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1、黄山中药文化园 沟通方案安东不动产（香港） 二零零九年。十月,。,。,。,。,前 言 前期经过市场调研得出市场结论，并针对项目做出一定产品及营销建议；由于项目各类产品尚未正式确定，且项目推广的必要条件尚未明确，固此方案仅做我司与贵项目沟通方案，涉及到营销推广的具体问题难免会有所疏漏；待项目产品确定，我司另呈针对项目整体推广的具体营销方案，并详细阐述项目定位、推广节点、平面表现、价格建议等。,目 录壹。市场分析贰。项目分析叁。案名及定位肆。项目建议伍。视觉呈现,壹 。 市场分析,一、宏观环境研究,国家统计局公布08年经济数据，经初步核算，2008年我国国内生产总值（GDP）为300670亿元，同
2、比增长9%，其中四季度增长6.8%；居民消费价格水平（CPI）同比上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。国际货币基金组织(IMF)预测，2009、2010两年中国经济增长速度将有所放缓，但增幅仍有望分别达到9.7%和9.3%。 数据显示，08年GDP增速呈逐季回落态势，四个季度分别增长10.6%、10.1%、9.0%和6.8%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。全年价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。其中，个大中城
3、市房屋销售价格比上年上涨，月同比下降，全年涨幅比上年回落个百分点。 09年随着中国经济的调整和稳定，中国楼市也将步入稳定增定发展的过程。,【国内宏观经济发展状况】,2008年安徽省生产总值达到8874.2亿元，按可比价格计算，比07年增长12.7%，完成了政府GDP增长12%的发展目标，连续5年保持两位数增长。分产业看，第一产业增加值1418.1亿元，增长6.2%；第二产业增加值4137.4亿元，增长16.4%；第三产业增加值3318.7亿元，增长11%。一二三次产业比例为16：46.6：37.4，其中第二产业比重比上年提高1.9个百分点，工业化率由上年的37.4%提高到39.3%。按常住人口
4、计算，全省人均生产总值达到14485元，突破2000美元，为2085美元。 08年安徽全社会固定资产投资6788.9亿元，增长33.3%，连续4年保持30%以上增长，增幅比全国高7.8个百分点。其中，房地产投资1351.6亿元，增长51.6%，增幅比上年提高11.7个百分点。2008年，安徽省房地产业综合发展景气指数值（简称“皖房景气指数”）为102点，已连续8年运行在景气区间，景气度与上年相比下降2.2点。,【安徽省经济发展状况】,黄山市地处安徽省最南端，现辖三区四县（屯溪区、黄山区、徽州区、歙县，休宁县、黟县和祁门县）和 黄山风景区，总面积9807平方公里，人口147万。黄山市旅游资源十分
5、丰富。黄山是联合国自然与文化保护遗产和世界地质公园，“西递、宏村”古村落是联合国文化保护遗产。具有三项桂冠的黄山集奇松、怪石、云海、温泉、冬景（五绝）与一体，自古便有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”之美誉。黄山资源丰富，各类植物3000余种。有华东著名的茶叶、桑蚕、水果和中药材产区，祁红、屯绿驰名中外，黄山毛峰、太平候魁、三谭枇杷、黄山贡菊等为珍中极品。黄山同时又是古徽州的所在地，历代名人辈出，历史文化渊源深厚。朱熹、朱升、胡雪岩、陶行知、胡适等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧、徽派建筑等经济文化流派构成的徽州文化博大精深，源远流长。,【基本市况】,【人口规模】
