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1、美林湖畔花园 广告推广方案,前言,本案针对美林湖畔花园（以下简称本项目）的市 场环境、产品特性、市场机遇制定整体推广计划。以最准确的定位赢得市场认同。 用最具创意的表现聚焦受众目光。 采取最行之有效的科学推广完成销售目标。,市场分析第一部分,（1）中档住宅市场的兴起,宏观因素（一）,经济因素： 经济高速增长，为房地产业的发展提供良好的经济环境；居民收入持续上升，为房地产市场提供强大的消费力。人口因素： 人口稳定增长保障了房地产市场的持续需求 ；人口素质的不断提高，使环境的稀缺性得到社会充分认识。,宏观因素（二）,社会与文化因素：价值观日益趋向“个人价值”为主，不可再生的自然环境成为居住首要追求
2、；人民生活水平提高，“生态居住”日益成为关注焦点。城市发展因素：政府继续加大市政建设的资金投入，不断完善交通网络；房地产投资稳步增长，市场发展平稳；政府宏观调控加强，为房地产的发展营造了健康的市场环境。,中档住宅市场特征,居住郊区化趋势将进一步盛行 交通状况直接影响购房区域的选择品牌发展商的市场占有率将进一步 提高,广州东部市场,抢占东部市场最佳时机,广州21世纪中央商务区（CBD）的建设拉动城市发展重心向东拓展， 天河区成为政府着力发展的“东进”重点，将建成一流水平的科技、 体育、文化、商业、金融、交通中心，此举促进天河区内房地产业、 商城商铺、写字楼市场一片繁荣。典型的中高档市场集中地,白
3、领置业的“伊甸园”,近两年的热门板块，谁都不能忽略东圃，得益于“九运会”的基础设施建设，一个大型的地产 开发区域正在形成。使得因“九运”而生的房地 产辐射区域从原东圃一带扩展开来，并以此为 中心形成 一个更为广阔的“东部板块”， 中海康城、旭景家园成为热门楼盘就是最好的例子 ，正在成为越来越多的成功人士，白领精英的置业首选。,（2）消费者分析,我们的目标消费群,现时的白领、未来的金领，典型的“白金”攀升阶层占55%附近原居民占30%黄埔、东圃区域内专业市场的商铺老板占15%,他们的现状,今天是经理层及专业技术骨干，明天可能是老总级的人物，不论是职位还是收入、社会地位等，均正处于蒸蒸日上的阶段，
4、他们是一群有理想，永不满足现况的人。,典型的“白金”攀升阶层,“白金”攀升阶层重要特征,社会地位在社会权利分布的层次中处于中间位置。 年龄介于2535岁之间。 年收入在80000元左右的核心家庭。 容易接受新的事物，为人自由、务实、时尚、朝气蓬勃。,“白金”攀升阶层的工作现状,“白金”攀升阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价。“白金”攀升阶层的工作态具有危机感、成就感双重感受，收入较丰厚，但容易担心自己落入较低阶层与新上司难相处及世界经济不景气时，公司裁员员工等等促使他们高度敬业。,“白金”攀升阶层的生活释放,旅游 成为中产阶层的消费热点，想方设法于都
5、市化生活之外体验一种更 原始、更单纯的生活，亲近自然，是“白金”攀升阶层中 的一种时尚。 购房 虽然“白金”攀升阶层中的大部分是租房子住，他们期望拥有自 己的物业，与其花钱租房子，不如自己供楼，一旦期望中的理想生 活模式出现，会有很强烈的购房冲动。,“白金”攀升阶层的生活释放,购买汽车拥有自己的交通工具已成为“白金”攀升阶层的一种时尚消费。 一来汽车可以作为交通工具；二来汽车可以体现个人身份，让个性 化得到更好的发挥另一方面，汽车市场的降价也促使其产生购买冲 动。,“白金”攀升阶层的生活释放,酒吧 是一种更个人化，更讲求艺术品位的消费场所，合乎“白金”攀 升阶层追求个性化消费的心理（与之相类似
