总面积7.8平方公里。,空间布局：,空间布局：,沙澧河发展轴线,沙北 组团,沙南 组团,铁 东 组 团,北部生活 居住区,澧西组团,人民路城市功能轴线,交通功能：,漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广铁
5、路穿境而过，漯宝铁路西接焦枝线，漯阜铁路东连京沪铁路，京港澳高速与南洛高速在此交汇，107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。,5、漯河市人口现状,漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2008年，全市二人户和三人户占所有家庭户的84.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。,各年龄组所占比例,漯河经济发展起步较早，且有双汇、银鸽等有影响力的企业但GDP总量在中原城市群中偏低，
6、仅高于鹤壁、济源。,漯河市经济发展概况,（单位：亿元）,漯河市经济发展概况,单位：亿元,年均经济总量增加明显，但增速逐步减缓。,单位：亿元,固定资产投资增速较快，城市建设力度加大，为未来城市化进程提供支撑点,（单位：元）,09人均GDP3611美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。,漯河市各区域发展规划,西城区,西城区位于沙澧两河之间，东起107国道、西至大楼魏东，规划面积10.6平方公里，其中居住用地面积为4.1643平方公里，人口规模约21万人，是漯河城市西扩的中心区、拓宽漯河
7、城市框架，打造百万人口城市的重要平台。,西 城 区 前 景 鸟 瞰 图,西城区功能定位是集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。是漯河市目前的重点建设区域，将依托石武高铁新客站，高起点、高品位，快起步、快见效，打造出立足中原、辐射中部商务休闲都市区、创新服务示范区以及多元文化特色区。成为将漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。,1、东区由高新技术产业区和商住区组成，重点引进科技含量高的产业项目和精品商住综合 开发项目。 2、中区由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业。 3、西区由中小企业创业区
8、和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台。,漯河市淞江经济区位于郾城区内，东起金山路、西至六支渠、北至孟平铁路，总规划面积38平方公里，是漯河市中心商务居住区。经济区由东区、中区、西区构成。其中东区规划面积14平方里；中区规划面积14平方公里；西区规划面积10平方公里。,淞江经济区,沙 澧 产 业 集 聚 区 用 地 规 划 图,沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，发展区4平方公里，控制区，5.13平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。,澧
9、北片区,澧南片区,沙河水域景观保护带,澧河水域景观保护带,居住用地,沙澧产业集聚区：,召陵新区位于漯河东部，于2004年建区，是一个年轻的县级行政新区，区域经济发展薄弱，规划用地面积14平方公里，其中，以行政办公、生活居住、文化娱乐为主的综合区，规划面积9平方公里，工业区规划面积5平方公里。前期开发办公居住综合区3平方公里，工业区3平方公里。东城工业集聚区位于召陵新区驻地的东南，规划范围西至京珠高速，南至洛（阳）南（京）高速，东至召陵镇老寨古城墙，北至召陵镇林庄村，总面积12.05平方公里，其中建成区面积4.05平方公里，发展区面积4平方公里，控制区面积4平方公里。,新区政府驻地,在建大学城,
10、东城工业聚集区,召陵新区,漯河是一个非资源城市，优势是食品和轻工业，已经形成集约型效应，但缺乏自然资源，需要发展外向型经济。 漯河目前经济发展的障碍是人口基数太少，单单优越的交通支撑不起商贸发展。商贸需要有市场，需要消费购买力和人群，目前漯河市销售购买力仅限于自我消费。周边农村人口的城镇化是适应目前经济发展模式的重要手段。人口增多，城市有了一定的规模，才能让人们看到留在漯河的发展价值所在。 漯河各区的情况不尽相同，汇源区作为漯河市的老城区、商贸经济中心，商业已经形成一定的规模，在市民心中的影响力比较大，郾城区是政府规划中商务行政中心和高端居住区，已近形成一定的规模。召陵区是刚刚起步新区，基础设