6、,徽派文化底蕴丰富，内涵深广，是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一，涵盖了哲、经、史、医、科、艺诸多领域。黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。古徽州文风昌盛，教育发达，“十家之村，不废诵读”，因此历史上以才入仕、以文垂世者，代不乏人，灿若繁星。辞海的单列条目中，徽州名人有50多人，列全国各州府之首。明清时代徽商称雄商界长达二、三百年，有“无徽不成镇”之说。徽商贾而好儒，“官、贾、儒”三位一体，形成了独具特色的徽州文化，历史上各种人才应运而生，学术研究异彩纷呈。由徽商兴盛而形成了新安理学、新安医学、新安画派、徽派盆景、徽墨歙砚、徽派建筑
7、、徽雕、徽刻、徽剧、徽菜等独具地方特色的文化流派。现已发现地面文物4900多处，其中列入国家和省级重点保护的45处。直至今日，黄山大地上仍遍布古桥、古塔、古亭阁、古宗祠、古牌坊，犹如一座天然的历史大博物馆。,【文化环境】,近五年来黄山市用于交通建设资金总投入达36亿元，公路建设完成投资252亿元，公路通车里程达到2180公里，除了3个乡镇外，都实现了通车，行政村通公路率达741，规模最大、投资最多、技术标准最好、影响最广的屯溪黄山公路建成通车，极大地改善了黄山市旅游交通条件。公路交通站、场建设投资2300万元，建成屯溪汽车站、黟县汽车站和汽车综合性能检测中心。屯溪区、黄山区、黄山风景区、歙县、
8、休宁、祁门、黟县等11个社会公用汽车站先后建成。新安江枢纽妹滩工程“八五”完成投资4762万元。 目前已通车的有徽杭高速，合铜黄高速，黄塔桃高速，在建的有宣黄，黄祁两条高速，黄山机场改造工程资金到位，京福，皖赣，黄杭高速铁路将全面开工建设，黄山市的综合交通建设将迎来前所未有的大发展，打造皖浙赣三省的交通枢纽的目标指日可待。,【交通环境】,据08年1-11月份最新数据，黄山市规模以上工业增加值（现价）累计完成50.76亿元，同比增长29.1%;固定资产投资累计完成245.26亿元，同比增长24.8%，其中:房地产开发投资57.61亿元，同比增长115.3%；社会消费品零售额累计完成79.59亿元
9、，同比增长23.3%。财政收入累计完成23.92亿元，同比增长26.9%，其中：一般地方财政收入15.62亿元，增长28.4%；旅游接待量1742.7万人次，同比增长17.1%；实际利用外资13549万美元，增长51.8%；利用内资157.9亿元，同比增长49.3%。,二、黄山市经济环境概况,【黄山市经济发展现状】,近年1-11月份黄山市主要经济指标增长情况 单位:%,注： 2008年进出口数为外贸反映。,黄山市2009年经济社会发展的主要预期目标：地区生产总值增长10.5%，财政收入增长13%；城镇居民人均可支配收入增长8%；农民人均纯收入增长7%；居民消费价格涨幅控制在4%以内；人口自然增
10、长率控制在4.5%以内；万元生产总值能耗下降4%，主要污染排放总量控制在省政府下达目标以内。,【经济发展目标】,20年来，黄山人民牢牢把握市情特点，充分发挥比较优势，坚持不懈的打好黄山牌，做好徽文章，历经改革开放之初“以旅游为龙头、带动农工商协调发展”的城市发展战略，到实施黄山旅游“二次创业”、奋力建设“全国最美、山区最富、生态最佳”地方之一的目标，再到掀起黄山旅游发展第三次高潮，把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一的新目标，实现旅游业一次又一次腾飞，旅游业已经发展成为第一大支柱产业和增势最强劲的产业，以旅游业为主的第三产业提
11、供的收入占全市财政收入的近一半。,三、黄山旅游业概况,【发展历程】,旅游产业稳步发展，据市旅游部门统计。2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，其中接待国内者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，全年旅游总收入140.9亿增长27.4%，其中：国内旅游总收入125.9亿，增长29.5%，国际旅游创汇2.2亿美元，增长25.7%,【发展成效】,黄山市目前拥有国家A级景区22家：国家AAAAA级质量等级旅游区1家-黄山风景