6、的有西餐厅、咖啡馆） 显示自己的身份（显得有文化修养，有较丰厚收入）舒缓工作压力 （在轻松的环境中舒展身心）。,“白金”攀升阶层的生活释放,上网 作为一种时髦的生活方式在“白金”攀升阶层中渐渐流行，已成 为一种时尚。互联网是当今最新的媒体。通过互联网接触到的社会 层面广，适合“白金”攀升阶层交际活跃的特点。,“白金”攀升阶层主要消费趋向,房产（50%） 汽车（40%） 旅游（90%）,“白金”攀升阶层的消费观,消费经验的积累，受教育程度相对较高决定了中产阶层消费带入了理智消费的阶段，表现在对自己的需要，个人享受的内容和层次有比较实际的认识，而且消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流。 在消
7、费取向上更专注专家的建议，对消费品的质量及服务有更专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步，向往能够完全释放身心的健康悠闲生活。,次要目标消费者扫描,附近原居民。 再次为黄埔、东圃区域内专业市场的商铺老板 。区域市场的原居民也把东圃作为一个安居所在，也看作自己生活质素大为提高的佐证。这种心态也一定程度上助长了东圃楼盘价格的不断走高。,次要目标消费者的置业理由,他们属于理性的购买者，喜欢项目区域的居住氛围和未来前景 。 注重性价比，有投资的喜好。 属于二、三次置业。,广告对目标消费群的影响,广告及软性的产品宣传文章对中产阶层消费行为是不可低估的，广告及宣传文章所传递的某些
8、信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣，或其中有尚不为大多数人知道的独到价值，他们也会欣然接受。 我们的目标消费群追求是有个性、有形象、有档次，需要得到旁人的认同。广告设计、软性文章要突显悠闲、高尚、典雅的文化风格，打动他们的心。,目标消费客户信息传播渠道分析,房地产信息渠道分析,目标消费客户信息传播渠道分析,获取楼盘信息的主要报纸媒体,目标消费客户信息传播渠道分析,潜在购房者所关注的楼盘广告内容,（3）项目分析,我们的竞争对手,与主要竞争对手对比分析,1、地段的优越性明显 本项目以杨桃公园为中心构筑社区，毗邻东圃公园，在区域市场拥 有独到优势。邻近商业氛围十分浓郁的东圃大马路，具有更优越的 生
9、活气息，交通极为方便。 2、产品的自身特色 本项目在差不多的区域外部大环境基础上，更加下大力度建设产品 的独特个性，在配套方面，建设社区教育网络，商业步行街等，生 活所需一应俱全，更为全面。 本项目具有相对的竞争优势,与主要竞争对手对比分析,3、区域同质性 同处东圃板块，拥有相同的区域发展前景，拥有相同的市政潜质， 相应也就增加了竞争的力度。 4、市场认可的同质性 市场对该板块的认可几近相同，不存在太多的优先性能，这相应同 化了消费者的选择标准，增加了竞争的力度。取胜关键在于是否具有激发市场的新亮点,与主要竞争对手对比分析,东圃板块的持续升温，大规模成熟社区的陆续入市，虽然为本区域 项目赢得市
10、场奠定基础，但也使区域内竞争趋于激烈，分散了目标 客户群的忠诚度。区域内几个上规模的大盘对本项目均具有一定威 胁。机遇与风险并存,我们的目标,在竞争日益激烈的东圃板块，因为处于逐步上升阶段，还没有一枝 独秀的现象出现，事实上在你追我赶的竞争中，被后来者超越是种 必然。我们的目的，是以高屋建瓴的战略眼光，用区别于竞争对手 的产品与概念，占据能够充分满足自身需求的市场份额，在群雄割 据的态势中，以达至双赢局面为基点，超越主要竞争对手，使企业 品牌可持续发展。,项目的SWOT分析,S（优势）分析 自然环境优势：围合杨桃公园而建，家在公园中，毗邻东圃公园，自然环境优越，珍稀植物、百年老树随处可见，是项
11、目景观资源的其中一大支持点，为其他楼盘不可比拟。 交通优势：更为贴近黄埔大道，10多路公交线路穿梭。,项目的SWOT分析,S（优势）分析 成熟氛围优势：邻近东圃大马路成熟商圈，拥享繁华的都市生活色彩。 项目配套齐全优势：配套设施完善齐全，商业街、会所都采用特色经营的方式，有利于营造高品位的休闲生活概念；还具有完善的教育体系，增加了项目的附加值。,项目的SWOT分析,S（优势）分析自然和谐、以人为本的总体规划优势：以杨桃公园为依托，将建筑、环境、道路系统完美结合，25%低密度，各组团特色水景园林使得户户有美景，住宅多以南北向，对流通风，充分满足都市人对于健康的苛刻需求。中西合壁的生态园林设计优势
