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1、,银川望远630亩地块项目策划案,呈：宁夏豪森房地产开发有限公司,本报告的目标是为本项目的开发提供逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及参数依据，使项目成为望远极具购买价值的物业，实现开发商经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。,银川望远的区域地位及房地产业的未来前景如何？,地块适合开发的住宅产品档次？,望远镇的住宅产品是那些人购买？,项目规划思路建议？,项目的经济效益测算？,项目首期成本利润估算？,我 说 大 银 川,2008年全国期间，宁夏回族自治区主席王正伟做客新浪网,今后五年，宁夏要实现跨越式发展，我们的GDP总量，财政收入、固定资产投资、还有进出口
2、贸易、都要做到翻番,1、作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。 2、银川市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能，承担我区最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。 3、2010年城市人口165万人至175万人 4、城市布局：南进北拓西优东控 规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域
3、进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。,望 远 印 象,望 远 印 象,望远镇,望远镇距银川市6公里，位于银川南郊， 109国道从中穿过， 辖区内有40多家企事业单位， 是银川南郊最繁华地段。,望远房地产开发情况？屈指可数,望远地产的吸引力在哪里？,相比贺兰的逐步提升，望远房地产市场整体处在大规模开发的前期，其特点是土地供应充裕，所以未来将有较多的低密度住宅项目落户望远镇，随着道路公交的完善，这里的地产项目将更具有投资潜力，未来望远镇将是比较适宜居住的近郊住宅。随着银川中心地区房价的走高，城市近郊的商品房以其较低
4、的价格吸引了大量中低收入人群的购买，银川南部附近的房价都达到了3000元以上，相比之下，望远的价格却不突破2000元，形成了“价格低谷”，因此随着该地区交通设施的进一步改善，安居型住宅将存在更大的发展空间。 如近期三里屯花园的开盘的热销，距离银川城南相差一公里，价格却相差了2000多元。,因此，价格是望远镇目前房地产市场最吸引人的关键点，是投资客及看重价格而不忽视品质人群的首选。,谁 青 睐 望 远？,1、中低收入阶层是购买的主流？,1、望远工业园区的企业人群成熟理性，注重品质，可投资性，上班便利 2、望远镇本地居民二次置业，注重价格，品质 3、银川人群多为一次置业人群，银川的高房价无法承受，
5、看重望远离银川近，房屋价格便宜的优势。 4、外来生意人群在望远从事餐饮、美发、建材、药品批发等个体人群，图便利,2.目标客户群体形态写真,他们会在将来有了一定的经济实力后，进行二次置业。 他们都是经济实力一般的中端阶层，对购房的期望相对强烈，但更加希望投资较低。 因为他们对未来的预期收入比较乐观，所以他们喜欢超前消费。 他们没有太高个人储蓄额，但已产生了购房的需求与冲动。 他们未必可以独立解决首期，但可以自己负担月供。 他们的都市感强，购房时注重配套与交通的便利性。 他们容易接受新的居住概念与文化。 他们有的人甚至还未想到有能力换房，但有好又便宜的房子，他们还是去看一看。 他们等待着我们去挖掘
6、。,3.目标客户群体购房形态写真,大部分是首次置业者； 对住宅的价格、环境、文化氛围较重视； 注重的是交通便利，完善的配套； 喜欢采用按揭的付款方式，首期款尽可能的降低； 对物业的软硬件配套质素有一种可望，主要讲求方便、便宜； 追求有品味的精品住宅，绿色健康的生活环境；,期望比较低的投入获取高尚的生活方式和居住区域,我 们 的 地 块 ？,地块位于银川南部，总占地面积约630亩。总开发面积预计在50万平方米，地块西临109主干道，南接建成路，东、北分别临待开发区域和城镇居住区，项目处于望远镇中心位置，交通优势十分明显,1、项目地块区位环境分析,109国道,建成路,卫星地图地块,本案,1 0 9
7、 国 道,1-1：Strength优势位处银川南部，距离市中心6公里。政府对南部开发的政策倾斜和支持。望远一些大型社区的相继出现带动了整个望远市场的发展。项目周围望远中学、幼儿园、加油站、菜市场、交通站点齐全。项目体量达50万平米，规模目前在望远属于首位。,1.SWOT分析,1-2：Weakness弱势项目无品牌影响力。紧邻109干道无法聚集大量的人流紧邻109路，噪音大，空气污染严重；缺乏商业气氛，社区配套不成熟；,SWOT分析,1-3：Opportunity机会政府的政策导向周边不断有新的项目推出，板块热度持续升温，区域形象再次提升，有利于增强本项目的性价比。同区域竞争项目大量的广告宣传，
8、同时也为本项目带来了客户资源。,SWOT分析,1-4：Threat威胁竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。竞争对手均有一定的开发实力和开发经验。望远本地市场客群无法支撑本项目的体量,SWOT分析,项目地块条件及主要购买人群决定地块的中低端开发之路,项 目 规 划 思 路 建 议,1、规划布局基本原则 高品位高起点高标准的规划原则,与城市规划体系合理衔接； 精练简洁、大度平和、舒适安全的原则 追求生态平衡，艺术性、实用性结合的原则 以人为本，注重均好性，注重平衡成本及售价的关系，达到项目总体经济宜居、环境宜居、文化宜居、社会宜居的目标。 在保证较低成本的情况下将规划做得较好
9、； 合理组织景观视线通廊； 注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计； 注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。,项目总体规划思路与理念,2、规划思路 “思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。我们以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。如下图：,因此，本项目处在正在开发区域，周边缺乏商业配套，因此有必要进行商业街的规划，来满足社区居民的需要。建议项目建筑以多层 为主
