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1、零售地产行业研究报告,2006年8月14日初稿 2006年8月23日第4次讨论稿,2,外部影响因素,企业行为,C,绩效模式,P,行业结构,S,受国内零售业开放政策影响，零售地产起步很晚。直至近8年来，随着零售业态不断进化和零售业不断发展，自1999年起零售地产迅速增长； 2003年至今，受地产热潮影响，零售地产增速大大超过零售业增速，在2004年国家宏观调控后才开始回落，但仍增长率仍高于零售业增长率； 预期未来15年内中国零售地产仍维持较高增长率； 零售地产在一线城市如上海渐达饱和，北京仍有较大发展空间；而未来零售地产的将在二线城市获得较大增长； 2004年至今的宏观调控使原住宅地产商纷纷转入
2、高利润的零售地产； WTO对外资放宽限度，境外资金、外资地产商进入中国，商业地产是其竞争优势明显的领域之一； 经济发展使机构投资者、个人投资者有较多资金投资于能增值保值的商业地产,市场集中度低，大多数国内企业仍在商业地产摸索阶段，没有绝对领先的企业； 投资主体呈现多元化：原住宅地产商、实力较强的零售商、机构投资者与个人投资者； 产业模式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出售为主， 但已经证明该模式长期效益很差； 目前主流模式是“开发持有经营”，即便分割出售物业，也多以返租方式替投资者创造整体规划经营的环境，这种模式的获利较为稳定和丰厚，同时风险水平也较低； 持有黄金地段的高品质商业物
3、业可获得稳定丰厚的收益和较小的风险，是持有经营目标的首选； 零售地产开发后持有的关键成功因素：专业的定位、自有资金和融资能力、后期经营管理能力等,零售地产开发后持有的有显性收益和隐性收益； 显形收益主要指营业收益，一般年回报率可达8%-10%，甚至更高； 隐性收益包含随着经济高速增长，长期看持有零售物业能带来额外增值收益；另外从国际经验看，中国人民币有升值空间，中国物业也有很大升值空间,零售业从对外初步开放到完全开放、经济高速增长、人口数量持续上升和城市化进程、人口老龄化等将刺激零售业态的增长和业态进化，进而影响零售地产发展 住宅房地产过热引起国家2004年通过土地、税收、金融等方面对房地产业
4、宏观调控，零售地产也受波及,全国零售地产行业整体看法综述,3,外部环境分析方法论,外部环境分析结构,产业链及行业全景图 产品结构、分类及特点说明 外部影响因素说明,行业的发展历史 行业的市场规模 行业未来的发展趋势，增长速度,行业的市场集中度 业务的主要竞争对手 行业的KSF总结,行业获利空间现状 行业获利空间未来趋势,背景说明,市场空间,获利空间,竞争格局,4,主要资料来源清单,5,分析背景说明,业务现状,围绕金融街中心区，华融下属金融街开发公司规划建设了四季商城大型百货业地产项目，预计2006年将完成建设工作并投入运营。华融及金融街控股也也通过此项目试水零售地产开发及持有/运营领域（初期通
5、过委托仲量联行招商经营）。,本章目标,零售地产开发及持有经营是公司比较陌生的领域，未来是否应成为公司长期战略性业务？未来市场、竞争、获利的关键点在哪里？ 从产业链角度分析零售地产价值链各环节目前的状况和未来趋势，发现市场竞争获利的关键点 通过对全国、北京零售地产项目发展情况和趋势进行研究，对中长期价值进行判断 研究行业内企业在零售地产开发、运营和跨区域发展中的典型模式 针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究，从而判断华融在能力具备方面的问题，并提出如何选择，如何获取和培养这些能力的建议,注：本报告中所提及“零售地产”主要指百货店、购物中心等商场类零售地产,6,分析背景
6、说明,分析成果,管理工具,与其他报告的关系,目前中国零售地产发展状况、趋势及特点 行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势 行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结 行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施 行业短期及未来获利空间的总结分析,产业链分析,财务分析,相关性分析,对标分析,本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析,全面审视全国零售地产的整体发展特点 详细分析北京零售地产的发展状况和竞争环境,分析方法,7,1999年以后我国才形成真正意义的零售地产，
7、从产业链上看受下游零售行业影响巨大,商业物业开发,地产开发,持有(投资者),商业经营 (经营者),1,2,3,4,客户,产业链,一级开发,参与者：,历史上，物业开发和持有由零售企业兼任 (99年以前),现阶段，物业开发和持有与零售企业分工 (99年以后),开发商,物业持有 (投资者),零售企业 (经营者),消费者,规划设计,建筑施工,供货企业,一级开发,开发商,零售企业 (经营者),消费者,规划设计,建筑施工,供货企业,政府,华融所在位置,物业持有 (投资者),8,本质上，零售业是零售地产的需求方，房产业是零售产的供给方,房产开发/ 持有,地产开发,零售商,1,2,3,消费者,零售业是零售地产
8、的需求方,房产业是零售地产的供给方,9,零售地产的典型分类按业态形式说明,零售地产按照承载的零售业态划分为12种,资料来源：零售业态分类（GB/T181062004）,10,目录,零售地产整体发展现状及特点 北京零售地产发展现状与趋势,11,分别展开说明,宏观影响因素,零售业（需求）,零售地产,我国零售业整体保持持续快速增长，年平均增长率达10以上，自2005年起将进入第三次消费高峰 零售业态创新加速，不同的业态会有不同的发展速度 区域发展不平衡，经济发达、人口规模大的城市零售业发展迅速 行业集中度快速提高,政策管制放松 1992年零售业初步对外资开放，1999年起深度开放，2005年全面开放
