房地产企业全过程成本管理

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1、房地产企业全过程成本管理,xxx市 2012 年 1月,1,提 纲,1 理念与方法 2 房地产开发项目成本构成 3 房地产开发项目责任成本管理 4 房地产开发各阶段控制要点 5 总结,2,房地产新政与地产宏观大势资源竞争 资本竞争 管理竞争,向管理要效益,管理规范化,法制日趋健全,消费者日趋成熟,企业规模发展,1 理念与方法,1 理念与方法,3,房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争,1 理念与方法,4,房地产企业的核心竞争力：,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,成本管理能力,聚,焦,体,现,1 理念与方法,5,目

2、标成本管理 责任成本管理 动态成本管理,房地产项目全过程成本管理,核心体系,1 理念与方法,6,成本管理,作业过程管理,责任成本管理,房地产行业成本管理模式,1 理念与方法,7,如何实现房地产企业的全过程成本管理？,目标成本,责任成本,动态成本,后评估和反馈,8,企业的定位决定了企业的成本策略品牌 盈利 项目定位 持续发展 成熟房地产公司的成本策略观 1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等） 2、成熟产品的复制（即标准化进程）,专业支持体系 产品研发系统 采购管理系统 成本研究系统 基础数据信息,9,相关概念,品牌：品质（质量等）、品味（风格、布

3、局、配套等）、品行（售后、物业管理等） 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。,10,目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。,基本概念：,1 理念与方法,11,项目盈利目标,1 理念与方法,

4、12,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,目标成本的形成过程,1 理念与方法,13,目标成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息为什么失真？,A、目标估计不足,B、目标刚性不足,C、目标与实际脱节,A、信息归集不及时,B、信息反馈失控,1 理念与方法,14,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本构成,1 理念与方法,15,立项,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物

5、业管理,盈利总目标,房地产成本作业过程与成本形成,土地成本 行政费用 设计费 招标费用 建安费用 财务费用 租售费用,管理费用,成本是一系列经营活动的叠加,1 理念与方法,16,PDCA,1 理念与方法,17,如何实现动态成本控制,以合同管理为中心 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本” “动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布； “实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度； “实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。 建立成本分析预警机制 建立成本分析预警制度 建

6、立成本台帐 充分借助信息化手段,18,1 理念与方法,动态成本相关报表的例子,目标成本控制责任书 成本费用计划表 月成本费用报表 成本费用记录台帐 项目动态成本记录表 成本预警通知书 目标成本调整申报表 工程总进度计划表 工程进度月报表 工程进度与付款台帐 分部分项工程量明细台帐 分部分项工程造价分析台帐 甲供材料进度月报表 甲供材料进度与付款台帐 甲供材料供应明细台帐,19,责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理要素：（1）责任范围； （2）责任人（3）评价标准； （4）评价人,责任成本管理,1 理念与方

7、法,20,21,2.1 房地产成本测算总表,2 房地产开发项目成本构成,22,房地产开发成本的构成,土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） 管理成本和财务成本 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！,23,尤以工程成本为重,2 房地产开发项目成本构成,从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性,24,10,3,30,5,10,17,4,4,5,4.5,5,5,77.5,68.5,30,社区配套,市政建设

8、,工程建设,材料采购,其他费用,市场费用,销售费用,基本利润,环境因素,设计因素,品牌因素,建造成本 38.5%,项目收益率 22.5%,销售成本 9%,土地成本 30%,土地转让,59,41,弹性成本和利润,刚性成本和利润,资料来源：其他顾问公司报告,未加财务成本与管理费用,关键控制环节,2 房地产开发项目成本构成,案例分析,万科如是说：,我们的成本在本 行业中占有优势!,2 房地产开发项目成本构成,25,成本有哪八大类？,2 房地产开发项目成本构成,26,2.2 成本八大类,2 房地产开发项目成本构成,27,2.2 光明城市成本简介,2 房地产开发项目成本构成,28,2.2光明城市成本简介

9、,2 房地产开发项目成本构成,29,2.2 光明城市成本简介,2 房地产开发项目成本构成,30,2.3 成本科目基本组成,二级科目-四、五个,一、土地获得价款1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费 2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费,2 房地产开发项目成本构成,31,2.3成本科目基本组成,三、主体建筑工程费1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修四、主体安装工程费1、室内水暧气电 2、设备及安装费3、弱电工程,2 房地产开发项目成本构成,32,2.3成本科目基本组成,五、社区管网

10、工程费1、室外给排水系统 4、室外高低压线路 2、室外采暖系统 5、室外智能化系统 3、室外燃气系统 6、其它 六、园林环境费2、绿化建设费 5、围墙建造费 3、建筑小品 6、室外照明 4、道路广场建造费 7、室外零星工程,2 房地产开发项目成本构成,33,2.3 成本科目基本组成,七、配套设施费1、游泳池 5、地下室 2、会所 6、行政管理及设区服务 3、幼儿园 7、市政用房 4、学校八、开发间接费1、工程管理费 3、营销设施建造费 2、资本化利息 4、物业完善费5、不可预见费,2 房地产开发项目成本构成,34,2.3 成本科目基本组成,一、土地获得价款1、政府地价及相关费用 土地出让金 契

11、税 4%3、红线外市政设施 大市政配套费 105元/M2 河西市政配套费 110元/M2,三级、四级科目,2 房地产开发项目成本构成,35,2.3 成本科目基本组成,二、开发前期准备费 1、勘察设计费 勘察丈量费-下设五 十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等 规划设计费-下设五 十个子目 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费 报批报建费-下设二十个子目 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格

12、认证、房屋面积测量等等,2 房地产开发项目成本构成,36,2.3成本科目基本组成,2、报批报建费 增容费-下设五 十个子目 供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费三通一平费-下设三个子目 临时道路、临时用电、临时用水,2 房地产开发项目成本构成,37,2.3成本科目基本组成,三、主体建筑工程费 1、基础工程费 土方 护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 单元门 入户门 防火门、防火卷帘门 窗、阳台门,2 房地产开发项目成本构成,38,2.3 成本科目基本组成,三、主体建筑工程费 4、公共部位装修 大堂精装修、架空层、地下

13、室大堂 电梯厅精装修 单元入口、楼梯间 外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等 5、室内装修 四、主体安装工程费 室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等 设备及安装费电梯、通风、消防系统 弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱,2 房地产开发项目成本构成,39,2.3 成本科目基本组成,五、社区管网费室外给排水系统室外给水雨污水室外消防室外燃气系统管道系统调压站室外电器及高低压设备高低压配电设备及安装室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外智能化系统停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统前景音乐广播系

14、统人工湖电子提示系统,2 房地产开发项目成本构成,40,4.3 成本科目基本组成,六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等),41,2.3成本科目基本组成,七、配套设施费 幼儿园-光明无 学校 -光明无 地下室 结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位 行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费 工程管理费 工程监理费预结算编审费行政费用施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费,七、配套设施费 幼儿园-光明无 学校 -光明无 地下室 结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位 行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费 工程管理费 工程监理费预结算编审费行政费用施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费,