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1、周庄商业项目营销策划报告,2006/10,钱景无限，闲适独享,认识论,价值推导本案在自由市场中的实际价值，即值多少钱,SWOT分析市场营销角度的全面认识和结论,市场的研究区域商业状况的调研和结论,项目白描本案的基本情况和经济技术指标,方法论,政策和现实我们面临的大环境和结论,伟业资源人无我有，人有我强的实证,营销手段营销策略和执行的汇总,客群锁定面对的客群和客群的需求,卖场分割通过分割满足买卖双方的经济要求,市场定位对本案销售阶段业态导向的遴选,价格承诺我们能卖多少钱,价格回证通过科学的计算证实伟业承诺的价格,认识论,价值推导本案在自由市场中的实际价值，即值多少钱,SWOT分析市场营销角度的全
2、面认识和结论,市场的研究区域商业状况的调研和结论,项目白描本案的基本情况和经济技术指标,方法论,政策和现实我们面临的大环境和结论,伟业资源人无我有，人有我强的实证,营销手段营销策略和执行的汇总,客群锁定面对的客群和客群的需求,卖场分割通过分割满足买卖双方的经济要求,市场定位对本案销售阶段业态导向的遴选,价格承诺我们能卖多少钱,价格回证通过科学的计算证实伟业承诺的价格,认识论,价值推导本案在自由市场中的实际价值，即值多少钱,SWOT分析市场营销角度的全面认识和结论,市场的研究区域商业状况的调研和结论,项目白描本案的基本情况和经济技术指标,方法论,伟业资源人无我有，人有我强的实证,营销手段营销策略
3、和执行的汇总,客群锁定面对的客群和客群的需求,卖场分割通过分割满足买卖双方的经济要求,市场定位对本案销售阶段业态导向的遴选,价格承诺我们能卖多少钱,价格回证通过科学的计算证实伟业承诺的价格,政策和现实我们面临的大环境和结论,政策和现实 我们面临的大环境,1、2006年5月，建设部新闻发言人发出提示，售后包租等销售形式包含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部商品房销售管理办法第十一条及国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条等有关规定.此言一出，本就盲目的商业地产小投资者受到严重恐吓，随然只是“涉嫌”一说，也足够使”明哲保身，不趟混水“的态度在投资群体中迅速
4、蔓延。大家几乎空前的达成某种认识一致， “政府的话未必可信，但多多少少还是比开发商的话可信一些” 。,政策和现实,结论：产权式商业销售，大气候不好,2、北京市发改委在北京市“十一五”时期服务业发展规则中指出，北京规划二环内禁建新小商品市场，三环内不再建大型商业设施。二环内禁止建设新的摊位式小商品市场和各类批发市场，已经有的小商品市场和各类批发市场将逐步关闭或升级，鼓励其向三环外转移；,政策和现实,结论：还好，三环这个法定边界离我们很近，城市核心禁止发展的产业，不代表市场没有旺盛的需求。这是我们的机会。,3、过去几年间，产权式商业在北京取得了爆炸式发展，巨库、韩秀、白云市场、北京红街、 3.3、
5、新永外、庄胜南馆，锦绣大地物流港，一个比一个高调的粉墨登场，一个胜似一个的重复着”多快好省发大财“的投资神话。时过境迁，放眼看去，销售停滞的、开业艰难的、经营场景冷冷清清门可罗雀的、改头换面苟延残喘的比比皆是，投资者深陷其中骂娘闹事的数不胜数，赚到了大钱而不是赔掉了血本的却是凤毛麟角。,政策和现实,结论：投资产权式商业，缺乏成功案例。源自发展商经济回报承诺而非市场发展判断的收益，变得越发无人喝彩。c,4、对第二个事实的延伸考虑，投资者能卖到集中式商业，大多是发展商创作的致富概念，比如前面提到的，巨库，锦绣大地物流港、韩秀；真正人潮鼎沸生意火爆的商业，又大都是不卖的，比如前面没有提到的，万通、天