9、 经济影响因素 中国经济近年来继续保持9以上的增长速度 2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段 人口影响因素 人口持续增长，预计2030年达人口高峰16亿人 人口结构老龄化、垂直化，人均消费水平将显著提升，消费偏好将发生重大变化 城市化带来人口向城市集中,1999年伴随零售业的深度市场化，真正意义的零售地产开始形成 零售地产受宏观调控、零售业发展及城市规划三重因素影响，有特殊的发展特点 1999年以来，我国固定资产投资，特别是房地产投资过快增长引发经济过热增长担心，2005年国家加大宏观调控力度，影响零售地产投资增速下滑 零售行业发展有力支撑零售地产发展，零售行业区域不平衡
10、、业态创新加速带来众多零售地产机会 零售地产属于不动产，特别百货业等高度依赖城市商业圈，土地资源的稀缺性影响零售地产发展,地产业（供给）,地产业遭遇宏观调控，住宅地产受阻，原住宅地产商纷纷转进高利润的商业地产 WTO对外资放宽限度，境外资金、外资地产商进入中国，商业地产是其竞争优势明显的领域之一 经济发展使机构投资者、个人投资者有较多资金投资于能增值保值的商业地产,12,国内零售业的发展经历了4个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了第三个阶段才开始和世界零售业的发展接轨,深度开放阶段 （1999年2004年底）,初级开放阶段 （1992.71998年底）,政策保护阶段 （1992年以前）,
11、业态发展特征,百货商场的兴起和鼎盛时期 百货商店处于长期垄断地位,百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代 便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起 一些品类的专业店开始出现,连锁超市超过百货商店占据零售业第一位置 百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期 便利店、专业店、大综超等业态发展迅速 购物中心业态出现并在部分地区迅速发展,零售业开放程度,完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入,国务院发布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业 中方必须控股51%以上 企业不得经营
12、批发业务，进口商品比例也不得超过30%,零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市 外商允许进入直辖市的批发环节 连锁商业允许外方控股,资料来源：国务院关于商业零售领域利用外资问题的批复，远卓分析,整体零售业持续高速增长 便利店、专业店、超市持续高速扩张 百货店发展缓慢 城际购物中心继续迅速发展,中国零售业对外资完全开放,完全开放阶段 （2004年底至今）,13,伴随着中国经济的持续高速增长，逐步对外开放的零售业也迅猛增长,1992年以后，中国经济保持了稳定的发展，在良好的宏观环境下，中国零售业也保持了略低于GDP的增长速度 1998年以后对零售业的进一步开放，使国内零售
13、业有了更进一步的发展（保持远高于GDP的复合增长率，特别是2002年以来，商业发展进一步提速） 根据发达国家发展经验，人均GDP超过1000美元后国民消费将进入快速发展的新台阶。中国在2003年时达此标准，这是中国零售业的快速发展的开始,1992-2005中国GDP增长,1990-2005中国人均GDP变化,单位：美元人民币,CAGR=12.73%,CAGR=9.76%,单位：亿人民币,资料来源：国家统计局,14,人口持续增长和城市化进程将持续扩大零售市场，而人口结构老龄化、垂直化将引发消费偏好的重大变化,1990-2033年中国人口增长趋势图,资料来源：国家统计局，中国人口网,单位：亿,据人
14、口普查资料预测，届时人口年龄结构将呈现两个特点： 垂直化：060岁的人口分布比较均匀齐整， 老龄化：年龄60岁左右的老年人口数量达最高峰 相应地消费结构也会变化，老年人口的零售市场将大增,人口持续增长，带来可观的零售市场容量 人口持续增长，预计2033年达人口高峰16亿人 随着国家城市化进程加快，每年有约1人口（1300万人）从农村进入城镇。城市化后原农村居民加入城镇职业，消费习惯改变，零售市场相应增加,2000年-2025年中国人口年龄结构变化比较图,预测值,15,零售业现在正处高速增长时期，业态进化加速，行业集中度快速提高，在经济发达的大城市发展尤其迅速,1,2,3,4,我国零售业整体保持
15、持续快速增长 自1991年至2005年，零售业年平均增长率达16 自2005年起进入第三次消费高峰,零售业对外资完全开放促使国内零售业态进化加速，传统零售业态与新兴零售业态有不同的发展速度 标准超市、大型综合超市、专业店、便利店快速增长 作为传统的主要零售业态百货商店增长缓慢 购物中心兴起,零售业区域发展不平衡 在经济发达、人口规模大的城市零售业发展迅速,行业集中度快速提高 零售业对规模经济的内生需求促进集中度上升 商务部500亿贷款支持零售“国家队” 2003年欧洲前10名零售商占欧洲零售市场近33%份额，而2004年中国连锁百强市场份额不到10，可知中国零售业市场集中度还有很大的提升空间,
16、零售行业的四大特点,资料来源：远卓分析,16,零售业繁荣发展及专业化分工进一步加剧，促进国内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对独立的行业,零售地产开发和持有与商业零售经营一体化阶段,商业企业通过投资方式，购买符合要求的土地，建设商业物业，自己持有物业并开展商品批发零售业务,零售市场高速发展，新经营业态不断涌现 为进一步加强专业化发展，部分商业企业通过租赁获取物业资源，降低物业持有带来的资金沉淀，加速规模化扩张速度，抢占市场先机,分化,商品零售经营,部分专业基金（机构投资者）或房地产公司或者持有黄金区位的商业物业，通过租赁的方式获取稳定收益，分享商业行业爆发成长带来的利益,零售地产持有,国家对土地供应的市场化以及房地产行业的专业化发展，促进零售地产开发专业化趋势,零售地产开发,资料来源：远卓分析,17,国内零售地产的发展历程经历了四个阶段,商业街里的商铺,