12、：融入先进生态思想，4万平方米园林，11200平方米架空层，大型人工湖。组团式园林分步房前屋后，即体现了欧式古典园林的构图法则，又采撷了东方园林的精髓，创造出区域市场罕见的园林大观。,项目的SWOT分析,S（优势）分析现代、高贵大方的建筑优势：后现代风格外立自由浪漫，成为东圃具有标志性的靓丽风景线。屋顶花园的覆土型生态设计，以及独具特色的外飘窗台设计，即遮阳隔热，又扩大了视野，一举两得。符合消费群追逐新意讲究生活质量的心思。在区域独树一帜。,项目的SWOT分析,W（劣势）分析 目前周边的生活设施尚不完善 现有道路入口有待改善建议： 尽快完善项目内的各种生活配套设施：超市、净水、洗衣等，令小 区
13、居民的生活、休闲不假外求。,项目的SWOT分析,0（机会）分析 市政配套日益完善政府正在加大力度进行东部板块的市政建设，生活将越来越完善。 政府移策略实施东移的政府行为，为市场注入了一支强心剂，项目所在地段正在被市场消费者一致认同和看好。,项目的SWOT分析,T（威胁）分析 周边房地产市场竞争日益加剧随着东部房地产板块的市场行为进行以来，该区域正在集中越来越多的项目，这无疑会对本项目产生一定的竞争压力。,产品吸引目标消费者的理由,本项目符合国际生态居住潮流，满足他们对生活质素的要求； 本项目拥有都市与自然的完美结合，切合他们的居住要求。 本项目所在区域发展前景看好，在他们眼中是明智之选。 项目
14、以高标准为建设模本，能让他们从居住上实现自身价值。 本项目配套完备、质素一流，在区域内具有相当的代表性。,核心竞争策略第二部分,（1）市场定位分析,市场定位分析,“美林湖畔花园”作为 “美林海岸”的延续，无论在产品还是概念上的 连接都很重要。美林海岸所提倡的365天海岸 假期，鲜明的海岸生活使人心驰神往。从同一角 度来看，美林湖畔演绎湖畔生活 可谓最佳方向。,怎样的湖畔生活能够赢得市场？,湖畔生活有很多种，根据我们的对象群特性， 他们所向往的应该是充满年轻活力、贵族式、 富于挑战性、具有优雅气质、独具品位而又 情操高尚的湖畔生活方式。这正是我们所 需要的。,第一市场形象定位,都市湖畔休闲生活特
15、区,寻找项目的最佳个性,为让本项目在东部市场树立异军突起之势，就得以独特的个性跃现 于市场，形成区域内独一无二的楼盘形象。 本项目与东部市场的竞争对手相比，最大的特点是将自然生态与都 会精彩两个难以兼得的要素组合在一起，建立起良好的居住生活环 境。其个性主要表现为： 现代都市里的欧式贵族悠闲生活,欧式贵族悠闲湖畔生活港,本项目为业主赋予东部板块居住小区里最突出的个性价值。,为项目准确定位,项目定位的核心,生活港：一个个性独特而又极为舒适悠闲的生活港湾。,悠闲：将项目所要营造的生活氛围与享受直接描述出来。,欧式贵族湖畔 悠闲生活港,英式：表明一种 高尚生活方式的缘 起。,贵族：直接表现项目 的目
16、标消费者的社 会地位，也相应表现 了项目的格调和档次,湖畔：项目最佳个性，最令人 向往的生活元素。,与目标消费者的共鸣,我们的目标消费者一致看好生活的格调与生活的品位， 他们最不喜欢的居住模式大致如下：传统住房，单纯就是一个居住地没有丰富的高品位生活享受场所没有美丽的自然景观供欣赏和消闲没有真正让人安心的社区管理系统配套不成熟，生活所需不能面面俱到,与目标消费者的共鸣,基于消费群向往的生活模式，虽然他们未能完全拥有自己的梦想，但以他们的生活水准与眼光，知道什么是最好的，什么是名牌，虽不一定马上消费，但会以此为目标，包括他们的房子。从各个角度来看，本项目完全满足了目标消费者的心理需要，因而很容易达成与消费者之间的共鸣。,