6、意、集美、雅秀、十里河。投资者会陷入一个欲罢不能的悖论，能够买到的商业，不知道到底能不能发展好；知道一定能够发展好的地方，人家又不卖。,政策和现实,结论：这个世界，不缺好的商业，这个世界也不缺对投资商业极具热情的投资者，问题是，投资者和真正具有投资价值的商业中间，缺乏好的对接。,5、一般来讲，投资者掏钱的时候，商业还都没盖好呢。而经营者更愿意花钱租用马上能开张的商业。售后包租不能搞了，商业的楼花期和养市期，实际上是投资的无回报期，是限制投资热情的重要原因。,政策和现实,结论：本案的B座，无法出售的代租部分，将成为吸引投资的最大法宝，B座如何玩儿，是全局成败的胜负手。伟业是个高手，能下这盘棋。,
7、6、北京宏大良子水族馆，中国知名品牌佳宝水族用品的北京代理，潘家园市场拆掉以前，是市场临街面数得着的招牌店铺，店主老周，也是京城玩儿鱼的圈里响当当的人物。潘家园拆了，他的两块钱租金的门脸房也不复存在了，现在搬到了十里河花卉市场里面，以每天两块五的价格租了一个摊位，惨淡经营。现在，只要半个口杯下肚，老周就会没完没了的念叨两件让他郁闷的事情：一是房租贵了，生意确和在潘家园叱诧风云的时候没法比，一个天上一个地下；二是自从知道了同一个市场里玩儿石头的哥儿几个租的摊子每天只有一块九，就恨自己侃价时手软心活，往死里的不平衡。,政策和现实,结论：随着商业发展不断成熟，专业性加强，诸多行业的租金刚性日益体现，
8、同时，专业市场的成熟需要相当长的时间。期待市场成熟而实现商业价值的自然增长，对发展商来讲绝对是无法等待的漫长。,认识论,价值推导本案在自由市场中的实际价值，即值多少钱,SWOT分析市场营销角度的全面认识和结论,项目白描本案的基本情况和经济技术指标,方法论,政策和现实我们面临的大环境和结论,伟业资源人无我有，人有我强的实证,营销手段营销策略和执行的汇总,客群锁定面对的客群和客群的需求,卖场分割通过分割满足买卖双方的经济要求,市场定位对本案销售阶段业态导向的遴选,价格承诺我们能卖多少钱,价格回证通过科学的计算证实伟业承诺的价格,市场的研究区域商业状况的调研和结论,市场的研究 区域商业状况的调研和结
9、论,市调范围划分,百子湾路,弘燕路,东四环,东三环,大羊坊路,一级版块 集中式商业 美罗城 红星美凯龙体验式家居购物广场 燕莎奥克莱斯购物中心 底商 CBD东都底商 二级版块 集中式商业 平乐园市场及周边 底商 区域底商 松榆里社区商业 独立店 独立商业 三级版块 集中式商业 本项目地块及小商品批发市场 东方汇美家居广场 底商 双龙社区商业 独立,市调重点项目分析,一级版块 1美罗城 2红星美凯龙体验式家居购物广场 3燕莎奥克莱斯购物中心 4CBD东都底商,百子湾路,弘燕路,东四环,一级版块,东三环,大羊坊路,潘家园版块延伸区,市调重点项目分析,集中商业：美罗城 地点：北京东四环大郊亭桥西侧
10、规模：中心分为地上5层、地下两层，建筑面积15万m2。 租赁状况：07年1月26日正式营业，目前处于招租过程中，已确定地下一层为沃尔玛超市，一至四层西侧为百盛购物中心，三层家居区域已有伊力诺伊等品牌入住，商户需提交品牌介绍，经店方批准后方可入场，租赁位置及费用均由商家安置。 价格： 一层服装：19-21元/天/m2 面积115m2 三层家居：6.5元/天/m2 面积：125-205m2租金为每月一交 物业费：1.25元/天/m2 预期涨幅：2年后租金上涨10%,市调重点项目分析,集中商业：红星美凯龙体验式家居购物广场 地点：北京东四环大郊亭桥西侧 规模：中心分为7层，建筑面积10万m2 ，目前
11、单店汇聚国际及国内一线家居品牌500个。 租赁状况：目前无空余摊位，商户需提交品牌介绍，经店方批准后方可入场，租赁费用（4层）210元/月/m2。 开业时间:06年10月1日正式营业，,市调重点项目分析,集中商业：燕莎奥克莱斯购物中心 地点：北京东四环工大桥西侧 规模：中心分为A、B座，建筑面积35472m2，各上下两层，营业面积达19832m2 ，有1000余个车位。 租赁状况：目前无空余摊位，商户需提交品牌介绍，经店方批准后交纳定金，方可入场，月租赁费用按月流水的30-35%比例扣除。,底商：CBD东都写字楼内部底商 地点：朝阳区大郊亭桥西南角 规模：商业部分30万m2 ，目前在售仅剩余不