12、区；国家AAAA级质量等级旅游区13家-西递，宏村、翡翠谷、牯牛降、齐云山、棠樾牌坊群-鲍家花园，花山迷窟、太平湖、徽州古城、唐模、呈坎、九龙瀑、潜口民宅；国家AAA级质量等级旅游区4家；国家AA级质量等级旅游区4家。国家级风景名胜区3家-黄山，齐云山，花山迷窟渐江风景区。黄山市星级饭店62家。旅行社103家（其中国际社15家，国内社88家，黄山市中国旅行社为“全国百强国际旅行社”、黄山中海假日旅行社为“为全国百强国内旅行社”）旅游商品定点生产企业32家。旅游从业人员21万人，占全市非劳动力总数的46.7%。,【资源现状】,2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，
13、其中接待国内者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，从团队接待游客结构看：长三角地区继续保持客源稳定且接待人数增长较快，北京游客较去年有上升。从我市接待游客区域结构分布看，长三角仍占大头，达55.05，本省占10.12%，广东省约占5.84%，其他省市均有客来，但所占比例较小。入境游客中以韩国、印尼、美国，中国台湾、澳门地区的入境游客分列前5位。,【客源现状】,四、黄山房地产市场分析,【房地产开发投资同比增长较大，投资增长进度加快】,1、黄山市09
14、年上半年房地产运行情况,09年1-6月份开发完成投资35.34亿元，2008年同期为23.47亿元，同比增长50.57%，增幅回落约10.51个百分点。其中中心城区17.12亿元，2008年同期为14.04亿元，同比增长21.93%，增幅回落约43.25个百分点 。,上半年全市房地产项目施工面积392.47万平方米，2008年同期为305.28万平方米，同比增长28.56%，其中中心城区房地产项目施工面积172.16万平方米，2008年同期为151.79万平方米，同比增长13.41%。,【商品房施工面积同比增长较大，其中新开发面积增长同比提高】,【商品房竣工面积大幅度增加，区县商品房竣工面积较
15、多】,前六个月全市商品房竣工面积76.37万平方米，2008年同期为34.09万平方米，同比增长124.02%；其中中心城区商品房竣工面积24.76万平方米，2008年同期为10.08万平方米，同比增长145.63%；,09年1-6月份全市商品房销售面积60.66万平方米，2008年同期为51.21万平方米，同比增长18.45%；,【商品房销售持续趋好，销售面积同比增长较大】,09年1-6月份全市商品房销售额为16.52亿元，2008年同期为11.38亿元，同比增长45.16%；其中中心城区商品房销售额为8.62亿元，2008年同期为5.59亿元，同比增长44.87%；,【商品房销售额同比增长
16、较大，增长的幅度区县大于中心城区】,09年上半年全市商品住房销售均价为2448元/平方米，2008年同期为2246元/平方米，同比增长8.99%；09年上半年全市商业店铺销售均价为4130元/平方米， 2008年同期3340元/平方米，同比增长23.65%；,【商品房价格稳中略升，中心城区基本稳定，区县有一定的增长】,09年1-6月全市商品房空置面积26.17万平方米（其中商业16.03万平方米），同比增长了56.8%；其中中心城区11.26万平方米（其中商业6.15万平方米），同比增长6.42%；,【商品房空置面积持续下降，结构比仍然是商业店面居多】,2、09年上半年中心城区基本走势 【商品房销售走势】,09年上半年黄山市中心城区商品房销售23.88万平方米，2008年同期为19.69万平方米，同比增长21.27%，主要呈现交替上升趋势。,【住宅均价走势】,09年上半年黄山市中心城区商品住房销售均价为3319元/平方米，2008年同期为3092元/平方米，同比增长7.37%，从个月均价走势来看，今年以来总体呈现小幅上涨走势，从2月份的3210元/平米到6月份的3420元/平米，半年时间内每平米上涨210元/平米，增幅达6.5%。预计后期还将延续上涨走势。,
