金融业和房地产的关系

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1、城市经济，城市规划 和房地产市场 柏兰芝 北京大学中国经济研究中心 一、导论 I. 金融业和房地产的关系 中国脉络 房地产市场概况 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产市场 不动产是一个市场博弈 : 也要了解经济的外部 性 (海量营销管理培训资料下载 ) 新规则促使参加者改变博弈计划 变动的市场 例：办公楼小型化 5公用房费用 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资 贴 限制开发 参加者 包 括政府的相互影响 经济领域 +非经济领域 (海量营销管理培训资料下载 ) I. 金融业和房地产的关系 1） 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业 ， 金融业

2、的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源 : 自有资金 ， 银行贷款 ， 资本市场融资 ， 销售回笼资金 (海量营销管理培训资料下载 ) 金融业和房地产的关系 2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法 : 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的 30，其余行业占 70： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的 30，住房抵押贷款及其他业务占 70。 (海量营销管理培训资料下载 ) 金融业和房地产的关系 3） 信用关系 ： 金融业去年对 30多个行业的信用状况进行了内部排序 : 房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店

3、业之前。 房地产业虽然在 1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 (海量营销管理培训资料下载 ) 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明： 在信用较好的上海，受评的 238家开发商中，信用等级在 3B(有贷款价值 )及以上企业仅占 37， 2B(有风险但可以贷款 )占 59；福建受评的 122家开发商， 28。 核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出 50，信用状况普遍较低。 (海量营销管理培训资料下载 ) 金融

4、业和房地产的关系 4） 紧缩政策： 2002年 12月 5日 ， 中国人民银行发布了 “ 切实落实房地产信贷管理政策 ， 促进房地产业健康发展 ” 的消息 ，开始对 2001年 6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查 (海量营销管理培训资料下载 ) 银行界的反应： 惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大银行：对于房地产开发项目惜贷 ， 但对于像北京城建集团 ， 住总集团 、 建工集团这样的优质客户 ， 不但不提高贷款利率 ， 还会适当放宽一些政策去争取项目 。 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行 “ 低层封顶，高层要完成项目三分二 ” 的

5、原则加强对客户的监控。 (海量营销管理培训资料下载 ) 中国建设银行：实施 “ 个贷品牌 ” 手段，全力打造 “ 乐得家 ” 品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。 (海量营销管理培训资料下载 ) 金融业和房地产的关系 5） 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火 个人住房贷款的不良贷款率不足 再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。 (海量营销管理培训资料下载 ) 个人住房贷款 截

6、至今年 10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由 1997年末的 62亿元增加到 2418亿元，增长了 38倍，预计到 2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到 1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到 12以上。 (海量营销管理培训资料下载 ) 金融业和房地产的关系 6） 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款 ，所提供的贷款主要也是短期流动贷款 。 这对需要长期资本的房地产企业来说 ， 还是不适应当前市场的需要 ， 不能保证房地产业的持续发展 ， 相反却成了房地产业发展的一个限制性因素 。 （ 如 ， 办公物业的持有和管理

7、 ） (海量营销管理培训资料下载 ) 间接融资和直接融资 国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准 。 去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示 ， 企业自筹资金不足 28 ， 银行融资占 ， 建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占 38 ， 在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一 。 (海量营销管理培训资料下载 ) 迫切需要扩大资本市场的融资渠道 目前，我国 0多家实现了在证券市场上市融资 但，上市是答案吗？ (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产的资产特点（ 1） 物理特征 1） 不可移动性：各地市场是分散的 地方市场 /全国 /国际 2） 独特性 （ 异质性 ） ：商品

8、差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权益的载体 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产资产的特点（ 2） 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3） 改造：影响不动产的价值 4） 址 )/置 /区位 ):不动产区位以及与周围环境的关系 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产市场的特点： 完全竞争市场不可能存在 信息的获取较困难 ， 成本较高 ， 需要经纪人和评估师等专业人员让市场有效运转 外部经济 /基础设施影响大 污染，轨道交通 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产的产品 1) 空间 2) 不动产资本市场： 70年代以来逐渐成熟 （ 中国的地产基金 ？ ） (海量营销管理培训资

9、料下载 ) 产品特性 久消费品” “是权利，不是商品” 总之很贵 , 需要政府不同形式 /程度的介入 国际上 ， 房价和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我国许多地区已经超过了 8倍：北 京（ 、 云南 （ 、 上海 （ 、天津 （ 、 海南 （ 、 吉林 （ 、黑龙江 （ 、 广东 （ 、 陕西 （ 宁夏 （ 。 (海量营销管理培训资料下载 ) 不动产的供需 需求 1) 不动产既是消费品，又是资本品。 2) 有效需求 供给 1） 时间 :建筑期间造成的滞后 如 ， 奥运 ， 2） 地点：不可移动性 3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子 (海量营销管理培训资料下载 ) 市场中的个人和机构

10、 参加者包括 消费者 ， 包括所有者和租户 建筑工人 、 建筑师 、 工程师 、测量员 、 开发商 、 投资者 各级代理机构 ， 法院 对市场运作起关键作用：如 ， 中介 、咨询 、 物业管理 (海量营销管理培训资料下载 ) 细看投资者 1） 个人 2） 公司： 务经理 /不动产经理 3） 机构投资者 （ 国内 /国外 ） 养老基金 、 人寿保险公司 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产对经济的作用 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间 反过来说 ， 经济和生产活动的内容影响需求的内容 ） 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重要的资产项目 ， 和公司负债相对应 作为投资工具：是个人投资者

11、的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源 当然，每个国家 /地区的情况有别。 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产和经济 房地产是世界各国经济发展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民生产总值中占有 3至 12的不同比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达 40以上。 (海量营销管理培训资料下载 ) 美国的房地产和经济 美国 万亿美元以上 。 人均约 2万 4千 。 总体 个人消费近 2/3，政府购买 20%多一点 ， 私人投资大概 15 每年国内私人投资一半左右投资于不动产 ， 其中又有一半以上 （ 即总量的 1/4） 投资于住宅 。 (海量营销管理培训资料下载 ) 近几年，中国的房地产同样有了重大的发展，从 1978年之前的平均占国民生产总值的 0 5至 1 5上升到 1993年之后的平均超过 7 5的水平，高峰时接近占固定资产投资中的 30。近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的 5至 7，房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用。