12、临街的西区写字楼底商内侧部分，面积范围200-600m2；均价12000-13000元/m2，东区四层卖场尚未开放，仅1层进驻法国迪卡侬运动卖场。,一级板块市调分析小结,处于CBD延伸区，目标客群为周边新建中、高档社区 集中商业为主，规模大、档次高，业态丰富 由于预期回报高，故除CBD东都项目商余部分底商在售外，本区域几乎没有底商供应 该区域已垄断了本区域的高档集中式商业的发展空间，相对本项目来讲，如采取类似的产品定位，则将面临巨大竞争压力,市调重点项目分析,二级版块 平乐园市场及周边 区域底商 双龙超市,二级版块,百子湾路,弘燕路,东四环,一级版块,三级版块,东三环,大羊坊路,潘家园版块延伸
13、区,市调重点项目分析,集中式商业：平乐园市场及周边 平乐园市场总4800，总495个摊位 临街铺面：30，租价6000元/月左右 市场摊位：一层8分割，租价1500元/月，二层4分割，租价800-1000元/月200元税，年涨幅不大（几百元额度），市场监管。转租费再加1000元/月。 市场对面饺子城，面积800，租价：150万/年； 小面积：180，租价：40-50万/年,市调重点项目分析,底商： 美景东方底商 在售，售价：25000元/ 规模：20000大型集中底商四方金街 业态：建行、审美、中复电讯、口腔诊所、宾至俱乐部 租赁情况：集中商业处于项目北侧，吸纳周边大型居住区（松榆里小区、南兴
14、园等），沿街商业零星散落。 帝景5星商街（珠江帝景商业部分） 地点：CBD东区西大旺路 规模：全长2500米商业街，共10万家乐福、百安居东侧的广旺商街：一层出租，二层出售：24000元/,市调重点项目分析,独立店： 双龙超市 自建产业，有双龙超市作为商圈焦点，临街铺面已全面入住，现二手租价：底商8000元/，面积约30左右；内部摊位面积约8左右，租金2000元/月。,二级板块市调分析小结,临近潘家园延伸区，本区域商业业态与其交叉不大，多以服务区域内社区为主 集中商业多为超市、小商品市场等中、低档次，规模中等 底商业态集中在餐饮、美发、烟酒销售等生活服务行业，相对单一 该区域配套成熟，规模适当
15、，可满足周边社区的生活需求，相对本项目来讲，具备一定的地缘性竞争,市调重点项目分析,三级版块 本项目地块 小商品批发市场 东方汇美家居广场 双龙社区商业 独立店,二级版块,百子湾路,弘燕路,东四环,一级版块,三级版块,东三环,大羊坊路,潘家园版块延伸区,集中式商业： 本项目地块 业态：自行车专卖、手机营业店，面积：80，租金：6万/年 业态：小卖部、烟酒专卖，面积：30，租金：1000-2000元/月 业态：美容美发店，面积：40-50，租金：2000-3000元/月 业态：餐饮豆汁店，面积：70，租金：4500元/月 大棚内摊位 手机厅租金：1800元/月，普通摊位：700-800元/月 租
16、赁情况：租金缴付周期较短，季度或者半年，知晓拆迁动向；由统一的市场招商办管理，咨询价格为5元/天/； 小商品批发市场 业态：日用杂货、旧货、冷饮烟酒批发、自行车等 露天大棚9/铺位，300-800元/月/铺位 租赁情况：经营状况普遍不好，个别商铺赔本经营。,市调重点项目分析,市调重点项目分析,本项目,集中式商业： 十里河区域 十里河商业街经过年的发展，目前总面积达万平方米，具有一定规模的商户为余家，年商品流通额在亿元左右。 该区域原为建材定位，目前相关管理部门已经拟订将其进行品牌升级与业态整和，引进零售、餐饮、娱乐多种业态。 由于本项目位置在十里河版块延伸区当中，故该地块重点项目作为次重点参照项目，列入市调范围当中。,