11、施、生活配套还不齐全，城镇化人口偏少，对于新区的建设有一定的制衡。,漯河市房地产市场概况,漯河现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。房地产市场目前处于发展时期。 漯河市的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在2007年之前，漯河市的房价仍处在比较低的水平，经过这几年发展漯河市的开发量步入大盘时代。但是由于城市框架个人口基数的影响，漯河的房地产市场的发展受到很大制衡。,漯河市房地产概况,漯河市房地产发展分析,近三年漯河商品房市场总体呈现供大于求的局面,漯河近三年物业主要投放为商品房住宅，但是漯
12、河的经济适用房投放量较大。,2008年因金融危机的漯河市的商品房销量下降了53.22万平方米，同时购买客层倾向于现房销售,（单位：万平方米）,2010年上半年累计完成投资12.5亿元；其中住宅完成投资11亿元，同比增长74.6%，占全市房地产开发总投资的88%;非住宅完成投资1.5亿元；累计新开工面积77.1万平方米，比去年同期增长29.4%；其中住宅新开工面积67.5万平方米（含普通商品住宅开工面积47.8万平方米），比去年同期增长26.2 %；非住宅新开工面积9.6万平方米。商品房累计竣工面积55万平方米，比去年同期增长90.3；其中住宅竣工面积46.4万平方米，非住宅竣工面积8.6万平方
13、米。,(单位：万平方米),2010年上半年办理商品房预售许可65件，预售项目共28个，预售面积达76.6万平方米，其中住宅预售套数6979套，预售面积 73.5万平方米；非住宅预售套数241套，预售面积3.1万平方米。成交面积95.53万平方米，成交金额12.69亿元。其中新建商品房现售3264套，面积37.59万平方米，成交金额5.85亿元；存量房交易4347套，面积57.94万平方米，成交金额6.84亿元。,漯河市2010年上半年新建多层商品住宅均价为1835元/（其中源汇区2085/，郾城区2100元/，召陵区1595元/，经济开发区1560元/），比去年同期增长4.3%，比2009年第
14、四季度环比增长1.5%。新建小高层住宅均价为2390元/，比去年同期增长6.2%，比2009年第四季度环比增长3.5%；高层商品住宅均价为2990元/，比去年同期增长3.1%，比2009年第四季度环比增长0.7%。,经济适用房,拆迁安置房,廉租房,保障性住房建设示意图,2009年度漯河新建保障性住房共3720套，建筑面积22.8万平方米，建设用地总量14.25公顷。其中经济适用住房建设3420套，建筑面积21.3万平方米；建设或购置廉租住房建筑面积1.5万平方米。,2009年漯河市经济适用房、廉租房分区域安排表,市场需求分析,漯河城市定位为豫中南区域性商贸物流中心、中国食品工业城、滨河宜居城市
15、，作为一个新兴城市，交通位置便利，小商品贸易发达，食品工业经济发达，城市环境相对较好，因此在其市区开发的商品房项目较容易辐射到市区以外的区域。随着，漯河市城市化进程的加大，将会吸引越来越多的周边地区的置业者。,按人口计算： 按照漯河市的2020年规划计划，到2015年，城区人口将达到80万，到2020年，城区人口将达到100万。那么，到2015年每年需要增加：（80-48.9）*34.1/7=151.5万 到2020年每年需要增加：（100-48.9）*34.1/12=145.2万,源汇区土地供应表,郾城区土地供应表,召陵区土地出让表,召陵区土地出让表,小结,综合漯河市长期规划及几年来房地产市
16、场各方面的变化，我们可以判断 漯河房地产发展绝对价值：向北、向西； 2009年底漯河市商品房待售面积达到307.17万平方米，其中住宅待售面积达到260.28万平方米，按照07年09年的销售速度的均值，目前的消化完尚需要2.5年的销售时间。 漯河市城镇人口基础较小，在城镇化进程中也要产生大量的商品住房建设和大量的保障性住房，将会进一步加剧目前供大于求的市场现状。 09年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧 漯河市场购买客层对期房有一定抗性 价格差距较大、价格主要取决于地段、环境、规划、配套,个案楼盘调研分析,郾城区,建业森林半岛,亚泰名仕公馆,水畔城邦,沙田锦绣天地,金地兰乔生非,塞纳春天,花漾年华,0395倾城,峻峰华庭,锦绣淞江,双汇欧洲故事,淞江芳园西区,西班牙玫瑰,建业壹号城邦,宏昌新苑,开来怡景,天鹅湖,岷江佳苑,山水杭城,双汇国际花园,建赏,广宏花园,幸福里,文萃满庭芳,天泰大厦,食品城,银河湾,源汇区,泰盈紫金城,丽水康城,汐岸,都市枫林,紫云居,昌建外滩,丽江花园,盛世嘉园,