10、，辅以部分叠拼别墅，不建议有小高层出现。我方观点如下：多层建筑成本低且为消费者所认可；别墅可满足一些特定人群的消费心里，小高层建筑成本高，目前尚不为消费者接受，考虑到销售问题，故不推荐。,社区西侧可规划内置情景步行街，使之成为购物、娱乐、休闲中心。 别墅单独规划区域，进行集中开发 多功能的绿化景观系统，点、线、面相结合。高低错落的形式，形成立体绿化体 小区规划布局在遵循总体规划布局的基础上，在“错落有致“中体现小区内部环艺景观的优势。,建筑布局可不设大面积集中绿地，更多采取“房前屋后”的绿化景观。 小区中心区域可以设立社区活动广场，丰富居民的业余生活，给他们沟通和交流的场所。 规划绿化布局的同
11、时，考虑地上停车位的选址，可以采用植草砖铺设停车位， 加大了绿化面积同时，也满足了停车的需要。,环境规划提示,、鲁能陶然水岸：北欧水景花园洋房 最高生活礼赞,银川现有典型楼盘环境规划理念,、正丰香格里：唐徕公园风景社区,、颐和家园：银川首席皇家园林社区,、民生艾依水郡：40万平方米中国人居理想 中式风格,、民生艾依水郡：40万平方米中国人居理想 中式风格,、福星苑中国人家中国福文化大宅 中式建筑风格,6、和信家和万世中国”和”文化 家和万事兴,7、建发碧水蓝天：现代简约风格设计,、高尔夫花园: 现代高尔夫湖景风格,通过以上表格看出，银川楼盘都有各自的环境规划理念。从设计规划、建筑风格、园林景观
12、为未来生活方式的切入提供了参考依据，本项目必须提出独特的环境规划理念作为塑造社区环境的前提。,建议关于建筑风格。 整体建议采用清新、现代、文化的“新古典都市主义”设计手法。 立面色彩、线条、造型突出风格较鲜明的建筑主题，色彩明快而不失尊贵，带有一定的新古典韵律，给业主营造出温馨、安宁的居家归属感。 示意图片如下：,建议建筑外立面颜色： 以枣红色涂料或面砖作为外立面颜色，尊贵而明快。,典型代表楼盘：中房高尔夫花园,1、关于户型配比 判断本案户型配比量，可以参考的四个重要指标： A、基于地块条件。 基于地块面宽、分割等实际情况进行户型设计。 B、基于消费者购买倾向。 根据目标客户群体，理所当然要1
13、30平米以下户型作为主导。 C、基于市场容量。 E、基于开发商利润。,户型配比,紧凑型户型的开发难度稍高于大户型产品。 基于上述4项因素，我们建议，本案的户型配比应结合地块条件， 兼顾紧凑型户型和舒适型户型进行户型设计。,银川多层楼盘热销户型展示,建发碧水蓝天,银川多层楼盘热销户型展示,鲁能陶然水岸,银川多层楼盘热销户型展示,家和万世,银川中楼盘热销户型展示,民生王座,银川楼盘热销户型展示,民生王座,银川楼盘热销户型展示,福星苑中国人家,目前，上市量最为集中的是130-140m2的三房户型。,社区入口参考建议 1：社区入口的规划设计，建议抛弃传统的大门式建筑，采用无“大门”式花园代替，将大门的
14、形象泛化成入口处的绿化美化。,建议一：只见绿化不见门的社区大门（见图示） 与沿街商业空间相连的广场似绿化带，作为小区主入口，无门胜有门。,此种风格典型代表楼盘：民生城市花园 艾依水郡,建议二：现代而又休闲的商业广场式大门（见图示）（社区大门休闲广场化）,图示不见大门的社区入口，将商业与入口融合一体 社区入口的美化必须做足主题色彩，这也是本项目引导式开发模式得以成功的重要一环。是让市场循环渐进、由浅入深了解项目的关键一环。,典型代表楼盘：中房高尔夫家园,亮点一：阳台空中庭院,单体与户型设计亮点建议,不是露台； 也不是天台； 是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题； 更重要是还原了一种生活情
15、态，小高层住户也有了自家的小院；,阳台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；,亮点三：窗低飘窗,变化之后的低台飘窗,飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一； 但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；,亮点三：窗落地窗,尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流； 高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；,与户外景观互动,亮点四：立面,除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果
16、不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；,亮点五：空中复式,安排复式单位更多是为了提高项目定位的层次，在营销上能够塑造品质感，拉高价格预期； 地块条件与景观资源事实上不宜开发高端产品； 复式单位并没有脱离项目的整体定位，也要控制面积，提高附加值，一定要塑造成一个产品亮点； 建议：空中叠加复式；,亮点五：空中复式,相对来说是一种经济型、实用型的复式单位； 复式单位的设计思路、元素运用、风格与项目整体保持一致，是常规产品的提升，通过留出更大的露台、庭院降低复式单位的总面积；,价格定位依据,(1)多层定价依据： 一是本案体量大，为控制风险、保证利润，定价不宜过高或过低；二是本案地理位置在当地人以上中认同感尚不高，但可通过良好环境营造及品质提升抵消前 述缺点对价格的不利影响，因此价位定在当地平均水准。(2)小户型别墅定价依据： 通过大量建造户型科学、总价不高的“小户型别墅”，将大多数排屋面积控制在150-160平方米左右、总价控制在35万元以下，这样的产品，与当地楼中楼相比，价位相仿但品质胜出一筹，将具有较强的竞争力，同时“有天有地”的别墅产品对于较富裕阶层具有相当的诱惑，如此控制总价可以保证销路。因此其单价大约为35万元160平方米2187元，我们取个整数，约为2200元。,
